W poprzednich artykułach w cyklu p.n. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” omawialiśmy już podziały nieruchomości w zależności od istnienia planu miejscowego lub nie. Dziś przechodzimy do tematu, który w praktyce często budzi najwięcej wątpliwości: podziału nieruchomości rolnych, który niezależnie od planu miejscowego uregulowany jest jeszcze inaczej.
Przede wszystkim, przy gruntach rolnych trzeba najpierw ustalić, czy w ogóle stosujemy przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami („UGN”) dotyczące podziałów, czy też podział będzie miał charakter typowo geodezyjny, ujawniany tylko w ewidencji gruntów.
Zgodnie z art. 92 ust. 2 UGN za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Podstawowe znaczenie ma tutaj art. 92 UGN, który mówi, że co do zasady przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a przy braku planu — do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Od tej zasady jest jednak wiele wyjątków, które chcemy omówić poniżej.
Największy praktyczny problem pojawia się wtedy, gdy podział nieruchomości rolnej ma prowadzić do wydzielenia działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. W takiej sytuacji wchodzą już w grę przepisy UGN, a organ będzie badał dopuszczalność takiego podziału. Nie można więc automatycznie zakładać, że każdą działkę rolną da się rozdrobnić na małe działki „pod przyszłą zabudowę”. Wyjątek ten powiązany jest bezpośrednio z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, która reglamentuje obrót nieruchomościami rolnym właśnie o obszarach równych lub większych niż 0,3 ha.
Drugi istotny wyjątek dotyczy wydzielania dróg. Jeżeli podział nieruchomości rolnej prowadzi do wydzielenia nowych dróg, które nie są jedynie niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych, również może powstać obowiązek stosowania procedury z UGN.
W praktyce oznacza to, że przy nieruchomościach rolnych kluczowe jest ustalenie celu podziału. Inaczej ocenia się podział dużej działki rolnej na potrzeby prowadzenia gospodarstwa, a inaczej podział, który w rzeczywistości ma przygotować teren do sprzedaży jako małe działki inwestycyjne albo rekreacyjne.
Trzeba także uważać na relację między statusem rolnym gruntu a jego planowanym wykorzystaniem. Sam fakt, że działka jest oznaczona w ewidencji jako rolna, nie przesądza jeszcze wszystkiego. Znaczenie może mieć plan miejscowy, faktyczne wykorzystanie terenu, klasa gruntu, dostęp do drogi publicznej, możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisy ograniczające obrót nieruchomościami rolnymi.
Częstym błędem jest założenie, że podział geodezyjny automatycznie tworzy działki budowlane. Tak nie jest. Działka może zostać wydzielona jako odrębna działka ewidencyjna, ale to nie znaczy jeszcze, że będzie można ją zabudować domem albo sprzedać bez ograniczeń. O możliwości zabudowy decydują przepisy planistyczne i budowlane, a o obrocie gruntami rolnymi — jak już wspomnieliśmy wyżej także przepisy dotyczące kształtowania ustroju rolnego.
Problematyczny bywa także dostęp do drogi publicznej. Przy większych podziałach rolnych właściciele często zakładają wydzielenie drogi wewnętrznej. Trzeba jednak sprawdzić, czy taki układ jest dopuszczalny, czy zapewnia realną obsługę komunikacyjną i czy nie powoduje konieczności przeprowadzenia pełnej procedury podziałowej.
Szczegółowej analizy wymagają też podziały nieruchomości, które na pierwszy rzut oka wydają się oczywiste, bo np. w 80% składają się z obszarów o przeznaczeniu innym niż rolne. W praktyce jednak nawet jeżeli niewielki fragment działki ma charakter rolny to cała procedura podziałowa musi wziąć tę fakt pod uwagę.
Podsumowując: podział nieruchomości rolnej nie zawsze jest prostą czynnością techniczną. Trzeba ustalić, czy stosujemy przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy podział nie prowadzi do wydzielenia działek mniejszych niż 0,3 ha, czy nie wiąże się z wydzieleniem nowych dróg oraz czy nowo powstałe działki będą mogły być realnie wykorzystane zgodnie z planowanym celem. W przypadku gruntów rolnych szczególnie ważne jest, aby nie mylić podziału geodezyjnego z możliwością zabudowy albo swobodnej sprzedaży działek.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 13 lipca 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
