W dzisiejszym artykule kontynuujemy analizę ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („Projekt”), skupiając się nad głównymi zmianami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („Ustawa”). Dzisiaj omówimy dla Państwa zmiany w zakresie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu („decyzja WZ”).
W dniu 1 czerwca 2023 r. ustawa trafiła do Prezydenta RP oraz Marszałka Senatu. Obecnie została skierowana do senackich Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Administracji Państwowej.
Po pierwsze, zgodnie z Projektem, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego ma zostać zastąpione planem ogólnym, który ma być nowym narzędziem planistycznym dla gmin. Plan ten będzie pełnił bardzo ważną rolę, ponieważ na jego podstawie będą wydawane m.in. Decyzje WZ. Jest to bardzo ważna zmiana, gdyż dotychczas decyzje WZ wydawane były niezależnie od ustaleń studium. Więcej informacji w przedmiocie planów ogólnych znajdą Państwo w naszych wcześniejszych alertach: #148, #149.
Po wejściu w życie zmian, wydanie decyzji WZ będzie powiązane z położeniem na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy oraz wymogiem zgodności z planem ogólnym w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych.
Projekt zakłada także wprowadzenie terminu obowiązywania decyzji WZ. Po upływie 5 lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna, decyzja wygaśnie. Oznacza to, że nie będzie można na jej podstawie ubiegać się o wydanie pozwolenia na budowę. Ograniczony czas obowiązywania ma dotyczyć również decyzji WZ, co do których postępowanie zostało wszczęte przed wejściem w życie Projektu, a nawet tych które zostaną wydane przed wejściem w życie nowelizacji, ale nie są ostateczne i prawomocne. Tylko decyzje WZ, które zostały wydane i będą prawomocne do dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy zachowają moc i na ich podstawie będzie można kontynuować inwestycję na starych zasadach.
Podkreślamy, że gdy na terenie działki, w chwili wejścia w życie znowelizowanej Ustawy, będzie obowiązywał plan miejscowy – to nie straci on mocy, bowiem planów takich się nie wygasza.
Jak do tej pory, jeżeli na danym terenie nie będzie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to od dnia wejścia w życie znowelizowanej Ustawy inwestor dalej będzie składać wniosek o uzyskanie decyzji WZ. Pojawia się jednak dodatkowy warunek, a mianowicie od 1 stycznia 2026 r. nie będzie mógł uzyskać decyzji WZ, dopóki nie będzie w danej gminie uchwalonego planu ogólnego.
Zatem decyzje WZ będą wydawane na nowych zasadach po wejściu w życie przepisów, ale do 31 grudnia 2025 r. będą wydawane nawet jeżeli w danej gminie nie będzie obowiązywał plan ogólny. Natomiast od 1 stycznia 2026 r. inwestor dostanie decyzję WZ wyłącznie wtedy, gdy gmina uchwali plan ogólny, który będzie przewidywał dla danej działki obszary uzupełnienia zabudowy. Projekt przewiduje jednak od tego wyjątki i nie będzie to dotyczyło m.in. inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego lub budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie. Jednocześnie podkreślamy, że jeśli gmina w planie ogólnym ustali gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej (o tym szerzej tutaj: #154), inwestor będzie musiał wypełnić również te wymogi.
Warto nadmienić, iż do wniosków składanych po wejściu w życie Projektu zastosowanie znajdą nowe zasady wyznaczania obszaru analizowanego. Projekt zakłada, że obszar analizowany będzie równy trzykrotnej szerokości frontu terenu, nie mniej niż 50 m, ale nie więcej niż 200 m. Zgodnie z tym jeśli front działki ma 30 m, to obszar analizowany będzie wynosił 90 m.
Konkludując, należy pamiętać o szczególnym związku pomiędzy planami ogólnymi, a decyzjami WZ. Uchwalenie planu ogólnego nie spowoduje utraty mocy obowiązującej planów miejscowych. Z ustawy wynika, iż studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin pozostaną w mocy do czasu uchwalenia planu ogólnego, jednak nie dłużej niż do końca 2025 r. Na uwagę zasługuje fakt, iż jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego do dnia 1 stycznia 2026 r. nie będzie miała możliwości wydawania nowych decyzji WZ aż do czasu uchwalenia planu ogólnego zgodnie z Projektem.
Prace nad Projektem szybko postępują, więc jeżeli jeszcze ich Państwo nie znacie, zapraszamy do zapoznania się z naszymi poprzednimi artykułami. Projekt wprowadza bowiem rozwiązania zwiększające wpływ konsultacji społecznych na planowanie przestrzenne. Zgodnie z założeniami Ministerstwa wprowadzono m.in. możliwość stosowania różnorodnych form konsultacji. Dla tych z Państwa, którzy chcą zgłębić kwestię partycypacji społecznej – zapraszamy do zapoznania się z naszym opracowaniem: #150.
Projekt ponadto likwiduje obecne uchwały lokalizacyjne, które zostaną zastąpione Zintegrowanymi Planami Inwestycyjnymi (ZPI). Należy także podkreślić, iż nowelizacja ustawy przewiduje wprowadzenie nowego, nieodpłatnego systemu teleinformatycznego – Rejestru Urbanistycznego. Po więcej informacji na temat ZPI oraz Rejestru Urbanistycznego zapraszamy Państwa do przeczytania jednego z wcześniejszych alertów: #102.
Jak Państwo widzą, nowelizacja jest daleko idąca. Stąd też zachęcamy do zapoznania się z naszym alertem: #144, w którym prezentujemy ogólne zasady i daty wejścia w życie poszczególnych zmian.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 12 czerwca 2023 r.
autor:
