W trzech ostatnich artykułach z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” omówiliśmy proponowane zmiany w projekcie zmian w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym datowanym na dzień 29 lipca 2026 r. („Projekt”) dotyczące m.in. odbiorów, likwidacji spółek deweloperskich i odpowiedzialności wspólników oraz zakazu zwiększenia ceny. W ostatnim już artykule w kwestii tej nowelizacji przyjrzymy się zmianom w zakresie kontroli prowadzonej przez banki przed wypłatą środków z mieszkaniowych rachunków powierniczych.
Aktualna wersja Projektu dzieli kontrolę niejako procedury kontrolne na: (i) kontrolę dewelopera oraz (ii) kontrolę zakończenia konkretnego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. W przypadku tej pierwszej, kontrola samego dewelopera ma być przeprowadzana przed każdą wypłatą środków.
Zgodnie z Projektem:
a) jeżeli wypłata następuje w związku z zakończeniem etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego – bank przeprowadzi zarówno kontrolę dewelopera, jak i kontrolę zakończenia danego etapu;
b) jeżeli wypłata nie jest związana z zakończeniem etapu – bank przeprowadzi kontrolę dewelopera.
Co bank będzie sprawdzał przed każdą wypłatą?
Kontrola dewelopera ma obejmować każdorazowo sprawdzenie, czy:
a) planowane przeznaczenie wypłacanych środków oraz sposób wydatkowania środków już wypłaconych są zgodne z ustawą;
b) deweloper nie zalega z podatkami ani składkami na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne;
c) deweloper prawidłowo wpłacił składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
d) deweloper nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców, którzy odstąpili od umów;
e) deweloper nie ma określonych w ustawie zaległości wobec DFG;
f) pobrana opłata rezerwacyjna została przekazana na mieszkaniowy rachunek powierniczy;
g) wobec dewelopera nie wszczęto postępowania restrukturyzacyjnego albo upadłościowego.
Dopiero przy wypłacie związanej z zakończeniem etapu bank przeprowadzi dodatkowo kontrolę tego etapu, obejmującą m.in. weryfikację tytułu prawnego do nieruchomości, pozwolenia na budowę, rozliczeń z wykonawcami i podwykonawcami oraz faktycznego zaawansowania robót.
Czy kontrola przed każdą wypłatą jest konieczna?
Proponowane rozwiązanie może prowadzić do istotnego zwiększenia liczby kontroli. Jeżeli w krótkim okresie nastąpi kilka wypłat z tego samego mieszkaniowego rachunku powierniczego, bank będzie zobowiązany każdorazowo ponownie zweryfikować te same okoliczności – nawet jeżeli poprzednia kontrola miała miejsce zaledwie kilka dni wcześniej.
W praktyce może to oznaczać dodatkowe obowiązki dokumentacyjne po stronie deweloperów, wydłużenie procesu wypłat oraz wzrost kosztów obsługi mieszkaniowych rachunków powierniczych.
W naszej ocenie zasadne byłoby zatem wprowadzenie rozwiązania, zgodnie z którym kontrola dewelopera nie musiałaby być przeprowadzana częściej niż raz na 30 dni. Jeżeli bank dokonał już kontroli w ciągu 30 dni poprzedzających kolejną wypłatę, jej wynik powinien zachowywać aktualność, chyba że bank uzyska informację o zmianie okoliczności podlegających weryfikacji.
Takie rozwiązanie pozwoliłoby zachować funkcję ochronną kontroli, a jednocześnie ograniczyłoby powtarzanie tych samych czynności w bardzo krótkich odstępach czasu.
PLANISTYCZNY ALERT – OSTATNIE DNI OBOWIĄZYWANIA STUDIUM
Na koniec, niezależnie od zmian w ustawie deweloperskiej, zwracamy uwagę na ważny termin dla wszystkich inwestorów. 31 sierpnia 2026 r. kończy się okres obowiązywania dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Termin ten został ostatecznie wydłużony ustawą z 30 kwietnia 2026 r. do końca sierpnia.
W gminie, w której do 1 września 2026 r. nie wejdzie w życie plan ogólny, po tej dacie co do zasady nie będzie możliwe wydanie nowych decyzji WZ, z wyjątkiem postępowań prowadzonych na podstawie wniosków doręczonych do organu przed utratą mocy studium. Przypominamy, że wniosek o wydanie decyzji WZ można złożyć też elektronicznie.
To zatem ostatnie dni na skuteczne złożenie wniosku o wydanie decyzji WZ. Inwestorzy posiadający nieruchomości bez miejscowego planu, szczególnie w gminach, które nie zdążyły z uchwaleniem planu ogólnego, powinni zweryfikować swoje zamierzenia inwestycyjne jak najszybciej.
PODSUMOWANIE
Projektowana nowelizacja ustawy deweloperskiej ma doprowadzić do zwiększenia zakresu bieżącej kontroli banków nad deweloperami i zakłada jej przeprowadzanie przed każdą wypłatą środków z rachunku powierniczego. Projekt ustawy deweloperskiej nadal pozostaje na etapie prac legislacyjnych i może ulec dalszym zmianom.
Jednocześnie najbliższe dni są szczególnie istotne dla inwestorów planujących przedsięwzięcia na terenach nieobjętych miejscowym planem. 31 sierpnia 2026 r. studia tracą moc, a od 1 września w gminach bez planu ogólnego sytuacja dotycząca uzyskiwania nowych decyzji WZ istotnie się zmieni.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prac legislacyjnych na dzień 17 sierpnia 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
