У сьогоднішньому випуску «Вівторкових ранків для будівництва» ми продовжуємо нашу серію статей, присвячених праву першої відмови у сфері нерухомості. У цій публікації будуть розглянуті випадки, коли муніципалітети мають право першої відмови, а також наслідки, правозастосування, ціни на нерухомість та винятки в рамках цього права першої відмови. Ми також запрошуємо вас ознайомитися з першою статтею серії, в якій ми надали вступну інформацію на тему першої відмови.

Як ми вже зазначали, переважне право купівлі – це привілей, який надає особі (суб'єкту господарювання) право першочергово придбати річ або право (наприклад, акції компанії), якщо її власник має намір продати її третій стороні. Це право може бути надано як фізичним, так і юридичним особам, а також державним установам. Правовою основою для законодавчого права переважної купівлі для муніципалітету є стаття 109 Закону про управління нерухомістю від 21 серпня 1997 року («УУН»). У ній перераховані випадки, в яких він може скористатися своїм правом. Муніципалітет має переважне право купівлі у разі продажу:

Стаття 109 UGN, розділ 1

1) незабудована нерухомість, раніше придбана продавцем з Державного казначейства або органів місцевого самоврядування;
2) право постійного користування незабудованою земельною ділянкою, незалежно від форми набуття цього права продавцем;
3) нерухомість та право постійного користування нерухомістю, розташованою на території, визначеній у місцевому плані для громадських потреб, або нерухомістю, щодо якої видано рішення про встановлення місця розташування інвестицій громадського призначення;
4) нерухомість, внесена до реєстру пам'яток, або право постійного користування такою нерухомістю;
4a) нерухомість, розташована в зоні ревіталізації, якщо це передбачено рішенням, зазначеним у ст. 8 Закону від 9 жовтня 2015 року про ревіталізацію;
4b) нерухомість, розташована в межах Спеціальної зони ревіталізації, зазначеної у розділі 5 Закону від 9 жовтня 2015 року про ревіталізацію.

Однак, законодавець передбачив винятки із застосування вищезазначених положень. Таким чином, пункти 1 та 2 вище не застосовуватимуться, якщо майно призначене для сільськогосподарських або лісових цілей у місцевому плані розвитку («МПЗП»). Це право також виключається, якщо:

Стаття 109 Закону про захист персональних даних, пункт 3

1) продаж нерухомості або права постійного користування здійснюється особам, близьким продавцю (відповідно до ст. 109 абз. 3 п. 1 Закону про управління нерухомістю, право переважної купівлі не застосовується у разі продажу нерухомості/права постійного користування близькій особі. У ст. 4 п. 13 Закону про управління нерухомістю законодавець вказав, що коло близьких осіб включає нащадків, висхідних, братів і сестер, дітей братів і сестер, подружжя, усиновлювачів та усиновлених дітей, а також особу, яка фактично проживає з продавцем);
2) продаж нерухомості або права постійного користування здійснюється між юридичними особами однієї церкви або релігійного об'єднання;
3) право власності або право постійного користування було встановлено як компенсацію або відшкодування збитків за втрату права власності на нерухомість;
4) право власності або право постійного користування було встановлено в результаті обміну правами власності на нерухомість;
5) у випадках, зазначених у ст. 1 пункти 3 та 4, право переважної купівлі не було розкрито в земельному та іпотечному реєстрі;
6) нерухомість продається з метою будівництва національних доріг;
7) право переважної купівлі надається приватному партнеру або останньому приватному партнеру у випадках, зазначених у Законі від 19 грудня 2008 року про державно-приватне партнерство;
8) нерухомість продається з метою реалізації інвестицій у сфері аеропорту громадського користування у значенні положень Закону від 12 лютого 2009 року про спеціальні принципи підготовки та реалізації інвестицій у сфері аеропортів громадського користування або інвестицій у значенні ст. 2 пункту 3 Закону від 10 травня 2018 року про Центральний комунікаційний порт, або відповідно до спеціальних принципів, зазначених у ст. 29b пункті 1 Закону від 10 травня 2018 року про Центральний комунікаційний порт;
9) нерухомість продається з метою здійснення інвестицій у значенні положень Закону від 8 липня 2010 року про спеціальні принципи підготовки до здійснення інвестицій у сфері споруд для захисту від повеней та метеорологічних радіолокаційних станцій;
10) право переважної купівлі надається Національному ресурсу нерухомості у випадках, зазначених у Законі від 20 липня 2017 року про Національний ресурс нерухомості.

Будь ласка, зверніть особливу увагу на пункт 5 вище. Згідно з цим положенням, право переважної купівлі нерухомого майна/постійного користування, внесеного до реєстру історичних пам'яток або розташованого в зоні, визначеній у місцевому плані просторового розвитку для громадських потреб або державних інвестицій, не застосовується, якщо воно не було попередньо оприлюднено в земельному та іпотечному реєстрі, що ведеться для цього нерухомого майна.

Право переважної купівлі, зазначене у статті 109 Закону про управління нерухомістю, реалізується місцевим компетентним органом виконавчої влади, тобто головою гміни, мером або президентом міста (далі – «Орган»). Якщо нерухомості надано право переважної купівлі, зазначене у пункті 1, нерухомість продається за умови, що Орган не скористається своїм правом протягом одного місяця. Нотаріус зобов’язаний повідомити голову гміни, мера або президента міста про обставини укладення договору купівлі-продажу. Для реалізації права переважної купівлі Орган повинен протягом вищезазначеного терміну подати відповідну декларацію у формі нотаріального акта нотаріусу, який повідомив нотаріуса про зміст договору купівлі-продажу. За виняткових обставин, якщо подання декларації цьому нотаріусу неможливе або виникає значні труднощі, її можна подати іншому нотаріусу. Після подання декларації про реалізацію права переважної купівлі:

• майно стає власністю муніципалітету;
• право постійного користування втрачає чинність, якщо здійснення права переважної купівлі стосувалося продажу права постійного користування земельною ділянкою, що належить муніципалітету;
• Комуна отримує право постійного користування, якщо здійснення права переважної купівлі стосувалося продажу права постійного користування земельною ділянкою, що належить Державному казначейству, округу або воєводству.

Нотаріус повідомляє продавця про факт подання такої заяви. Слід наголосити, що здійснення права першої відмови не призводить до зміни ціни майна, що продається. Стаття 111 Закону про управління нерухомістю (UGN) прямо вказує, що ціна, узгоджена сторонами договору купівлі-продажу, також є обов'язковою для муніципалітету. На практиці муніципальні бюджети часто не включають необхідних резервів для використання статті 109 UGN. Це означає, що якщо ціна майна висока, муніципалітет, ймовірно, не зможе скористатися правом першої відмови.

У наступній частині цієї серії ми представимо ще одну тему, пов’язану з правом переважної купівлі: «Переважне право купівлі нерухомості в ревіталізованих або деградованих районах». Ця тема особливо актуальна для інвестицій у таких містах, як Варшава та Лодзь. Радимо вам слідкувати за нашими публікаціями, які доступні на нашому вебсайті.

Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.

Правовий статус станом на 22 квітня 2024 року.

|

|