Як було оголошено минулого тижня, у сьогоднішньому «Вівторковому ранковому випуску для будівництва» ми обговоримо питання придбання лісових ділянок та земель, призначених для заліснення, зокрема обмеження на продаж цього типу земель.
Лісові землі, поряд із сільськогосподарськими угіддями, є нерухомістю, розпорядження якою було суттєво обмежене законодавчим органом. До внесення змін 2016 року до Закону від 28 вересня 1991 року про ліси («Лісовий закон») придбання лісових земель, що не належать Державному казначейству, обмежувалося виключно іноземцями.
Згідно з чинним законодавством, відповідно до статті 37a Закону про ліси, Державне казначейство має, в силу закону, право переважної купівлі землі, що продається фізичною особою, юридичною особою або організацією без правосуб'єктності, якій закон надає правоздатність (включаючи партнерства).
Право переважної купівлі, про яке йде мова, застосовується у таких випадках:
- Земля, позначена в земельному та будівельному реєстрі як ліс [Ls]
На відміну від права першої відмови, встановленого для сільськогосподарських угідь, нормативні акти щодо лісових земель встановлюють право першої відмови для Державного казначейства незалежно від площі ділянки. Однак це право слід виключити, коли земля позначена як лісиста та чагарникова [Lz]. На практиці дані земельного реєстру часто не оновлюються на постійній основі, і в результаті статус, розкритий у реєстрі, може не відповідати фактичному цільовому використанню та використанню землі. Крім того, можливо, що Державне казначейство матиме це право щодо земель, які не є лісистими (і тому не мають позначень статутного лісу), але позначені в земельному реєстрі як [Ls] – ліси. Також можливо, що через відсутність такого позначення в реєстрі, незважаючи на залісненість території, Державні ліси не матимуть законодавчих підстав для здійснення свого права першої відмови на користь Державного казначейства.
- Земля, призначена для заліснення, зазначена в місцевому плані просторового розвитку або в рішенні про умови забудови та землекористування
Переважне право може існувати або тому, що муніципальна рада визначає певну ділянку для заліснення в акті планування, або через рішення про умови забудови за відсутності прийнятого місцевого плану. Однак виникають сумніви щодо існування цього права у разі розбіжностей між даними, розкритими в земельному реєстрі, та місцевому плані. Якщо земля не призначена для заліснення в плані, і така земля одночасно позначена як "Ls" у земельному реєстрі, через далекосяжні наслідки визнання правового акта недійсним, слід вважати, що земля є об'єктом переважного права на користь Державного казначейства.
- Земля, що відповідає визначенню лісу згідно зі статтею 3 Закону про ліси, тобто:
(i) земельні ділянки з компактною поверхнею площею не менше 0,10 га, вкриті лісовою рослинністю (лісові насадження) – деревами та чагарниками та лісовим підліском – або тимчасово позбавлені її: призначені для лісового господарства або є природним заповідником, частиною національного парку або внесені до реєстру пам'яток,
(ii) пов'язані з лісовим господарством, зайняті для цілей лісового господарства: будівлями та спорудами, водовідвідними спорудами, лініями просторового розділу лісу, лісовими дорогами, ділянками під лініями електропередач, лісовими розсадниками, місцями зберігання деревини, а також використовуються для лісових парковок та туристичних об'єктів,
охоплені спрощеним планом ведення лісового господарства або рішенням старости, що визначає завдання ведення лісового господарства для фрагментованих лісів площею до 10 га, що не перебувають у власності Державного казначейства.
У такому випадку законодавець передбачив застосування права переважної купівлі, якщо земельна ділянка відповідає обом умовам, а саме стандарту площі, а також якщо власність відповідає юридичному визначенню лісу на основі положень Лісового закону.
Водночас законодавець вказує, що в ситуації, коли право переважної купівлі землі законодавчо надано кільком суб'єктам, пріоритет у здійсненні вищезазначеного права належить Державному казначейству, від імені якого функціонують Державні ліси (пункт 5 статті 37а Закону про ліси).
Вищезазначена законодавча база встановлює право першочергової відмови у ситуаціях, коли лісова ділянка має бути відчужена шляхом укладання договору купівлі-продажу. Однак обмеження щодо придбання лісової власності також застосовуються до випадків, що стосуються договору або односторонньої правової дії, відмінної від договору купівлі-продажу, включаючи, серед іншого, договір міни або договір дарування. У такому випадку, відповідно до пункту 2 статті 37a Закону про ліси, державні ліси, що представляють Державне казначейство, мають право придбати землю, подавши декларацію про придбання за грошовий еквівалент.
Слід зазначити, що положення, що обмежують придбання лісових земель шляхом встановлення права першої відмови та інституту викупу для Державної скарбниці, буквально застосовуються лише до передачі прав власності, а не права постійного користування. Однак думки з цього питання розділилися. Однак, через далекосяжні правові наслідки визнання угоди недійсною, якщо Державні ліси не здійснюють своє право першої відмови від імені Державної скарбниці, для юридичних операцій з нерухомістю, особливо для покупця землі, безпечніше зайняти позицію, яка визнає існування права першої відмови також і щодо права постійного користування.
Однак, виключення права першої відмови та викупу має застосовуватися до нерухомості, що складається з будівель та приміщень. Зазначається, що це виключення не застосовуватиметься, коли частку в землі набувається разом із правом на приміщення. Однак, інша думка стверджує, що право першої відмови не може застосовуватися до нерухомості, що складається з окремої власності, навіть якщо спільна власність включає землю, яка відповідає вимогам Лісового закону. Однак у цьому випадку, через потенційну санкцію недійсності правового акту, право першої відмови має бути визнано під час придбання нерухомості шляхом договору купівлі-продажу.
Звільнення від обов'язку придбання лісових земель лише у разі нереалізації права переважної купівлі або придбання такої землі державними лісами на користь Державної скарбниці застосовується до відчуження такої землі на користь: (i) подружжя продавця, (ii) родичів або споріднених продавця по прямій лінії без обмеження ступеня спорідненості, (iii) родичів або споріднених продавця по бічній лінії до третього ступеня спорідненості, (iv) осіб, пов'язаних з продавцем через усиновлення, піклування або опікунство, (v) органів місцевого самоврядування, (vi) у разі спадкування та (vii) відчуження сільськогосподарського господарства у значенні Закону про формування сільськогосподарської системи.
Слід наголосити, що окрім випадків, перелічених у Лісовому законі, як укладення договору купівлі-продажу, так і передача права власності на землю, що становить ліс, шляхом юридичної дії, відмінної від договору купівлі-продажу, без можливості викупу на користь Державного казначейства, означає абсолютну недійсність такої дії.
Наступного тижня ми обговоримо законодавчі зміни та судову практику у сфері права нерухомості у травні – закликаємо вас слідкувати за нашими публікаціями на постійній основі.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
Правовий статус станом на 28 травня 2024 року.
автор:
