Як було оголошено, ми запускаємо серію статей, пов’язаних з Управлінням з питань конкуренції та захисту прав споживачів («UOKiK»), у контексті інвестицій у розвиток, зокрема житлових. У цьому контексті основна роль UOKiK полягає в захисті споживачів від забудовників, які можуть порушувати заборону на практику, що порушує колективні інтереси споживачів, або заборону на використання заборонених договірних умов у стандартних споживчих договорах. Сьогодні ми спробуємо пояснити, що означають ці терміни.
Однак, на початку варто нагадати, що споживач – це фізична особа, яка укладає правочин з підприємством, що безпосередньо не пов’язаний з її підприємницькою чи професійною діяльністю (стаття 22(1) Цивільного кодексу). На практиці це означає, що якщо забудовник укладає угоди з фізичними особами, які купують приміщення в рамках своєї діяльності, положення, що обговорюються сьогодні, не застосовуватимуться.
Порушення колективних інтересів споживачів відбувається, коли порушується стаття 24 Закону від 16 лютого 2007 року про конкуренцію та захист прав споживачів («Закон про конкуренцію та захист прав споживачів»). Перелік практик, що порушують колективні інтереси споживачів, що міститься в цій статті, є невичерпним і надає загальні рекомендації для оцінки конкретних дій підприємств. Загалом, під практикою, що порушує колективні інтереси споживачів, розуміється поведінка забудовника, яка порушує ці інтереси, суперечить закону або суперечить належній практиці. Порушення відбувається, серед іншого, коли підприємство не виконує свого зобов'язання надавати споживачам достовірну, правдиву та повну інформацію, або коли воно вдається до недобросовісної ринкової практики чи актів недобросовісної конкуренції.
У свою чергу, згідно із Законом від 24 серпня 2007 року про протидію недобросовісній ринковій практиці («Закон про протидію недобросовісній ринковій практиці»), недобросовісна ринкова практика заборонена. Згідно зі статтею 4 цього Закону, ринкова практика, що використовується забудовниками щодо споживачів, є недобросовісною, якщо вона суперечить належній практиці та суттєво спотворює або може спотворити ринкову поведінку пересічного споживача до, під час або після укладення договору на товар чи приміщення. Під «ринковою практикою» слід розуміти дію або бездіяльність продавця, курс дій, заяву або комерційну інформацію, зокрема рекламу та маркетинг, безпосередньо пов’язані з просуванням або купівлею товару споживачем.
У статті 5 Закону про боротьбу з недобросовісною ринковою практикою перелічені конкретні види недобросовісної ринкової практики, зокрема: (i) оманлива ринкова практика (зокрема, щодо характеристик, ціни, методу її розрахунку або типу приміщення), (ii) агресивна ринкова практика або (iii) недотримання кодексу належної практики. Оманливою також може вважатися пропуск важливої інформації, яка може вплинути на рішення споживача. Якщо недобросовісна ринкова практика шкодить колективним інтересам споживачів, її можна вважати практикою, що порушує колективні інтереси споживачів.
Використання несправедливих умов є порушенням статті 23a Закону про конкуренцію та захист прав споживачів, тоді як стаття 385(1) § 1 Цивільного кодексу передбачає, що положення, які не були індивідуально узгоджені, не є обов'язковими для споживача, якщо вони формують його права та обов'язки таким чином, що суперечить належній практиці та грубо порушує його інтереси. Крім того, стаття 385(1) § 3 Цивільного кодексу передбачає, що договірні положення, на зміст яких споживач не мав фактичного впливу, не узгоджуються індивідуально зі споживачем, зокрема ті, що взяті зі стандартного договору, запропонованого споживачеві підприємцем. Тому ризик використання несправедливих умов у договорах, укладених у рамках поточних проектів розвитку, є особливо високим, оскільки ці договори, від договорів бронювання, через договори розвитку, попередні договори та договори купівлі-продажу, укладаються за шаблонами, підготовленими забудовником. Складність таких договорів та необхідність підтримувати узгодженість та рівність положень для всіх покупців чітко виправдовують необхідність прийняття відносно однакових шаблонів. Однак важливо, щоб зміст проектів договорів, що пропонуються споживачам, не містив заборонених положень.
До внесення змін до правил у 2016 році, положення, визнані зловживальними остаточним рішенням Суду з питань конкуренції та захисту прав споживачів, вносилися до реєстру зловживальних положень, який вів Президент Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів (UOKiK). (Наразі до реєстру вносяться лише ті, позови щодо яких були подані до 17 квітня 2016 року.) Згідно з чинним законодавством, зловживальні положення можна знайти в рішеннях Президента UOKiK, опублікованих на вебсайті Управління.
Варто пам’ятати, однак, що наразі рішення Президента Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів (UOKiK) про визнання положення типового договору незаконним стосується лише забудовника, який його використав, та всіх споживачів, які уклали договір з цим конкретним забудовником на основі зловживального положення, визначеного в рішенні. Це називається абстрактним переглядом положень типового договору. Це означає, що інші забудовники не зобов’язані дотримуватися такого рішення, але існує ризик того, що якщо буде порушено провадження проти іншого забудовника, UOKiK також виявить, що положення, подібні до того, яке вже визнано незаконним, також є зловживальними.
Варто пам’ятати, що споживач може повідомити президента Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів (UOKiK), якщо він підозрює, що забудовник використовує практики, що порушують колективні інтереси споживачів, або якщо він підозрює незаконне положення у типовому договорі. Такий звіт може слугувати підставою для порушення адміністративного провадження президентом UOKiK. Результатом провадження буде адміністративне рішення, яке визначатиме, чи порушує певна практика колективні інтереси споживачів, чи є певне положення незаконним.
Президент Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів також може видати попередження споживачам, якщо інформація, зібрана під час провадження, свідчить про особливо обґрунтовану підозру щодо того, що певний забудовник використовує практики, які порушують колективні інтереси споживачів і можуть спричинити значні збитки або негативні наслідки для широкого кола споживачів.
Підсумовуючи, роль Президента Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів (UOKiK) на ринку забудови полягає у забезпеченні належного функціонування конкуренції та колективних інтересів споживачів, зокрема шляхом оголошення договірних положень, що використовуються у споживчих договорах, незаконними. У цій сфері Президент UOKiK має широкі повноваження, що дозволяють йому розслідувати звинувачення проти забудовників та накладати штрафи за порушення обговорюваних сьогодні правил.
Наступного тижня ми напишемо про принципи ведення справ президентом Управління з питань конкуренції та захисту прав споживачів у справах, що стосуються порушень положень законів, що обговорювалися сьогодні.
Також хочемо нагадати вам, що у четвер, 25 листопада 2021 року, о 13:00 ми зустрінемося на платформі clickmeeting, де адвокат доктор Джоанна Бажиковська обговорить так званий Новий закон про розвиток. Цей закон приніс багато змін у всю галузь нерухомості, але особливо можуть постраждати забудовники та банки. Хоча ми детально обговорювали зміни в наших ранкових вівторкових нотатках про будівництво, ми вирішили підсумувати найважливіші питання.
Захід безкоштовний, просто зареєструйтесь, перейшовши за посиланням.
Правовий статус станом на 22 листопада 2021 року.
Ця стаття призначена лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.
автор:
