W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcielibyśmy przybliżyć Państwu zmiany w Prawie budowlanym wprowadzone ustawą z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy- Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw („Ustawa zmieniająca”). Ustawa zmieniająca co do zasady weszła w dniu 7 stycznia 2026 r.
Zmiany w definicjach
Ustawa zmieniająca wprowadza wiele istotnych zmian dla procesu inwestycyjnego. Wprowadza m.in. definicje budynku mieszkalnego oraz budynku użyteczności publicznej. Zmiany w zakresie definicji wejdą w życie z dniem 20 września 2026 r.
Zmiany w katalogu inwestycji wymagających pozwolenia lub zgłoszenia
Ustawa zmieniająca zmieniła również katalog inwestycji wymagającej pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia. Od 7 stycznia 2026 r. nie będzie wymagała decyzji o pozwoleniu na budowę natomiast będzie wymagała budowa m.in.: (i) wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej nie większej niż 200 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane czy (ii) wolno stojących przydomowych budowli ochronnych o powierzchni użytkowej do 35 m2 przeznaczonych do ochrony użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z instalacjami i przyłączami niezbędnymi do ich użytkowania, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane wolno stojących przydomowych budowli ochronnych o powierzchni użytkowej do 35 m2 przeznaczonych do ochrony użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z instalacjami i przyłączami niezbędnymi do ich użytkowania, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
Uzasadnienie odwołań
Jedną z największych zmian wprowadzaną przez Ustawę zmieniającą są nowe wymogi dla odwołań i zażaleń składanych w postępowaniach prowadzonych na podstawie Prawa budowlanego, gdyż od dnia 7 stycznia 2026 r. wszedł w życie art. 10b Prawa budowlanego. Zgodnie z brzmieniem nowego przepisu odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie wydane na podstawie Prawa budowlanego będzie musiało zawierać zarzuty odnoszące się do danej decyzji lub postanowienia, zakres żądania będącego przedmiotem odwołania lub zażalenia oraz wskazanie dowodów uzasadniających to żądanie. W przypadku gdy odwołanie lub zażalenie nie będzie spełniało tych wymogów organ wezwie wnoszącego do uzupełnienia braków w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 7 dni, z pouczeniem, że nieusunięcie tych braków spowoduje pozostawienie podania bez rozpoznania. Organ będzie miał obowiązek wezwać do uzupełnienia braków nie później niż po upływie 14 dni od dnia wpływu odwołania lub zażalenia.
Ważne są też przepisy przejściowe. Zgodnie z nimi do zamierzenia budowlanego, w odniesieniu do którego przed dniem wejścia w życie Ustawy zmieniającej (i) został złożony i nierozpoznany wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno- budowlanego albo wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, (ii) zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych, w przypadku gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, i do którego organ administracji architektoniczno- budowlanej nie zgłosił sprzeciwu albo nie upłynął termin na wniesienie sprzeciwu stosuje się przepisy Prawa budowlanego w brzmieniu nadanym Ustawą zmieniającą. Co więcej, podsumowując do spraw, o których mowa w art. 50 ust. 6 i art. 86 ust. 1 Prawa budowlanego wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie Ustawy zmieniającej stosuje się przepisy Prawa budowlanego w brzmieniu nadanym Ustawą zmieniającą.
Podsumowując, nowy art. 10b Prawa budowlanego wprowadza istotne zmiany w systemie odwołań i zażaleń. Z perspektywy inwestora kluczowe znaczenie ma fakt, że odwołania i zażalenia o charakterze ogólnikowym, składane wyłącznie w celu przedłużenia postępowania, będą znacznie łatwiejsze do eliminowania. Jednocześnie inwestorzy muszą liczyć się z tym, że ich własne środki zaskarżenia będą wymagały większej staranności i przygotowania merytorycznego. Brak spełnienia nowych wymogów formalnych skutkować będzie wezwaniem do uzupełnienia braków, a w razie ich nieusunięcia – pozostawieniem odwołania lub zażalenia bez rozpoznania, a zatem wymagać będą starannego opracowania już na etapie pierwszego pisma. Z drugiej strony przepis został tak skonstruowany, że organy i tak będą miały możliwość wykładni tego przepisu, dlatego dopiero praktyka pokaże czy cel tej nowelizacji zostanie osiągnięty i z jakim skutkiem.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 19 stycznia 2026 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
