Сегодняшняя статья завершает нашу серию статей о сервитутах. Напомним, что ранее мы писали о природе и типах сервитутов, их регистрации и удалении из земельного и ипотечного реестра, а также о личных сервитутах, сервитутах на землю и сервитутах необходимости. В этой статье мы хотели бы представить некоторые практические соображения, которые могут возникнуть в связи с сервитутами при инвестировании в недвижимость.
В первую очередь, потенциальному покупателю недвижимости следует обратить внимание на записи в Разделе III земельного и ипотечного реестра, то есть в разделе, где вносятся записи о сервитутах. Конечно, это не единственный способ безопасно приобрести недвижимость. Помните, что записи в земельном и ипотечном реестре вносятся на основании соответствующих документов — договоров или деклараций. Поэтому рекомендуется изучить материалы земельного и ипотечного реестра в соответствующем районном суде и ознакомиться с основанием для записей, содержащихся в земельном и ипотечном реестре.
Сама запись в земельном и ипотечном реестре дает лишь общее представление об обременениях на данную недвижимость, но более подробную информацию можно найти в файлах земельного и ипотечного реестра. Этот анализ поможет нам определить, действительно ли сервитут обременяет недвижимость, каков объем его действия (например, какой конкретный участок земли он охватывает), подлежит ли он оплате или нет, и если да, то производится ли оплата единовременно или ежемесячными платежами (и в каких размерах).
Опыт показывает, что документы, касающиеся сервитутов, часто обнаруживаются не в земельном и ипотечном реестре, который ведется для приобретенной недвижимости, а в других реестрах, от которых, например, эта недвижимость была отделена. Поэтому анализ часто требует изучения нескольких земельных и ипотечных реестров. Также случается, что карты, отображающие маршрут сервитута, не прилагаются к документам, их устанавливающим, или теряются по неясным причинам.
Тщательный анализ обременений имеет чрезвычайно важное значение, поскольку существующие обременения или их масштабы зачастую могут фактически препятствовать реализации запланированных инвестиций.
Следует также отметить, что для установления сервитута не требуется запись в земельном и ипотечном реестре. Однако это крайне важно при покупке недвижимости, поскольку сервитуты, не внесенные в земельный и ипотечный реестр, не защищены правом общественности на использование данных реестра. Сервитуты, не включенные в Раздел III, как правило, прекращают свое действие после продажи. Однако это не относится к сервитутам, установленным на основании административных решений, сервитутам необходимого проезда, сервитутам, установленным в связи с пересечением границы во время строительства здания, или сервитутам для инженерных коммуникаций. Это исключение регулируется статьей 7 Закона от 6 июля 1982 года о земельных и ипотечных реестрах.
Стоит помнить, что если мы приобретаем только часть имущества, для которого ведется земельный и ипотечный реестр и уже зарегистрированы сервитуты, то, в соответствии с общим правилом, вытекающим из статьи 290 Гражданского кодекса, в случае раздела имущества сервитут остается в силе для каждой из частей, образованных в результате раздела. Что касается ведения земельных и ипотечных реестров, то в соответствии с § 93 пунктом 2 Постановления Министра юстиции от 15 февраля 2016 года о создании и ведении земельных и ипотечных реестров в электронной системе, если для части обремененного имущества создается новый земельный и ипотечный реестр или если часть обремененного имущества переносится в другой земельный и ипотечный реестр, суд по собственной инициативе передает все права, требования и другие обременения или ограничения на имущество в совместное обременение.
Решение вышеупомянутой проблемы «переписывания» сервитутов в новые земельные и ипотечные реестры заключается в получении согласия владельца сервитута на выделение приобретенной недвижимости без обременений.
Разумеется, вышеперечисленные проблемы являются лишь примерами, и каждая транзакция может породить проблемы, не рассмотренные в данной статье.
Мы сердечно приглашаем вас следить за нашей серией статей – на следующей неделе мы представим вам тему предстоящей реформы территориального планирования.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 12 августа 2022 года.
автор:
