Продовжуючи нашу серію про переважні права в рамках «Вівторкових ранків для будівельників», у сьогоднішній статті ми зосередимося на обмеженнях продажу нерухомості, розташованої в межах національних парків.
Нерідко трапляється, що нерухомість, яку ми хочемо придбати, розташована в межах національного парку. Хоча близькість до природи та прекрасні краєвиди на навколишні території, безсумнівно, привертають увагу та є значною перевагою такого розташування, безумовно варто пам’ятати про певні конкретні правові норми, передбачені законодавцем для таких випадків.
Незважаючи на те, що така нерухомість, як і в інших випадках, повинна бути детально проаналізована з юридичної точки зору, щоб виявити потенційні ризики, пов'язані з її придбанням, не можна випускати з уваги той факт, що національні парки, як форма охорони природи, підпадають під дію положень Закону про охорону природи від 16 квітня 2004 року (Законодавчий вісник № 92, поз. 880, зі змінами). Тому Закон про охорону природи у статті 10, розділі 5 передбачає, що національний парк має право першочергової відмови від придбання нерухомості, розташованої в межах національного парку. Це право належить Державному казначейству, і на практиці національний парк, у межах якого розташована нерухомість, уповноважений його здійснювати.
Концепція меж національних парків є особливо важливою, оскільки такі межі можуть змінюватися. Закон про охорону природи визначає національні парки як території виняткової природної, наукової, соціальної, культурної та освітньої цінності, площею щонайменше 1000 гектарів, де всі природні та ландшафтні об'єкти охороняються.
Тому, перш ніж приймати рішення про придбання нерухомості, розташованої поблизу національного парку, слід перевірити, чи вона наразі знаходиться в межах парку. Визначення та зміну меж національного парку можна знайти у відповідному постанові Ради Міністрів. Крім того, розташування національних парків можна перевірити за допомогою картографічної системи Geoserwis, якою керує Генеральне управління охорони навколишнього середовища.
Якщо виявиться, що нерухомість, яку ми хочемо придбати, розташована в національному парку, ми можемо придбати таку нерухомість лише в тому випадку, якщо Державне казначейство, яке діє через певний національний парк, не скористається правом переважної купівлі, яке йому надається згідно з вищезгаданим Законом.
Національний парк, діючи через свій керівний орган, директора національного парку, має одномісячний термін для реалізації цього переважного права. Цей термін починається з дати отримання директором національного парку повідомлення про укладений умовний договір купівлі-продажу. У такій ситуації договір купівлі-продажу вважається укладеним за умови нереалізації переважного права. В іншому випадку укладений договір буде абсолютно недійсним. Це повідомлення надсилається директору національного парку нотаріусом, який підготував умовний договір купівлі-продажу.
Директор національного парку реалізує своє право переважної купівлі, подаючи нотаріусу, який склав умовний договір купівлі-продажу, заяву у формі нотаріального акта. Однак, якщо подання заяви такому нотаріусу неможливе або виникає значні труднощі, її можна подати іншому нотаріусу. Якщо така заява подана, нотаріус негайно передає її продавцю майна.
Зазвичай, директор національного парку користується правом першої відмови від купівлі нерухомості за ціною, узгодженою сторонами в умовному договорі купівлі-продажу нерухомості. Однак Закон передбачає механізми судового перегляду ціни такої нерухомості. Такі механізми впроваджуються на прохання директора національного парку, який, якщо вважає, що ціна майна, що продається, суттєво відрізняється від його ринкової вартості, може звернутися до суду з клопотанням про визначення ціни. Це право, звичайно, не є безстроковим, тому директор національного парку обмежений 14 днями для звернення до суду з клопотанням про визначення відповідної ціни.
Як Ви самі зазначили, нормативні акти передбачають низку випадків, коли певна особа має право на переважне право купівлі нерухомого майна. Тому часто можуть виникати ситуації, коли щодо окремого об'єкта нерухомості певні особи мають право на переважне право купівлі, що випливає з інших актів або, наприклад, договірних домовленостей (так звані договірні переважні права). Законодавець у Законі про охорону природи передбачив таку можливість і визначив, що у разі конфлікту прав переважання національний парк матиме пріоритет у здійсненні таких прав. Однак, пам'ятайте, що відповідне положення визначає лише пріоритет у здійсненні таких прав переважання, а не винятковість. Тому, якщо існує конфлікт прав переважання щодо певного об'єкта нерухомості, а директор національного парку не скористається своїми повноваженнями, інші особи, які мають такі права, можуть згодом скористатися такими правами.
Отже, лише в кінці, тобто в ситуації, коли жоден із суб'єктів не має права переважної купівлі (через закінчення строків подання декларацій про здійснення права переважної купівлі або через те, що управомочені сторони подали у встановлені строки декларації про те, що вони не скористаються правом переважної купівлі), ми можемо перейти до укладення договору про перехід права власності на нерухоме майно, в результаті виконання укладеного умовного договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Підсумовуючи, варто зазначити, що через зміну меж парку може виникнути ситуація, коли майно, яке спочатку не входило до його меж, може бути включено до складу національного парку в результаті такої зміни. Звичайно, власник майна може не погодитися на включення своєї власності до складу національного парку, але в такій ситуації існує ризик порушення процедури експропріації, в якій власник майна матиме права сторони та можливість оскаржити рішення в суді. Варто наголосити, що в кожному випадку власник майна має право на компенсацію за експропрійоване майно.
На цьому етапі ми хотіли б запросити вас ознайомитися з нашою наступною статтею із серії про право переважної купівлі, яка буде опублікована наступного тижня в рамках наших «Вівторкових ранкових програм для будівництва» та стосуватиметься переважної купівлі Національного майнового ресурсу.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 18 червня 2024 року.
автор:
