Как и было объявлено, сегодняшняя статья будет посвящена второму распоряжению мэра Варшавы, а именно распоряжению от 15 июля 2020 года, касающемуся переговоров с частными инвесторами о соблюдении образовательного стандарта в соответствии с Законом об упрощении подготовки и реализации жилищных инвестиций и сопутствующих инвестиций (версия № 2) («Распоряжение о переговорах»). Как мы указывали вместе с распоряжением от 1 февраля 2021 года о принципах проведения дополнительных консультаций (о котором мы писали здесь № 91 ), эти документы были созданы в ответ на трудности, с которыми столкнулись застройщики при применении Закона от 5 июля 2018 года об упрощении подготовки и реализации жилищных инвестиций и сопутствующих инвестиций («lex developer» или «специальный закон о жилищном строительстве»).
Однако начнем с краткого анализа положений статьи 22, пунктов 1-6 Закона о специальном жилищном строительстве, которая предусматривает, что до принятия постановления об определении местоположения сопутствующих инвестиций муниципалитет может заключить с инвестором соглашение, определяющее способ реализации сопутствующих инвестиций, включая обязательство муниципалитета самостоятельно выполнять задачи, вытекающие из заявки инвестора. Заключение такого соглашения является основанием для определения того, что требования к местоположению инвестиций и стандартам реализации выполнены в той степени, в которой это указано в соглашении (мы писали об этих стандартах здесь #90).
Если инвестор является собственником или лицом, имеющим бессрочное право пользования земельным участком, на котором будут осуществляться соответствующие инвестиции, в соглашении указываются правила приобретения муниципалитетом права собственности или бессрочного права пользования этим участком, а если он является третьей стороной, то соглашение заключается также с собственником или лицом, имеющим бессрочное право пользования недвижимостью.
В принципе, законодательство позволяет инвестору заключать соглашение с муниципалитетом. Это может быть особенно важно в ситуациях, когда инвестор и муниципалитет договариваются о способе реализации отдельных элементов технической или социальной инфраструктуры. Важно отметить, что заключение такого соглашения является необязательным, что означает, что законодательство учитывает более широкий контекст реализации сопутствующих инвестиций, прежде всего в рамках собственных задач муниципалитета. Комментируемое положение также подразумевает, что соглашение, заключенное между инвестором и муниципалитетом, приведет к его включению в заявку на принятие решения о местоположении инвестиций.
На основании вышеописанного законодательного разрешения мэр Варшавы издал Инструкцию по ведению переговоров, содержащую основные положения, касающиеся переговоров о сопутствующих инвестициях в контексте образовательной функции.
Сначала были установлены принципы расчета необходимой образовательной инфраструктуры. Ввиду разнообразия расположения объектов в городе и, следовательно, различного уровня доступной образовательной инфраструктуры, город был разделен на две зоны (карта прилагается):
- Зона дополнительного образовательного назначения – в зависимости от количества детей, рожденных в результате инвестиций в жилье, спрос может быть удовлетворен путем передачи помещений или строительства объекта.
- Зона необходимости внедрения образовательных функций – спрос может быть удовлетворен только путем строительства новых объектов, размер которых зависит от количества детей, привлеченных за счет инвестиций.
Кроме того, в связи с различным масштабом предлагаемых инвестиций в жилищное строительство были установлены диапазоны инвестиций в жилищное строительство, указывающие на тип объекта, соответствующего образовательным стандартам:
- до 200 студентов – коммерческие помещения, соответствующие образовательным стандартам для целей обучения в пределах объекта инвестиций или на расстоянии не более 800 м от объекта инвестиций, отвечающие требованиям, указанным в инструкции;
- до 300 учеников – строительство объекта, позволяющего создавать классы для 1-3 классов, т.е. не менее 9 классов;
- Более 300 учеников – строительство школьного здания.
Расширение, надстройка и реконструкция существующей школы инвестором требуют заключения дополнительных соглашений.
Кроме того, для проектов с численностью учащихся до 200 человек инструкции позволяют инвестору использовать так называемую упрощенную процедуру, в которой подробно описаны этапы заключения соглашений с муниципалитетом и получения документов на передачу помещений в образовательных целях. В других случаях в инструкциях по ведению переговоров указывается на полное применение статьи 22 Специального жилищного закона.
Еще один аспект, рассматриваемый в данном руководстве, — это сфера переговоров, связанных с преобразованием параметров, вытекающих из ожидаемых образовательных стандартов, в долю запланированного учебного пространства в общей полезной площади проекта. Для облегчения достижения целей переговоров было принято следующее:
а) ожидаемый параметр доли образовательной инфраструктуры в размере 4% от полезной и жилой площади данного проекта;
б) ожидаемый параметр образовательной площади, предоставляемой бесплатно или за символическую плату, представляет собой помещение/объект площадью 2,5% от полезной и жилой площади данного проекта;
в) разница между указанными выше значениями является предметом переговоров, а увеличение площади сверх предела, указанного в пункте В, является предметом переговоров о покупке/обмене или других решениях, основанных на рыночной стоимости дополнительной площади;
г) в случае невозможности или нежелания города участвовать в переговорах в финансовом плане, параметры, указанные в пункте В, принимаются для дальнейших переговоров.
Кроме того, для указанных выше целевых параметров был установлен допустимый диапазон отклонений в пределах +/- 15%, в зависимости от условий проекта, таких как: местоположение, наличие зеленых зон, масштабы сохранения или охраны природы.
В инструкции также приводятся стандарты для образовательных учреждений, в частности, стандарты, действующие в отношении проектов с численностью учащихся более 200 человек, а именно Архитектурно-функциональные стандарты для начальных школ и школьно-детских комплексов столицы Варшавы, с которыми можно подробно ознакомиться на сайте Управления архитектуры и территориального планирования.
В заключение, рассмотренные нами инструкции по ведению переговоров предоставляют инвесторам подробные указания по реализации сопутствующих инвестиций, включая удовлетворение спроса на образовательные функции. Оба документа, наряду с инструкциями по консультациям в рамках их регулируемой сферы, несомненно, призваны облегчить реализацию инвестиций в жилую недвижимость потенциальными инвесторами более эффективно, чем те, которые основаны исключительно на положениях Специального закона о жилищном строительстве.
Мы пока не закрываем тему, посвященную застройщикам, и на следующей неделе обсудим вопросы, связанные с приобретением сельскохозяйственной недвижимости в случае применения специального закона о жилищном строительстве.
Совместно с газетой «Rzeczpospolita» и Польской ассоциацией застройщиков мы приглашаем вас на тренинг под названием «Индустрия застройки в условиях нового закона о застройке». Цель тренинга — обсудить изменения, к которым застройщикам необходимо подготовиться с 1 июля 2022 года, после вступления в силу нового закона. Подробную информацию можно найти на сайте konferencje.rp.pl.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 7 марта 2022 года.
автор:
