Сегодняшняя статья в нашей рубрике «Вторничные утра для строителей», в рамках серии, посвященной превентивным мерам, будет посвящена превентивным мерам и торговым запретам, санкционированным Законом о воде.

Как мы указывали в № 191 «Вторничные утра для строительства», в случае Закона о воде, регулирующего конкретный вид недвижимости, а именно землю, покрытую водой, право преимущественной покупки было предоставлено недвижимости, расположенной под стационарными внутренними водами. Согласно определению, содержащемуся в этом Законе, стационарные внутренние воды — это внутренние воды в озерах и других естественных водоемах, не связанных напрямую естественным образом с поверхностными внутренними водами. Положения о внутренних стоячих водоемах также применяются к водоемам, расположенным в низинах на земле, образовавшихся в результате деятельности человека, за исключением прудов (это участки, где вода естественным образом накопилась в результате деятельности человека, например, участки гравийных карьеров, котлованов (см.: Положение Департамента водного хозяйства и внутреннего судоходства Министерства инфраструктуры от 29 января 2024 г., письмо № DGWiŻŚ-6.740.1.2024.KG)). Оценкатого, подлежит ли недвижимость праву преимущественной покупки согласно ст. 217 п. 13 Закона о воде, должна производиться на основании данных из земельного и строительного реестра (земли, покрытые внутренними стоячими водоемами, отмечены в реестре символом «Ws»). В случае расхождения между этими данными и фактическим состоянием собственник недвижимости имеет право обратиться к министру, ответственному за водное хозяйство, с просьбой определить характер водоемов в форме решение. Такое решение затем служит основанием для внесения изменений в земельный и строительный реестр.

В случае продажи недвижимости, расположенной под внутренними водными путями, право преимущественной покупки принадлежит Государственному казначейству. Это право осуществляется главой района по согласованию с министром, ответственным за управление водными ресурсами. В этой ситуации продажа недвижимости может состояться только в том случае, если глава района не воспользуется правом преимущественной покупки в течение одного месяца с момента получения им уведомления о договоре купли-продажи; в противном случае договор будет считаться недействительным. Уведомление направляется главе района нотариусом, подготовившим договор купли-продажи.

Право преимущественной покупки реализуется по цене, согласованной сторонами в договоре купли-продажи. Глава района уполномочен реализовать право преимущественной покупки, представив нотариусу, подготовившему договор купли-продажи и направившему уведомление, заявление в форме нотариального акта (если это невозможно или сопряжено со значительными трудностями, заявление может быть, в крайнем случае, представлено другому нотариусу). Глава района направляет продавцу заявление в форме нотариального акта об реализации права преимущественной покупки заказным письмом с уведомлением о вручении, а затем публикует его на соответствующем веб-сайте в информационном бюллетене районного управления. Считается, что продавец ознакомился с содержанием заявления главы района об реализации права преимущественной покупки после его публикации на соответствующем веб-сайте в информационном бюллетене районного управления. После подачи данного заявления имущество переходит в собственность Государственного казначейства.

Ввиду многочисленных неясностей и сложных правовых аспектов применения вышеупомянутого права преимущественной покупки, Департамент управления водными ресурсами и внутренним судоходством Министерства инфраструктуры в своем заявлении от 29 января 2024 года (номер письма: DGWiŻŚ-6.740.1.2024.KG) подчеркнул, что право преимущественной покупки применяется только к продаже земель, покрытых внутренними водными путями, приобретенных у Государственного казначейства после вступления в силу Закона о водных ресурсах (1 января 2018 года) в порядке, указанном в статье 217. При этом было подчеркнуто, что право преимущественной покупки распространяется только на земельные участки, принадлежащие Государственному казначейству и проданные в соответствии со статьей 217, пунктом 1 Закона, министром, ответственным за управление водными ресурсами.

Более того, когда мы обратились в Государственное управление водного хозяйства (Wody Polskie) с вопросом о наличии преимущественного права покупки на тот или иной объект недвижимости, мы получили ответ: «Wody Polskie не ведет учет стоячих водоемов. Определение наличия внутренних стоячих водоемов в соответствии со статьей 23, разделом 1 Закона о воде, в отношении которых Государственное казначейство имеет преимущественное право в случае их продажи согласно статье 217, разделу 13 Закона о воде, является прерогативой собственников недвижимости, поскольку статья 214 Закона о воде гласит, что «внутренние стоячие водоемы, вода в канаве и вода в пруду, который заполняется не в рамках водоснабжения, а исключительно дождевой, талой или грунтовой водой, расположенные в пределах границ объекта недвижимости, являются собственностью собственника этого объекта». Это означает, что при покупке недвижимости следует не только проверять записи в земельном реестре и получать декларацию от собственника, но и на месте убедиться, что приобретаемый вами объект недвижимости покрыт водой. Договор купли-продажи заключен. Без предусмотренного законом права преимущественной покупки данное соглашение является недействительным.

В Законе о водном праве, помимо принципа приоритета федерального законодательства над законодательством штатов, также рассматриваются запреты на сделки гражданского права, которые, как правило, распространяются на:

• внутренние проточные воды, являющиеся общественными водами,
• земли, покрытые внутренними водами, территориальными и внутренними морскими водами
• Старичные озера.

Указанные выше запреты означают, что никто, кроме Государственного казначейства или, в настоящее время, органов местного самоуправления, не может владеть такой землей. Следовательно, например, договоры купли-продажи или передачи такой недвижимости по договорам пожизненной ренты являются недействительными. Поэтому законодательные органы отнесли эти земли к особой категории товаров, исключенных из торговли – так называемой res extra commercium (дополнительная рента).

В этом контексте мы хотели бы предложить вам ознакомиться с нашей следующей статьей из серии о праве преимущественной покупки, которая посвящена праву преимущественной покупки недвижимости, расположенной в пределах национальных парков.

Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.

Правовой статус по состоянию на 11 июня 2024 года.

|