Proces inwestycyjny opiera się w dużej mierze na zaufaniu do projektanta, który odpowiada za techniczną i prawną poprawność dokumentacji stanowiącej podstawę budowy. Tymczasem błędy popełnione na etapie projektowania – choć często niewidoczne na pierwszy rzut oka – potrafią ujawnić się dopiero w trakcie realizacji inwestycji, generując wymierne straty finansowe. W takich sytuacjach inwestor nie pozostaje bez ochrony prawnej.
Charakter odpowiedzialności architekta
Architekt, przyjmując zlecenie na wykonanie projektu, zobowiązuje się wobec inwestora do rezultatu zgodnego z obowiązującymi przepisami, sztuką budowlaną oraz warunkami umowy. Jego odpowiedzialność ma zatem charakter przede wszystkim kontraktowy i wynika z niewłaściwego wykonania zobowiązania. W praktyce oznacza to, że inwestor, wykazując istnienie wady projektu, poniesioną szkodę oraz związek przyczynowy między nimi, może domagać się jej naprawienia niezależnie od tego, czy architekt działał umyślnie, czy jedynie w wyniku niedbalstwa.
Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, w tym architekci, co do zasady objęte są obowiązkowym ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej. W praktyce znacznie ułatwia to dochodzenie roszczeń, ponieważ odszkodowanie może zostać wypłacone bezpośrednio przez ubezpieczyciela, bez konieczności prowadzenia egzekucji z majątku samego projektanta.
Rodzaje błędów skutkujących odpowiedzialnością
Orzecznictwo sądów powszechnych dostarcza licznych przykładów sytuacji, w których odpowiedzialność architekta została uznana za uzasadnioną. W jednej ze spraw sąd stwierdził odpowiedzialność projektanta za szkodę wynikłą z błędnie dobranych parametrów konstrukcyjnych stropu, które ujawniły się dopiero po wykonaniu robót żelbetowych i wymagały ich częściowego demontażu oraz ponownego wykonania zgodnie ze skorygowanym projektem. W innym rozstrzyganym przypadku sąd przyznał inwestorowi odszkodowanie za koszty poniesione w związku z koniecznością zmiany dokumentacji, która okazała się niezgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co pierwotnie uniemożliwiło uzyskanie pozwolenia na budowę. Zdarzają się również sprawy, w których podstawą roszczenia była wadliwie sporządzona dokumentacja instalacyjna, skutkująca koniecznością wykonania dodatkowych prac już po zakończeniu głównego etapu budowy.
Wspólnym mianownikiem tych spraw jest to, że sąd każdorazowo badał, czy projektant dochował należytej staranności wymaganej od profesjonalisty oraz czy między jego działaniem a szkodą istniał bezpośredni związek przyczynowy, ustalany zwykle na podstawie opinii biegłego z zakresu budownictwa.
Zakres roszczeń odszkodowawczych
Wysokość odszkodowania każdorazowo zależy od charakteru i skutków konkretnego błędu, jednak w praktyce najczęściej obejmuje ono koszty poniesione na skorygowanie lub ponowne wykonanie wadliwej dokumentacji projektowej, koszty dodatkowych robót budowlanych wynikających z konieczności dostosowania już zrealizowanych elementów do prawidłowych rozwiązań technicznych, a także wydatki związane ze sporządzeniem ekspertyz i opinii technicznych niezbędnych do wykazania wadliwości projektu. W sytuacjach, w których błąd projektowy spowodował istotne opóźnienie inwestycji, inwestor może również dochodzić naprawienia szkody w postaci utraconych korzyści, na przykład spodziewanych przychodów z najmu lub sprzedaży nieruchomości. Jeżeli natomiast wady projektu trwale wpłynęły na funkcjonalność lub wartość rynkową obiektu, uzasadnione może być również roszczenie o odszkodowanie z tytułu obniżenia jego wartości. Wysokość poniesionej szkody powinna zostać udokumentowana kosztorysami, fakturami oraz w miarę możliwości opinią rzeczoznawcy majątkowego, zwłaszcza w przypadku roszczeń dotyczących obniżenia wartości nieruchomości.
Błędy popełnione na etapie projektowania mogą prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych, obejmujących koszty poprawek, opóźnienia inwestycji oraz utratę wartości nieruchomości. Obowiązujące przepisy dają jednak inwestorowi realne instrumenty umożliwiające dochodzenie odszkodowania zarówno od samego architekta, jak i z jego obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Szybkie zabezpieczenie dokumentacji, powołanie biegłego oraz profesjonalne wsparcie prawne od samego początku postępowania w istotny sposób zwiększają szanse na skuteczne i pełne zaspokojenie roszczenia.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 8 września 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
