W dzisiejszym tekście z cyklu p.t. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” bierzemy pod lupę kolejną odsłonę zmian w reformie planistycznej. W dniu 15 kwietnia 2026 r. Rada Ministrów skierowała do Sejmu rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr UD316, dalej: „Projekt Rządowy”).
Projekt Rządowy obejmuje nie tylko zmiany w samej ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale również w przepisach wprowadzających reformę z 2023 r. Zmian jest sporo, dlatego artykuł będzie dotyczył zmian, które z praktycznego punktu widzenia mogą najmocniej wpłynąć na sytuację inwestorów.
Wydłużenie terminów na przyjęcie planów ogólnych
Najważniejsza chyba zmiana dotyczy przesunięcia terminu wygaśnięcia studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w praktyce także terminu na uchwalenie planów ogólnych, do dnia 31 sierpnia 2026 r.
Z punktu widzenia inwestorów to przede wszystkim dodatkowy czas dla gmin na uporządkowanie dokumentów planistycznych i mniejsze ryzyko paraliżu części procesów inwestycyjnych w najbliższych miesiącach.
Projekt wydłuża także z 60 do 120 dni termin na wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych, przy czym brak stanowiska ma oznaczać tzw. milczącą zgodę. To może realnie poprawić sprawność procedur tam, gdzie dotychczas problemem była przewlekłość uzgodnień.
Wydłużono też termin obowiązywania ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która ma utracić moc dopiero z dniem 1 września 2026 r.
W ZPI łatwiej inwestorom, ale i gminom
Projekt Rządowy zawiera przepisy, zgodnie z którymi inwestor będzie mógł w ramach inwestycji uzupełniającej realizować na rzecz gminy także obiekty niesłużące bezpośrednio inwestycji głównej, np. drogę, szkołę lub tereny zielone.
Jednocześnie doprecyzowano, że ZPI może obejmować nie tylko teren inwestycji głównej i uzupełniającej, ale również inne obszary. Jeżeli natomiast inwestycję uzupełniającą można zrealizować na podstawie obowiązującego planu miejscowego, nie będzie trzeba obejmować jej samym ZPI. Projekt Rządowy wprowadza też możliwość zawarcia odrębnej umowy dotyczącej pokrycia kosztów sporządzenia ZPI jeszcze przed podpisaniem właściwej umowy urbanistycznej. W praktyce porządkuje to finansowanie procesu na wcześniejszym etapie.
Rada gminy będzie mogła zdecydować, żeby inwestor do wniosku o uchwalenie ZPI dołączył koncepcję urbanistyczno-architektoniczną z wizualizacjami zamiast pełnego projektu planu. Może to pozwolić na przyśpieszenie wstępnego etapu rozmów i zmniejszyć jego koszty poprzez ograniczenie niezbędnej dokumentacji. Co więcej, rada gminy w ramach projektowanych regulacji otrzyma prawo do wycofania zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI aż do chwili zawarcia umowy urbanistycznej.
Projekt Rządowy wprowadził też terminy mające przyśpieszyć procedowanie planów inwestycyjnych: 2 miesiące dla rady gminy na uchwalenie ZPI od momentu przedłożenia projektu oraz po 2 miesiące dla sądów administracyjnych na rozpatrzenie skarg: do wojewódzkiego sądu administracyjnego i skargi kasacyjnej do NSA.
Warunki zabudowy: istotna zmiana dla części rynku
Projekt Rządowy zakłada, że decyzję o warunkach zabudowy otrzyma wyłącznie podmiot posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do wniosku trzeba będzie dołączyć odpowiednie oświadczenie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej.
To wyraźne odejście od dotychczasowego modelu, w którym o WZ mógł występować także podmiot nielegitymujący się tytułem do gruntu. Dla rynku oznacza to ograniczenie praktyki „zabezpieczania” nieruchomości decyzją WZ jeszcze przed pełnym uregulowaniem praw do terenu.
W konsekwencji część inwestorów będzie musiała inaczej planować harmonogram przejęcia gruntu, due diligence i strukturyzację transakcji. Ta zmiana może mieć większe znaczenie praktyczne niż wiele korekt o charakterze stricte proceduralnym.
Podsumowując: projektowane zmiany nie rewolucjonizują reformy planistycznej, ale istotnie korygują jej wpływ na proces inwestycyjny. Dla inwestorów najważniejsze będzie dziś monitorowanie trzech kwestii: rzeczywistego „odblokowania” ZPI, wpływu przesunięcia terminu dla planów ogólnych na lokalne procesy planistyczne oraz skutków nowego wymogu prawa do nieruchomości przy ubieganiu się o WZ.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 20 kwietnia 2026 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
