В сегодняшней статье мы продолжаем тему преимущественных прав и связанных с ними ограничений, а точнее, преимущественных прав в отношении сельскохозяйственной недвижимости.

В соответствии с действующими правовыми нормами законодатель ввел широкий спектр ограничений, касающихся продажи сельскохозяйственной недвижимости.

Следует предположить, что указанное выше ограничение в отношении сельскохозяйственной недвижимости вводится самим определением сельскохозяйственной недвижимости в статье 46 (1) Гражданского кодекса, согласно которому сельскохозяйственной недвижимостью считается не только земля, фактически используемая для осуществления сельскохозяйственной производственной деятельности в области садоводства, плодоводства и рыбоводства, но и недвижимость, которая потенциально может быть использована для осуществления вышеуказанной деятельности.

Указанное ограничение на отчуждение сельскохозяйственной недвижимости распространяется прежде всего на группу субъектов, имеющих право приобретать такую ​​недвижимость, или на предусмотренное законом право преимущественной покупки, которое является предметом данного уведомления и ограничивает свободу собственника свободно распоряжаться своей землей, представляющей собой сельскохозяйственную недвижимость.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса, в ситуации, когда совладелец сельскохозяйственного имущества, на котором ведется хозяйственная деятельность, планирует заключить договор купли-продажи своей доли или части такой доли, продажа такой доли (или части) ограничивается правом преимущественной покупки остальных совладельцев, при условии, что такие совладельцы ведут сельскохозяйственную деятельность на общей земле.

Анализ современной литературы по данному вопросу показывает, что среди ученых существуют разногласия относительно толкования законодательного требования о том, чтобы оставшиеся совладельцы вели хозяйство на общей земле. Согласно одной точке зрения, предусмотренное законом право преимущественной покупки применяется только к совладельцам, которые фактически совместно ведут хозяйство на сельскохозяйственном участке, в котором они владеют долей. Однако эта позиция подвергается критике, поскольку рассматриваемое положение было призвано защитить совместную собственность и предоставить оставшимся совладельцам возможность увеличить свои доли в сельскохозяйственном участке. Следовательно, некоторые ученые считают, что право преимущественной покупки должно применяться к совладельцам независимо от того, ведут ли они отдельное хозяйство совместно или индивидуально. Таким образом, согласно второй точке зрения, условием для осуществления права преимущественной покупки должно быть лишь то, что совладельцы ведут хозяйство на сельскохозяйственном участке, доля которого должна быть продана данным совладельцем, независимо от факта ведения отдельных сельскохозяйственных хозяйств.

Кроме того, в соответствии с формулировкой статьи 166 § 1 Гражданского кодекса ,право преимущественной покупки не предоставляется совладельцам в ситуации, когда передача доли осуществляется одновременно с передачей единоличному субъекту сельскохозяйственного хозяйства, управляемого продавцом доли в сельскохозяйственной недвижимости.

Следовательно, следует предположить, что данное исключение указывает на то, что правильным подходом является предположение о том, что право преимущественной покупки предоставляется совладельцам независимо от того, совместно ли они управляют одним или несколькими отдельными сельскохозяйственными угодьями, и только в том случае, если это происходит на одном сельскохозяйственном участке, на который они имеют право в качестве долей.

Кроме того, совладельцы не имеют преимущественного права покупки в ситуации, когда передача доли осуществляется одному из совладельцев или лицу, которое по закону унаследует сельскохозяйственное предприятие, расположенное на территории, на которую продавец имеет право в качестве доли.

Впоследствии, в соответствии с §3 ст. 166 Гражданского кодекса, вышеуказанное положение не применяется к случаям, когда доля в совместной собственности или часть этой доли касается сельскохозяйственной недвижимости в значении Закона от 11 апреля 2003 года о формировании сельскохозяйственной системы (Журнал законов 2024 года, пункт 423, далее именуемый: «УКУР»). Следовательно, из вышеизложенного следует, что данное положение будет применяться только к земельным участкам площадью менее 0,3 га.

В дополнение к предусмотренному Гражданским кодексом праву преимущественной покупки, законодатель также предусмотрел такое право в соответствии со статьей 3 УРК (Соглашения о британских сельскохозяйственных правах) в пользу арендатора сельскохозяйственной недвижимости с оговоркой, что указанное право предоставляется только в следующих случаях:

а) договор аренды был заключен в письменной форме, имеет заверенную дату и исполнялся в течение как минимум 3 лет с этой даты;
б) приобретенное сельскохозяйственное имущество является частью семейной фермы арендатора.

Это означает, что для того, чтобы арендатор имел право преимущественной покупки, необходимо, чтобы договор аренды был заключен в надлежащей форме, но прежде всего, чтобы он исполнялся в течение как минимум трех лет с этой даты, то есть чтобы арендодатель предоставлял арендованное имущество арендатору как минимум на установленный законом срок, и чтобы арендатор выплачивал арендную плату в течение этого периода. Кроме того, это право не возникнет, если арендатор приобретает такое имущество не в рамках семейного хозяйства в значении статьи 5, пункта 1 УГУР (то есть, обрабатываемого индивидуальным фермером и имеющего общую площадь сельскохозяйственных земель, не превышающую 300 гектаров).

В соответствии с вышеуказанным положением, при отсутствии права преимущественной покупки, в том числе, когда арендатор не соответствует одному из вышеупомянутых оснований, а также когда продаваемая недвижимость не станет частью семейной фермы арендатора, право преимущественной покупки в силу закона переходит к Национальному центру поддержки сельского хозяйства (далее именуемому «Национальный центр»), действующему от имени Государственного казначейства.

Важно отметить, что вышеуказанное право, как в отношении арендатора (даже если арендатор соответствует установленным законом требованиям), так и в отношении Национального центра, действующего от имени Государственного казначейства, не применяется в ситуациях, указанных в статье 3, пункте 5 УПК ООН, которая содержит исчерпывающий перечень случаев, исключающих вышеупомянутое установленное законом право преимущественной покупки. Следовательно, исходя из формулировки указанного правового основания, такое исключение будет применяться, среди прочих ситуаций, когда покупателем продаваемого сельскохозяйственного имущества является орган местного самоуправления, Государственное казначейство или лицо, связанное с продавцом такого имущества.

В соответствии с обоими рассмотренными положениями, заключение договора без предусмотренного законом права преимущественной покупки бенефициаром, то есть заключение договора о передаче права собственности без предварительного обязательного договора купли-продажи (условного договора купли-продажи), влечет за собой наиболее далеко идущие юридические последствия: недействительность такого правового акта. Следовательно, отсутствие у бенефициара предусмотренного законом права преимущественной покупки в каждом случае будет означать наличие неустраненного юридического дефекта в заключенном договоре.

В связи с этим мы хотели бы предложить вам ознакомиться с нашей следующей статьей, посвященной праву преимущественной покупки и праву приобретения леса или земли, предназначенной для лесопосадки. Эта статья будет опубликована на следующей неделе в рамках нашей рубрики «Вторничные утра для строителей».

Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.

Правовой статус по состоянию на 21 мая 2024 года.

|

|