Як і обіцяли минулого тижня, ми запускаємо серію, присвячену сільськогосподарським землям, де ми зосередимося на питаннях, пов'язаних з інвестиціями в сільськогосподарські землі, як тими, що стосуються торгівлі, так і реалізації інвестицій. У зв'язку з цим, у сьогоднішній статті також будуть розглянуті основні принципи придбання сільськогосподарської нерухомості, пояснюючи, коли Закон від 11 квітня 2003 року про формування сільськогосподарської системи (далі також "УКУР") не застосовується. В усіх інших випадках ми матимемо справу з обмеженнями, що виникають із цього Закону, які ми обговоримо найближчими тижнями.

По-перше, варто нагадати, що польське законодавство не містить єдиного юридичного визначення сільськогосподарської нерухомості, яке б застосовувалося до всіх фактичних ситуацій. Однак відправною точкою є, по суті, стаття 46(1) Цивільного кодексу, яка визначає сільськогосподарську нерухомість (сільськогосподарські угіддя) як нерухомість, що використовується або може використовуватися для сільськогосподарського виробництва, включаючи рослинництво та тваринництво, зокрема садівництво, плодівництво та рибництво. Важливо пам’ятати, що ведення такої діяльності має бути фактично та юридично можливим.

Вищезазначене визначення уточнюється саме у випадку операцій із сільськогосподарськими землями, як прямо зазначено в UKUR, який, посилаючись на визначення Цивільного кодексу, передбачає, що сільськогосподарська нерухомість не включає нерухомість, розташовану в районах, призначених для несільськогосподарських цілей у планах просторового розвитку. Таким чином, Закон посилається на функцію, зазначену в місцевому плані, і якщо там не зазначено сільськогосподарське призначення, то обмеження, що випливають із Закону про формування сільськогосподарської системи, не застосовуються.

У свою чергу, перехідні положення зазначають, що UKUR не поширюється на нерухомість, щодо якої остаточні рішення про забудову та умови забудови земельної ділянки були видані до 30 квітня 2016 року – що, очевидно, встановлює можливість забудови нерухомості для цілей, відмінних від сільськогосподарських.

Більше того, положення Закону про формування сільськогосподарської системи не поширюються на сільськогосподарську нерухомість, розташовану в адміністративних межах міст, якщо щодо цієї нерухомості прийнято рішення про визначення місця розташування житлової інвестиції або супутніх інвестицій (тобто так званий lex developer), а також якщо вона продається для цих цілей.

Правила та обмеження UKUR також не застосовуватимуться до сільськогосподарських угідь площею менше 0,3 гектара, земель, що служать внутрішніми дорогами, або земель, позначених у земельному реєстрі як землі під ставками, за умови, що вони становлять щонайменше 70% площі власності. Закон про сільськогосподарську систему не застосовується до цих випадків.

Тут ми підходимо до фундаментального принципу придбання сільськогосподарської власності, який полягає в тому, щоб дозволити окремим фермерам купувати її без обмежень (у цьому випадку ліміт становить 300 гектарів). В інших випадках виникають обмеження, які випливають саме з УКУР.

З суб'єктивної точки зору, Закон про формування сільськогосподарської системи дозволяє придбання сільськогосподарської нерухомості без обмежень, серед іншого, таким особам, як:

особа, близька до продавця;
орган місцевого самоврядування, Державне казначейство або Національний центр підтримки сільського господарства, що діє від його імені;
комерційна юридична компанія, акціонером якої є Державне казначейство та яка є оператором системи передачі або має ліцензію на транспортування рідкого палива;
національні парки, у разі придбання сільськогосподарської власності для цілей охорони природи;
член сільськогосподарського виробничого кооперативу, який має земельний внесок у цьому кооперативі, у разі передачі йому земельного внеску іншим членом цього кооперативу.

Крім того, вищезазначені обмеження не поширюються на ситуації, в яких, серед іншого:

придбання відбувається в результаті спадкування та віндикаційного заповіту;
внаслідок скасування спільної власності, поділу спільного майна після припинення шлюбу та поділу спадщини;
в результаті поділу, перетворення або злиття юридичних компаній, що спеціалізуються на комерційному праві,
під час процедури реструктуризації в рамках процедури відновлення або під час процедури примусового виконання та банкрутства.

Придбання сільськогосподарської нерухомості суб’єктами господарювання, відмінними від перелічених вище (за умови, що повний перелік можна знайти у статті 2a, розділах 3 та 3a UKUR), може відбуватися за згодою Генерального директора Національного центру підтримки сільського господарства, вираженою у рішенні. Про деталі цієї процедури ми напишемо наступного тижня.

Важливо пам’ятати, що при купівлі сільськогосподарської нерухомості покупець бере на себе низку зобов’язань. Перш за все, він зобов’язаний керувати фермерським господарством, яке включає сільськогосподарську нерухомість, протягом щонайменше п’яти років з дати придбання. Для фізичних осіб цей обов’язок передбачає особисте управління фермою, тобто роботу на ній та прийняття всіх рішень щодо сільськогосподарської діяльності на фермі.

Крім того, протягом перших п'яти років з дати придбання сільськогосподарську власність не можна продавати або передавати іншим особам. Про можливості звільнення від цієї заборони ми напишемо наступного тижня.

Слід зазначити, що Національний центр підтримки сільського господарства має повноваження у цьому відношенні, які дозволяють йому контролювати дотримання вищезазначених зобов'язань. До них належать, серед іншого, право проводити перевірки, включаючи право входити на сільськогосподарську власність та право вимагати письмові чи усні пояснення, а також право пред'являти документи та надавати до них доступ. Крім того, Національний центр підтримки сільського господарства має право звернутися до суду з клопотанням про набуття права власності на сільськогосподарську власність, якщо покупець не розпочав або не припинив сільськогосподарську діяльність, передав володіння придбаною власністю без згоди Національного центру підтримки сільського господарства або не здійснює сільськогосподарську діяльність.

Підсумовуючи, Закон про формування сільськогосподарської системи встановлює загальну заборону на продаж сільськогосподарської нерухомості, а також детально регулює, хто може придбати таку землю та за яких обставин. Тому перед укладанням угоди необхідно ретельно дослідити, чи має нерухомість сільськогосподарський характер, і якщо так, то чи можливо її придбати на основі винятків, наведених вище.

Наступного тижня ми обговоримо правила, пов’язані з повноваженнями, наданими Національному центру підтримки сільського господарства щодо регулювання торгівлі сільськогосподарськими землями, тобто в яких ситуаціях необхідно отримати згоду Національного центру підтримки сільського господарства та коли застосовується законодавче право переважної купівлі.

Це сповіщення надано лише для ознайомлення та не є юридичною консультацією.

автор: