У наступній жовтневій статті з нашої серії «Вівторкові ранки для будівництва» ми хотіли б дослідити взаємозв’язок між місцевим планом розвитку (ПМР) та дозволом на будівництво (ДББ)у перехідних ситуаціях. Тут ми опишемо три ситуації, коли може виникнути розбіжність між виданим ДББ та прийнятим ДББ:
- Ситуація, коли інвестор вже отримав дозвіл на будівництво (PnB) на основі рішення про умови забудови та землеустрою (WZ), а потім муніципальна рада прийняла MPZP,
- Ситуація, коли положення місцевого плану просторового розвитку змінюються після видання Плану просторового розвитку (ППР), який не є остаточним, або перебуває в процесі його отримання,
- Ситуація, коли після набрання чинності MPZP інвестор хотів би змінити PnB, виданий на основі WZ або старого місцевого плану.
Одним з фундаментальних принципів статті 16 Адміністративного процесуального кодексу є беззмінність остаточних адміністративних рішень. Це означає, що якщо дозвіл на зонування набув чинності до набрання чинності новим місцевим планом зонування, будь-які зміни до плану не впливають на його дійсність або можливість виконання. Інвестор зберігає за собою право реалізувати проект відповідно до затвердженого будівельного проекту, навіть якщо положення нового плану суперечать йому. У такій ситуації орган архітектурно-будівельного управління не може скасувати або змінити дозвіл у зв'язку з прийняттям нового місцевого плану зонування. Цей принцип застосовується як до ситуацій, коли дозвіл на зонування було видано на основі плану забудови, так і на основі згодом зміненого місцевого плану зонування.
Ситуація інша, коли на момент набрання чинності новим місцевим планом просторового розвитку рішення про дозвіл на будівництво ще не є остаточним – наприклад, апеляція перебуває на розгляді. У такому випадку орган другої інстанції (воєвода) зобов'язаний вирішити справу відповідно до чинного правового стану, враховуючи новий місцевий план просторового розвитку. Це може призвести до скасування рішення та відмови у затвердженні будівельного проекту, якщо інвестиція не відповідає новому місцевому плану просторового розвитку. «Ця позиція випливає з принципу своєчасності, який корениться в принципі легалізму, вираженому, серед іншого, у ст. 6 Адміністративного процесуального кодексу, і застосовується як до органів першої, так і до органів другої інстанції», – саме так Воєводський адміністративний суд у Кракові, серед інших, розглядав це питання у своєму рішенні від 21 червня 2024 року, справа II SA/Kr 553/24.
Однак, якщо місцевий план просторового розвитку було прийнято, але ще не набуло чинності через vacatio legis , це означає, що місцевий план просторового розвитку ще не набрав чинності, і тому органи влади не можуть видавати рішення на його основі. Такий план не може бути правовою підставою для відмови у затвердженні будівельного проекту. Однак думки з цього питання розділилися, і існує можливість для тлумачення.
Варто зазначити, що якщо інвестор отримав ВНП на основі рішення про зонування, а потім, після набрання чинності новим MPZP, бажає внести зміни до цього рішення, адміністративний орган оцінить відповідність запланованих змін чинному місцевому плану. Це пояснюється тим, що захист набутих прав не поширюється на нові або змінені права, тому внесення змін до дозволу буде можливим лише за умови, що інвестиції залишаються відповідними чинному плану. Ця позиція підтверджується рішеннями Верховного адміністративного суду, зокрема II OSK 445/16: «дозвіл на будівництво, а отже, і рішення про внесення змін до дозволу на будівництво, має відповідати місцевому плану, а рішення про зонування – лише за відсутності місцевого плану». Однак у тому ж рішенні Верховний адміністративний суд зазначив, що «у разі поетапної реалізації будівельного проектузахист набутих інвестором прав, що випливають з рішення про умови забудови, включаючи ті, що розуміються як наслідок публічної обіцянки, реалізується таким чином, що на самому початку реалізації такої інвестиції інвестор отримує дозвіл на будівництво, який затверджує будівельний проект, що містить план забудови ділянки або району для всього проекту, що означає, що, по-перше, в межах обсягу, визначеного в цьому проекті, інвестор може здійснювати інвестиції, а по-друге, в тих самих межах, відповідно до статті 65, розділу 2 Закону про просторове планування та забудову, не може бути оголошено про закінчення терміну дії рішення про умови забудови».
Підсумовуючи, немає сумнівів, що місцевий план зонування має вирішальне значення для отримання дозволу на будівництво, особливо під час процесу його отримання, а також після його видачі. Тому варто стежити за розвитком подій у сфері зонування вашої нерухомості, особливо якщо у вас є якісь інвестиційні плани.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 20 жовтня 2025 року.
Автор:
Редактор серії:
