Сьогодні ми запускаємо нову серію «Вівторкових ранків для будівельної галузі», яку ми повністю присвячуємо праву першої відмови. Ми обговоримо найважливіші законні права першої відмови, що виникають в операціях з нерухомістю. Розуміння випадків, у яких ці права застосовуються, є надзвичайно важливим – невиконання зобов’язань, пов’язаних із правом першої відмови, є підставою для визнання договору купівлі-продажу, який ігнорує це право, недійсним.

насправді таке переважне право – воно надає особі право першою придбати річ або право (наприклад, акції компанії), якщо її власник має намір продати її третій стороні. Збереження права переважної купівлі означає, що річ (або право), до якої застосовується переважне право, може бути продано третій стороні лише в тому випадку, якщо власник права переважної купівлі його не скористається (власник права переважної купівлі може, але не зобов'язаний, скористатися своїм правом). Підсумовуючи, право переважної купівлі – це право, яке безперечно обмежує свободу власника розпоряджатися своєю річчю. Важливо, що збереження права переважної купівлі може виникати з юридичного акту (наприклад, договору, заповіту) або безпосередньо з законодавчих положень.

Право першої відмови не підлягає передачі – його не можна передати шляхом юридичної дії. Воно також, за винятком кількох рідкісних випадків, є неподільним, тобто не може бути обмежене частиною майна, що продається, наприклад, лише однією земельною ділянкою, що охоплюється умовною угодою. Крім того, якщо є кілька сторін, які мають право на право першої відмови, неподання заяв про наміри щодо здійснення цього права всіма правомочними сторонами не позбавляє права першої відмови чинності. У такій ситуації право першої відмови здійснюється в повному обсязі рештою правомочних сторін.

Переважні права зустрічаються переважно в операціях з нерухомістю – у більшості випадків це законодавчо встановлені переважні права. З огляду на те, що майно, обтяжене переважним правом, може бути продане третій особі лише за умови, що власник переважного права його не скористається, операція купівлі-продажу відбувається у такі три етапи:

1. по-перше, власник (або постійний користувач) нерухомості укладає умовний договір купівлі-продажу з потенційним покупцем – у ньому зазначено, що сторони укладуть остаточну угоду, тобто передадуть право власності (або права постійного користування) за умови, що особа, яка має право переважної купівлі, не скористається своїм правом,
2. після укладення умовного договору купівлі-продажу продавець або нотаріус повідомляє управомочену особу про укладення умовного договору купівлі-продажу та його зміст, запитуючи, чи скористається вона своїм правом переважної купівлі (як правило, переважне право купівлі нерухомості може бути реалізоване протягом одного місяця, якщо окремим законом не передбачено інший термін),
3. тоді, у випадку:

• відповідь про те, що управомочена сторона не скористалася правом переважної купівлі, або після закінчення встановленого законом терміну для відповіді сторони, тобто власник (або постійний користувач) та (більше не потенційний) покупець укладають договір у формі нотаріального акту, в якому вони передають право власності (або право постійного користування) на нерухомість від продавця до покупця, на умовах, визначених у умовному договорі купівлі-продажу,
• Якщо управнена особа скористається правом переважної купівлі, тобто подає волевиявлення у формі нотаріального акту, управнена особа бере на себе права та обов'язки покупця за умовним договором купівлі-продажу та укладає договір передачі нерухомості на підставі цього твердження в силу одностороннього правового акту.

Наслідки порушення положень про переважну купівлю шляхом ігнорування переважного права управненої сторони залежать від того, чи було порушено переважне право купівлі, чи то законодавчо, чи договірно. У разі порушення законодавчо встановленого переважного права купівлі нерухомості договір купівлі-продажу є абсолютно нікчемним. Розпорядження майном не матиме чинності, і управнена сторона продовжуватиме мати переважне право купівлі.

трапляються перекриття переважних. Вони виникають, коли кілька сторін мають сукупні переважні права, що ґрунтуються на різних правових підставах (наприклад, закон, договір). У разі конфлікту між договірним правом переважної купівлі та законним правом переважної купівлі переважає законне право. Однак на сьогоднішній день немає чіткої відповіді на питання, хто має пріоритет у разі конфлікту між законними правами переважної купівлі. Як правило, юридична література вказує на те, що цілі, яким служать ці права, повинні бути визначальними – це питання може бути вирішене залежно від того, якому з них надається пріоритет.

Після цієї вступної статті на тему переважної купівлі, ми хотіли б запросити вас на наступний «Вівторковий ранок для будівельної галузі», в якому ми обговоримо переважне право купівлі, яке має муніципалітет згідно із Законом про управління нерухомістю, та його винятки.

Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.

Правовий статус станом на 16 квітня 2024 року.

|