Z uwagi na publikację zapowiadanego w ramach programu „Polski Ład” projektu „ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”, dalej „Projekt”, który ma (w założeniu) ułatwić budowę „domów do 70m2„, w tym tygodniu zdecydowaliśmy się na analizę tego zagadnienia. Za tydzień wrócimy do kwestii związanych z wyliczeniem opłat za wyłączenie gruntu rolnego z produkcji.
Jak czytamy już na wstępie uzasadnienia Projektu potrzeba zmian „wynika z konieczności zapewnienia prostych narzędzi prawnych umożliwiających budowę domów jednorodzinnych dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. (…) bez pozwolenia na budowę, bez dziennika budowy i bez konieczności ustanawiania kierownika budowy”. Przechodząc do konkretnych zmian Projekt przewiduje wprowadzenie dodatkowych dwóch punktów do katalogu inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę, a tylko zgłoszenia, czyli obejmujących budowę:
pkt 1a) „wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, przy czym powierzchnia użytkowa tych budynków nie może przekraczać 90 m2, a ich liczba nie może być większa niż jeden na każde 1000 m2 powierzchni działki”;
pkt 16) „wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych nie większej niż 6 m i wysięgu wsporników nie większym niż do 2 m, a liczba tych budynków nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki”.
Przypomnijmy krótko, na czym polega procedura tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym (szczegółowo uregulowana w art. 30 Prawa budowlanego). Przede wszystkich, przed rozpoczęciem robót budowlanych należy dokonać zgłoszenia budowy właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, obejmującego informacje i załączniki wskazane w ust. 2 i 2a. Organ może wezwać zgłaszającego do uzupełniania zgłoszenia, wnieść sprzeciw, nałożyć obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych. Co więcej, zgodnie z art. 30a Prawa budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej zamieszcza, na okres nie krótszy niż 30 dni i nie dłuższy niż 60 dni, w BIP-ie na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu w terminie 3 dni od dnia:
1) doręczenia zgłoszenia – informację o dokonaniu zgłoszenia, zawierającą imię i nazwisko albo nazwę inwestora oraz adres i opis projektowanego obiektu;
2) wniesienia sprzeciwu – informację o dacie jego wniesienia;
3) upływu terminu, o którym mowa w art. 30 ust. 5 ustawy – Prawo budowlane – informację o braku wniesienia sprzeciwu.
Roboty budowlane mogą zostać rozpoczęte dopiero po upływie terminu do wniesienia sprzeciwu przez organ.
Pomimo iż, projektodawcy wskazują, że budowa „domów do 70 m2” będzie podlegała obowiązkom wynikającym z Prawa budowlanego takim jak: zawiadomienie organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych (art. 41 ust. 4 geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie, a po wybudowaniu – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej (art. 43 ust.1 pkt 2) oraz zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy (art. 54 ust. 1 oraz art. 57 ust. 1 ba), to projektowane zmiany budzą zastrzeżenia.
Wątpliwości budzi przede wszystkim projektowany punkt 1a). Warto podkreślić, że Prawo budowlane już teraz pozwala na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych na zgłoszenie, bez jakichkolwiek ograniczeń w powierzchni zabudowy lub użytkowej, pod warunkiem, że obszar oddziaływania inwestycji mieści się na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Projektowana zmiana sama w sobie nie jest zatem rewolucyjna. Z kolei wyłączenie obowiązku ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy już tak. Oznacza to bowiem, że w toku realizacji inwestycji budowa nie będzie podlegała żadnemu nadzorowi ze strony osoby posiadającej uprawnienia budowlane, które to obowiązki pełni właśnie kierownik budowy. Co więcej nawet jeżeli jakieś nieprawidłowości się pojawią, to bez dziennika budowy nie będzie dokumentu, do którego będzie można taką informację wpisać.
Analizują z kolei pkt 16) wskazujemy, że projektodawcy chcą zwiększyć wielkość budynków rekreacji indywidualnej z 35 m2 do 70 m2, ale dodatkowo ograniczają dwa elementy konstrukcyjne (rozpiętość i wysięg wsporników – to kto i kiedy będzie to weryfikował pozostaje bez odpowiedzi). Jednocześnie ma zostać wprowadzony obowiązek dokonania geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, tych budynków, czego skutkiem będzie ich ujawnienie w ewidencji gruntów i budynków.
Dodatkowo, projektodawcy zakładają zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w art. 59 ust. 2a oraz Art. 64 ust. 1 i 1a), skracając termin na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, do budowy przedmiotowych „domów do 70m2” do 30 dni. Proponowana zmiana może przyśpieszyć uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy, ale tam gdzie organy nie dotrzymują nawet 90-dniowych terminów na wydanie decyzji WZ przepis ten pewnie też nie będzie stosowany w praktyce.
Podsumowując, projektowane zmiany są zgodne z zapowiedziami ogłoszonymi w programie „Polski Ład”. Zapowiedzi te z pewnością zostały doprecyzowane, ale nadal potrzeba ich wprowadzenia budzi wątpliwości, w szczególności, że proponowane zmiany zwiększają ryzyko nieprawidłowości realizowanych robót budowlanych wynikające z braku profesjonalnego nadzoru nad ich przebiegiem.
Za tydzień wracamy już do analizy tematów związanych z realizacją inwestycji na gruntach rolnych.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor:
