Сьогоднішнє сповіщення стосується можливості зміни ціни житлових приміщень у договорах про забудову зі споживачами. Положення договору, що дозволяють зміну цін, були предметом ретельної перевірки з боку президента Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів («UOKiK»), який часто вважав такі положення незаконними. Наразі в нашій практиці ми стикаємося з двома ситуаціями, коли сторони дозволяють зміну цін: (i) зміни площі приміщень, що випливають з фактичного обстеження, та (ii) зміни ставки податку на додану вартість (ПДВ). Ми все частіше чуємо питання про можливість запровадження положень про коригування цін через високу інфляцію, підвищення мінімальної заробітної плати або зростання цін на матеріали та послуги на будівельному ринку. Нижче ми аналізуємо кожну з цих обставин.
Можливість зміни цін внаслідок зміни площі житлового приміщення ґрунтується на тому факті, що навіть ідеально спланований та розроблений проєкт забудови не гарантує повної відповідності будівельній документації. Це випливає з самої природи таких інвестицій, де, враховуючи масштаб проєкту, дуже рідко вдається завершити будівництво у повній відповідності до будівельного проекту. Отже, кінцева площа приміщення може бути більшою або меншою, ніж та, що запроектована та узгоджена в договорі про забудову. Отже, доцільно чітко визначити в договорі про забудову рішення, які дозволяють забезпечити гнучкість цін у разі зміни площі приміщення. Такі положення зазвичай формують взаємні права та обов'язки сторін договору про забудову, вимагаючи від споживача сплатити забудовнику додаткову плату, якщо він отримує вигоду від зміни площі приміщення, тоді як у ситуаціях, коли площа приміщення менша, забудовник зобов'язаний повернути частину ціни, яку вже сплатив споживач.
Судова практика вказує на те, що положення типового договору, які передбачають остаточну ціну приміщення на основі його фактичної площі, що визначається після завершення інвестицій, не можуть вважатися такими, що грубо порушують інтереси споживача. Однак таке положення повинно включати право споживача відмовитися від договору,щоб гарантувати, що його інтереси не будуть порушені через невизначеність щодо остаточної вартості договору (див., серед іншого, рішення Верховного Суду від 12 вересня 2014 року, I CSK 624/13, та рішення Адміністративного суду у Варшаві від 24 червня 2015 року, справа VI ACa 1885/14).
Крім того, таке положення не може припускати свавілля щодо остаточних змін площі приміщення. Судова практика встановила межу допуску, в межах якої договір забудови вважається належним чином укладеним. Ця межа становить +/- 2% від різниці між площею приміщення, зазначеною в договорі забудови, та фактичною площею. У разі більшої різниці споживач повинен мати повне право відмовитися від договору забудови та отримати повне відшкодування сплаченої ціни.
Ще одним фактором, що спонукає до введення положень, що коригують ціну нерухомості, є зміна ставки ПДВ. Реалізація девелоперського проекту розподілена на час, іноді навіть на кілька років, і тому існує ризик зміни ставки ПДВ під час проекту, що повністю поза контролем сторін девелоперської угоди.
Подібно до коригування цін через зміни площі приміщень, судова практика також дозволяє використовувати в договорах про забудову положення, що передбачають можливість зміни ціни приміщень через зміни ставки ПДВ, за умови, що економічний ризик, пов'язаний з цією ставкою, не лежить виключно на споживачеві. На практиці ці положення повинні передбачати коригування цін як при збільшенні, так і при її зниженні ставки ПДВ. Інше положення, тобто таке, що лише залишає за собою можливість збільшення ціни на приміщення через збільшення ставки ПДВ, є незаконним договірним положенням (див. рішення Суду з питань конкуренції та захисту прав споживачів від 10 березня 2010 року, справа XVII AmC 1161/09). Таке положення також обов'язково має надавати споживачеві право відмовитися від договору про забудову у разі зміни ставки ПДВ.
Вищезазначені положення, які залишають за забудовником право коригувати ціну квартири, є типовими та поширеними на ринку. Однак, враховуючи поточну економічну ситуацію, зокрема зростання інфляції та зростання цін на будівельні матеріали та послуги, виникають питання щодо можливості введення додаткових положень індексаційного характеру в договори, що укладаються зі споживачами. Вже нерідко підрядники не можуть точно оцінити кінцеву вартість будівництва через значні коливання на ринку будівельних матеріалів. Це призводить до бажання запровадити положення про індексацію, що дозволяють індексувати винагороду в укладених будівельних договорах, що також матиме прямий вплив на ціни квартир, прийнятих забудовниками для цілей договорів про забудову.
Здається, що в такому випадку забудовники матимуть аргументи, що виправдовують включення таких положень про індексацію до угод про забудову. Судова практика вказує на те, що угода може передбачати індексацію результатів діяльності, якщо вона ґрунтується на об'єктивних факторах, і якщо механізм працює в обидва боки та не залежить від суб'єктивного рішення забудовника (рішення Апеляційного суду Варшави від 3 вересня 2015 року, справа VI ACa 830/15).
Тому важливо пам’ятати, що положення про індексацію повинні бути чіткими, зрозумілими та справедливими для обох сторін. Це означає, що в окремих випадках необхідно допускати як підвищення, так і зниження цін на основі об’єктивних даних. Це може включати, наприклад, дані, опубліковані Центральним статистичним управлінням, такі як Індекс цін на будівельну та монтажну продукцію.
Додатковим запобіжником для забудовника від потенційних звинувачень у використанні заборонених договірних положень може бути запровадження ліміту, вище якого ціна не змінюватиметься. Здається, що зміна не повинна перевищувати +/- 5% – такий ліміт дозволяє споживачеві оцінити потенційну максимальну ціну нерухомості на момент укладення договору про забудову. Крім того, щоб мінімізувати ризик того, що таке положення буде визнано забороненим, важливо забезпечити споживачеві можливість відмовитися від договору, якщо виникнуть обставини, зазначені в пункті про індексацію.
Підсумовуючи, включення до договору про забудову положень, які передбачають коригування цін на основі об'єктивних факторів, таких як зміни в місцевості після проведення фактичного обстеження, зміни ставок ПДВ або зміни цін та послуг у будівельній галузі, не означає автоматично, що забудовник використовує заборонені положення. Однак ці положення часто підлягають перегляду президентом Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів (UOKiK), тому важливо, щоб такі положення чітко визначали права та обов'язки сторін і, як правило, надавали споживачеві право відмовитися від договору про забудову, особливо у разі підвищення ціни.
Наступного тижня ми зосередимося на питанні тягаря доказування у провадженнях перед Президентом Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів та на стадії судового провадження.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
автор:
