W naszym pierwszym sierpniowym artykule z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” przedstawimy Państwu najważniejsze zmiany w prawie (zarówno te wprowadzone, jak i zaplanowane) w lipcu i sierpniu 2023 r., które mogą okazać się istotne dla rynku nieruchomości oraz całej branży budowlanej.
Niewątpliwie największym wydarzeniem, którego konsekwencji będziemy doświadczać w kolejnych latach jest uchwalenie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja planowania”). Jak pisaliśmy w zeszłym tygodniu, została ona już podpisana przez Prezydenta 20 lipca 2023 r., jednakże na moment przygotowania tego artykułu nadal czekamy na jej publikację. O tej nowelizacji piszemy już kilka miesięcy, wobec tego zapraszamy do naszych artykułów, zaś dzisiaj krótko o innych zmianach.
1. Wejście w życie ustawy o bezpiecznym kredycie 2%
Z dniem 1 lipca 2023 r. weszła w życie ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, która wprowadziła bezpieczny kredyt 2% dla osób do 45. roku życia, które nie mają i nie miały wcześniej własnego mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Jest to program, który będzie miał także istotne konsekwencje dla całego rynku nieruchomości, dlatego jeszcze raz prezentujemy jego podstawowe założenia.
Maksymalna wysokość kredytu na jedną osobę wynosi 500 tys. zł, zaś w przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem 600 tys. zł. Kredyt można przeznaczyć na zakup mieszkania lub domu zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Nabywca pierwszego lokum ma przy tym dowolność, jeśli chodzi o jego standard i położenie – przy kupnie nie obowiązuje limit ceny 1m2.
Kluczowym elementem programu jest dopłata do rat kredytu mieszkaniowego, która stanowi różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Dopłata ma przysługiwać przez 10 lat.
O zaletach i wadach programu wypowiedział się r. pr. Michał Kijewski m.in. dla Forbes oraz Portfel Polaka.
2. Zmiany w lex deweloper
W Sejmie trwają prace nad Komisyjnym projektem ustawy o ograniczeniu biurokracji i barier prawnych (druk nr 3502), w ramach której to nowelizacji ma zostać wydłużony – do 2030 r. okres obowiązywania ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli lex deweloper.
Co więcej, projekt ten zakłada rezygnację z warunku zapewnienia 1,5 (1 w przypadku strefy śródmiejskiej) miejsca postojowego na każde wybudowane mieszkanie. Jest to niezwykle istotne, gdyż po wprowadzeniu majowej nowelizacji przepisów wielu deweloperów zaczęło ponownie rozważać opłacalność realizacji inwestycji mieszkaniowych w trybie lex deweloper. Przepis ten bez wątpienia może ograniczyć ich liczbę.
Aktualnie projekt skierowano do opinii organizacji samorządowych.
Analizując zmiany w lex deweloper, warto też wspomnieć o zmianach wprowadzanych Nowelizacją planowania, która wprowadza przepis pozwalający na przekształcenie we własność, z mocy prawa, gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste z dniem oddania do użytkowania budynku mieszkalnego wybudowanego w trybie lex deweloper – o ile oczywiście zostaną spełnione przesłanki do przekształcenia wynikające z ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
3. Ograniczenia w przenoszeniu wierzytelności wynikających z umów rezerwacyjnych i deweloperskich
W związku z ogłoszeniem ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, które miało miejsce 15 czerwca 2023 r., w dniu 16 lipca 2023 r. do Nowej ustawy deweloperskiej (czyli ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) wprowadzono art. 37a, tj. przepis ograniczający przenoszenie wierzytelności wynikających z umów rezerwacyjnych, deweloperskich lub umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 Nowej ustawy deweloperskiej. Pisaliśmy już o tym na początku lipca (#159), ale z uwagi na pojawiające się pytania poniżej jeszcze wyjaśniamy na czym to polega.
Zgodnie z powyższym artykułem, nabywca (tj. zgodnie z definicją – osoba fizyczna niedokonująca zakupu lokalu mieszkalnego na cele związane ze swoją działalnością gospodarczą) może dokonać przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy na osobę trzecią w przypadku, gdy:
- umowa ta dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany;
- w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej.
Powyższych ograniczeń nie stosuje się w przypadku przenoszenia wierzytelności na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, tj. osobę z najbliższej rodziny.
Jednocześnie wskazać należy, że powyższe ograniczenie nie rodzi żadnych sankcji – przeniesienie na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej z naruszeniem art. 37a nie stanowi przesłanki stwierdzenia nieważności tego przeniesienia.
Ponadto, ograniczenie ma na dzień dzisiejszy wpływ jedynie na osoby fizyczne, a nie tzw. flipperów, których to działalność próbowano pierwotnie ograniczyć. Większość filipperów zawiera bowiem umowy w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej, do których to nie mają zastosowania przepisy Nowej ustawy deweloperskiej.
4. Zmiany w podatku od czynności cywilnoprawnych
W dniu 24 lipca 2023 r. Prezydent podpisał ustawę o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw. Przedmiotowa nowelizacja znosi podatek od czynności cywilnoprawnych dla nabywców pierwszych mieszkań lub domów na rynku wtórnym. Zwolnienie z 2-procentowego podatku obejmie wyłącznie kupujących podatników, którzy nigdy wcześniej nie posiadali prawa własności do nieruchomości, a nabywany dom czy mieszkanie będzie ich pierwszą nieruchomością.
Jednocześnie, oprócz powyższego zwolnienia, nowelizacja nałoży większy podatek na kupujących nabywających co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo którzy nabyli już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich. W opisanym przypadku stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu będzie wynosić 6%.
5. Kolejne ułatwienia w uwłaszczeniu gruntów dla użytkowników wieczystych.
Nowelizacja wskazana w pkt 4 wprowadza także zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami umożliwiające nabycie prawa własności użytkownikom wieczystym gruntów, które nie uległy dotąd uwłaszczeniu z mocy prawa lub na podstawie decyzji administracyjnej. Jest to temat wymagający odrębnej analizy, przy czym już dzisiaj chcieliśmy Państwu przekazać informację o tej zmianie z uwagi na ograniczenia czasowe.
Głównym instrumentem prawnym wprowadzonym ustawą jest czasowe roszczenie o nabycie nieruchomości gruntowej przyznane jej użytkownikowi wieczystemu, który zrealizował cel umowy ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego, a ponadto uzyskał to prawo w okresie, gdy było ono surogatem prawa własności i zasadniczo jedyną formą trwałego korzystania z nieruchomości pochodzących z publicznego zasobu. Zgodnie z przyjętymi przepisami, przedmiotowe roszczenie – czyli żądanie sprzedaży nieruchomości, może być zgłoszone w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy. Z kolei ustawa wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia (na moment przygotowania artykułu publikacja w Dzienniku Ustaw jeszcze nie nastąpiła).
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 1 sierpnia 2023 r.
autorzy:
