У цій серії статей із серії «Вівторкові ранки для будівельників», присвяченій зміні до Закону про просторове планування та забудову («Проект»), яка має вирішальне значення для всієї будівельної галузі, ми продовжуємо аналіз запланованих змін, запропонованих законодавчим органом. Також повідомляємо, що проект після першого читання все ще опрацьовується в комітеті Сейму.
Сьогоднішня стаття стосуватиметься одного з основних елементів нового інструменту планування – генерального плану, тобто зон планування.
Генеральні плани обов'язково включатимуть зони планування, які відображатимуть поточні функції територій, передбачених у чинних місцевих планах. Територія, що охоплюється генеральним планом, буде розділена на окремі зони планування. Цей поділ буде основоположним для формулювання положень генерального плану, а отже, і для визначення місцевих планів та видання рішень про забудову.
У проекті закону про внесення змін зазначено, що буде дозволено визначати такі зони планування:
- багатофункціональна зона з багатоквартирним житлом;
- багатофункціональна зона з односімейним житлом;
- багатофункціональна зона з багатоквартирним житлом;
- багатофункціональна зона з господарськими будівлями;
- зона обслуговування;
- масштабна торгова зона;
- економічна зона;
- зона сільськогосподарського виробництва;
- зона інфраструктури;
- зона зелених насаджень та відпочинку;
- зона кладовища;
- зона видобутку корисних копалин;
- відкрита зона;
- зона зв'язку.
В обґрунтуванні проекту зазначено, що ідея полягає в тому, щоб дозволити поєднання функцій, яке не породжує конфліктів. Прикладами таких конфліктів є близькість сільськогосподарських забудов та великих житлових масивів або близькість служб, що створюють перешкоди, та житлових забудов. Це припущення, окрім усунення потенційних конфліктів, також має на меті сприяти розвитку багатофункціональних структур, які забезпечать задоволення основних потреб мешканців, наприклад, шляхом зменшення відстані до таких об'єктів.
Зони планування будуть визначатися низкою ключових факторів з точки зору можливостей та масштабів забудови , таких як: (i) максимальна інтенсивність надземної забудови, (ii) максимальна висота забудови, (iii) показник мінімальної біологічно активної площі.
Важливо, що це будуть не єдині показники, визначені для зон планування, оскільки реформа також передбачає встановлення необов'язкових показників, таких як стандарти доступності соціальної інфраструктури та правила доступу до таких об'єктів, як школи та загальнодоступні зелені зони (про що ми писали у №152). Це задумано як відповідь на сприйняте законодавцем явище динамічного зростання приміських житлових масивів, яке не супроводжується належними темпами оснащення таких територій необхідною інфраструктурою, зокрема соціальною.
Введення зон планування має на меті охопити переважно території, для яких чинні місцеві плани розвитку передбачають житлове використання. Це випливає з наміру законодавця зберегти чинні місцеві плани розвитку після набрання чинності поправкою.
Крім того, законодавчий орган запроваджує додаткові критерії, які будуть важливими під час запровадження зон планування житлового будівництва. Зокрема, необхідно буде враховувати житлові потреби певного муніципалітету та потенціал для раціонального ущільнення існуючої забудови. Як правило, нові інвестиційні зони визначатимуться лише тоді, коли існуючі резерви, передбачені в чинних місцевих планах, та прогалини в розвитку не задовольнятимуть очікувані потреби в житлі. Нові інвестиційні зони повинні будуть задовольняти від 70% до 130% виявленого попиту на нову забудову.
У свою чергу, зони обслуговування будуть визначені для розташування великих однофункціональних комплексів, що надають такі послуги, як адміністрування, освіта, охорона здоров'я, соціальні послуги, культура, спорт та релігійне культове обрядництво. Слід зазначити, що законодавець вирішив виділити окрему масштабну торговельну зону в межах зон обслуговування через специфіку забудови простору для такої функції, включаючи значне споживання землі та вплив на транспортну систему.
Серед вищезгаданих зон також варто відзначити відкриті зони. Вони міститимуть території, які, відповідно до муніципальної політики, мають бути захищені від розширення забудови, і таким чином можливості розвитку будуть значно обмежені. Такі зони включатимуть ліси, сільськогосподарські угіддя, водні простори та природні зелені насадження.
Підсумовуючи, зони планування покликані стати інструментом, який дозволить створювати змішані, але компактні структури планування. Такі структури дозволять створювати простори, що забезпечують найефективніше використання мешканцями близької та доступної соціальної інфраструктури. Така оптимізація мінімізує такі ризики, як виникнення змішаних функцій із взаємно негативним впливом. Вона також зменшить вплив так званих зовнішніх витрат, таких як транспортні витрати, спричинені відсутністю місцевих громадських послуг, або негативний вплив на навколишнє середовище, спричинений необхідністю добиратися до віддалених пунктів обслуговування.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 22 травня 2023 року.
автор:
