В этой серии статей из цикла «Вторничные утра для строителей», посвященной поправкам к Закону о пространственном планировании и развитии («Проект»), имеющим решающее значение для всей строительной отрасли, мы продолжаем анализ предлагаемых законодательным органом изменений. Также сообщаем, что проект после первого чтения все еще находится на стадии доработки в комитете Сейма.
Сегодняшняя статья посвящена одному из главных элементов нового инструмента планирования — генеральному плану, то есть зонам планирования.
Генеральные планы в обязательном порядке будут включать планировочные зоны, отражающие текущие функции территорий, предусмотренных в существующих местных планах. Территория, охватываемая генеральным планом, будет разделена на отдельные планировочные зоны. Это разделение будет иметь основополагающее значение для разработки положений генерального плана и, следовательно, для определения местных планов и принятия решений о развитии.
В проекте поправки указывается, что будет разрешено выделять следующие зоны планирования:
- многофункциональная зона с многоквартирными домами;
- многофункциональная зона с одноквартирными домами;
- многофункциональная зона с многоквартирными домами;
- многофункциональная зона с сельскохозяйственными постройками;
- зона обслуживания;
- крупномасштабная торговая зона;
- экономическая зона;
- зона сельскохозяйственного производства;
- инфраструктурная зона;
- Зеленая и рекреационная зона;
- зона кладбища;
- зона добычи полезных ископаемых;
- открытая зона;
- зона связи.
В обосновании проекта говорится, что идея заключается в обеспечении возможности смешивания функций, не порождающих конфликтов. Примерами таких конфликтов являются близость сельскохозяйственных угодий и крупных жилых комплексов, а также близость объектов коммунальной инфраструктуры и жилых застроек. Это предположение, помимо устранения потенциальных конфликтов, также призвано способствовать развитию многофункциональных структур, которые обеспечат удовлетворение основных потребностей жителей, например, за счет сокращения расстояния до таких объектов.
Зонирование будет определяться рядом ключевых факторов с точки зрения возможностей и масштабов развития , таких как: (i) максимальная интенсивность надземной застройки, (ii) максимальная высота зданий, (iii) минимальный показатель биологически активной зоны.
Важно отметить, что это будут не единственные показатели, определенные для зон планирования, поскольку реформа также предусматривает установление дополнительных показателей, таких как стандарты доступности социальной инфраструктуры и правила доступа к таким объектам, как школы и общедоступные зеленые зоны (как мы писали в #152). Это задумано как ответ на наблюдаемое законодателями явление динамичного роста пригородных жилых комплексов, которому не соответствует адекватный темп оснащения таких районов необходимой инфраструктурой, особенно социальной.
Введение зон планирования призвано в первую очередь охватить территории, для которых действующие местные планы застройки предусматривают жилое использование. Это обусловлено намерением законодательного органа сохранить существующие местные планы застройки после вступления поправки в силу.
Кроме того, законодательный орган вводит дополнительные критерии, которые будут важны при создании зон планирования для жилой застройки. В частности, необходимо будет учитывать потребности в жилье конкретного муниципалитета и потенциал рационального уплотнения существующей застройки. Как правило, новые инвестиционные зоны будут выделяться только в том случае, если существующие резервы, заложенные в действующих местных планах, и пробелы в застройке не удовлетворяют прогнозируемым потребностям в жилье. Новые инвестиционные зоны должны будут удовлетворять от 70% до 130% выявленного спроса на новое строительство.
В свою очередь, зоны обслуживания будут выделены для размещения крупных многофункциональных комплексов, предоставляющих такие услуги, как административные, образовательные, медицинские, социальные, культурные, спортивные и религиозные учреждения. Следует отметить, что законодательный орган принял решение выделить отдельную зону крупномасштабной розничной торговли в рамках зон обслуживания ввиду специфики освоения земель для таких целей, включая значительное потребление земли и влияние на транспортную систему.
Среди упомянутых зон следует также отметить открытые зоны. Они будут включать территории, которые в соответствии с муниципальной политикой должны быть защищены от расширения застройки, и, следовательно, возможности для развития будут значительно ограничены. К таким зонам относятся леса, сельскохозяйственные угодья, водные объекты и природные зеленые зоны.
Вкратце, зонирование территории призвано стать инструментом, позволяющим создавать смешанные, но компактные планировочные структуры. Такие структуры позволят создавать пространства, обеспечивающие наиболее эффективное использование жителями близлежащей и доступной социальной инфраструктуры. Подобная оптимизация минимизирует риски, такие как возникновение смешанных функций с взаимно негативным воздействием. Она также уменьшит влияние так называемых внешних издержек, таких как транспортные расходы, вызванные отсутствием местных общественных услуг, или негативное воздействие на окружающую среду, вызванное необходимостью поездок к отдаленным объектам инфраструктуры.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 22 мая 2023 года.
автор:
