Сьогоднішня стаття в нашому розділі «Вівторкові ранки для будівництва», в рамках серії, присвяченої запобіжним заходам, стосуватиметься запобіжних заходів та заборон на торгівлю, передбачених Законом про воду.

Як ми зазначали у №191 рубрики «Вівторкові ранки для будівництва», у випадку Закону про воду, який регулює певний тип нерухомості, а саме землю, вкриту водою, переважні права були надані нерухомості, що знаходиться у внутрішніх водах. Згідно з визначенням, наведеним у цьому Законі, внутрішні води – це внутрішні води в озерах та інших природних водоймах, які не пов’язані безпосередньо природним чином із поверхневими внутрішніми водами. Положення про внутрішні стоячі води також відповідно застосовуються до вод, розташованих у западинах на землі, утворених в результаті діяльності людини, крім ставків (це ділянки, де вода природним чином накопичилася в результаті діяльності людини - наприклад, ділянки гравійних кар'єрів, розкопок (див.: Позиція Департаменту водного господарства та внутрішнього судноплавства Міністерства інфраструктури від 29 січня 2024 року, посилання на лист: DGWiŻŚ-6.740.1.2024.KG). Оцінкатого, чи підпадає нерухомість під право переважної купівлі згідно зі ст. 217 п. 13 Закону про воду, повинна проводитися на основі даних із земельного реєстру та реєстру будівель (землі, покриті внутрішніми стоячими водами, позначені в реєстрі символом "Ws"). У разі розбіжностей між цими даними та фактичним станом власник нерухомості має право звернутися до міністра, відповідального за водне господарство, з проханням визначити характер вод у формі рішення. Таке рішення потім є підставою для внесення змін до земельного реєстру та реєстру будівель. зареєструватися.

У випадку продажу нерухомості, що охоплює землю під стоячими внутрішніми водами, Державне казначейство має право першої відмови. Це право реалізує голова району після консультації з міністром, відповідальним за водне господарство. У цій ситуації продаж нерухомості може відбутися лише в тому випадку, якщо голова району не скористається правом першої відмови протягом одного місяця з моменту отримання головою району повідомлення про договір купівлі-продажу; в іншому випадку договір буде абсолютно недійсним. Це повідомлення надсилається голові району нотаріусом, який підготував договір купівлі-продажу.

Право першої відмови реалізується за ціною, узгодженою між сторонами в договорі купівлі-продажу. Голова району уповноважений реалізувати право першої відмови , подавши нотаріусу, який підготував договір купівлі-продажу та надав повідомлення, заяву у формі нотаріального акта (якщо це неможливо або виникає значні труднощі, заяву може, як крайній захід, бути подана іншому нотаріусу). Голова району надсилає продавцю заяву у формі нотаріального акта щодо здійснення права першої відмови рекомендованим листом з повідомленням про отримання, а потім публікує її на відповідному веб-сайті в Бюлетені публічної інформації районного управління. Продавець вважається ознайомленим зі змістом заяви голови району щодо здійснення права першої відмови з моменту її публікації на відповідному веб-сайті в Бюлетені публічної інформації районного управління. Після подання цієї заяви майно переходить у власність Державного казначейства.

Через численні неясності та правові міркування щодо застосування вищезгаданого права переважної купівлі, Департамент водного господарства та внутрішнього судноплавства Міністерства інфраструктури у своїй позиції від 29 січня 2024 року (довідковий лист: DGWiŻŚ-6.740.1.2024.KG) наголосив, що право переважної купівлі застосовується лише до продажу земельних ділянок, вкритих стоячими внутрішніми водами, придбаних у Державного казначейства після дати набрання чинності Закону про водне право (1 січня 2018 року) у порядку, зазначеному у статті 217. Водночас було наголошено, що право переважної купівлі поширюється лише на земельну ділянку, що належить Державному казначейству та продану відповідно до статті 217 частини 1 Закону міністром, відповідальним за водне господарство.

Більше того, коли ми запитали Державне управління водних ресурсів (Wody Polskie), чи підлягає певна нерухомість переважному праву купівлі, ми отримали відповідь, що «Wody Polskie не веде облік стоячих вод. Визначення існування внутрішніх стоячих вод у значенні статті 23, розділу 1 Закону про воду, на які Державне казначейство має переважне право у разі їх продажу відповідно до статті 217, розділу 13 Закону про воду, покладається на власників нерухомості, оскільки стаття 214 Закону про воду говорить, що «внутрішні стоячі води, вода в канаві та вода у ставку, який не наповнюється в рамках водопостачання, а виключно дощовою водою, талою водою або ґрунтовими водами, розташованими в межах нерухомості, є власністю власника цієї нерухомості». Це означає, що під час купівлі нерухомості слід не лише перевірити записи в земельному кадастрі та отримати декларацію від власника, але й перевірити на місцях, чи нерухомість, яку ви плануєте придбати, покрита водою. Договір купівлі-продажу, укладений без законодавчого права переважної купівлі, є недійсним.

У Законі про водне право, окрім переважної купівлі, ми також розглядаємо заборони на цивільно-правові операції, які загалом застосовуються до:

• внутрішні проточні води, що є громадськими водами,
• земля, покрита внутрішніми проточними водами, територіальними морськими водами та внутрішніми морськими водами,
• стариці.

Вищезазначені заборони означають, що ніхто, окрім Державного казначейства або, наразі, місцевих органів влади, не може володіти такою землею. Тому, наприклад, договори купівлі-продажу або передачі такої нерухомості за договорами довічної ренти є недійсними. Тому ці землі були класифіковані законодавцем як особлива категорія предметів, виключених з обігу – так звані res extra commercium.

На цьому етапі ми хотіли б запросити вас ознайомитися з нашою наступною статтею із серії про право першої відмови, яка стосуватиметься права першої відмови на купівлю нерухомості, розташованої в межах національних парків.

Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.

Правовий статус станом на 11 червня 2024 року.

|