W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” przedstawiamy Państwu artykuł o zmianach w prawie, które pojawiły się we wrześniu i październiku. Poniżej wskazane zmiany w szczególności (lecz nie tylko) będą miały znaczenie dla dużych oraz małych deweloperów, ale także dla osób fizycznych planujących wybudowanie własnego domu.
Zmiana rozporządzenia w sprawie warunków technicznych – tzw. Pakiet stop padeweloperce
Jak pisaliśmy w zeszłym tygodniu do podpisu Ministra Rozwoju i Technologii został skierowany projekt rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z tzw. pakietu stop patodeweloperce. Do dnia przygotowania dzisiejszego poranka, nie został on opublikowany w Dzienniku Ustaw. A co się zmienia i kiedy opisaliśmy w artykule #170.
Nowelizacja ustawy Prawo geologiczne i górnicze
W dniu 27 września 2023 r. została ogłoszona w Dzienniku Ustaw ustawa z dnia 16 czerwca 2023 r. o zmianie ustawy – Prawo geologiczne i górnicze oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja prawa geologicznego”).
Nowelizacją prawa geologicznego została m.in. dodana legalna definicja złoża strategicznego, które będzie rozumiane jako złoże kopaliny, które ze względu na jego znaczenie dla gospodarki lub bezpieczeństwa kraju podlega szczególnej ochronie prawnej. Uznanie złoża za złoże strategiczne będzie następowało na podstawie decyzji ministra właściwego do spraw środowiska, który w terminie 2 lat od dnia wejścia w życie nowelizacji prawa geologicznego wszczyna z urzędu w odniesieniu do złóż kopalin, które zostały udokumentowane przed dniem wejścia w życie nowelizacji, postępowanie w przedmiocie uznania złoża kopaliny albo jego części za złoże strategiczne.
Powyższe ma duże znaczenie dla możliwości realizacji zabudowy na terenie, na którym znajduje się złoże strategiczne, gdyż zgodnie z nowym brzmieniem art. 94a ust. 12 Prawa geologicznego i górniczego, w decyzji uznającej złoże kopaliny za złoże strategiczne minister właściwy do spraw środowiska może wskazać warunki, jakie gmina powinna uwzględnić w procesie planowania i zagospodarowania przestrzennego, a więc przy uchwalaniu planów miejscowych. W szczególności gmina powinna uwzględnić konieczność wprowadzenia zakazu trwałej zabudowy lub zakazu innego zagospodarowania wyznaczonego obszaru złoża strategicznego w sposób, który wyłączyłby możliwość zagospodarowania tego złoża.
Roszczenie użytkowników wieczystych na gruntach inne niż mieszkalne
Przypominamy także, że w dniu 31 sierpnia 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 26 maja 2023 r. ustawa o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja UGN”). Na podstawie nowelizacji UGN zostało wprowadzone roszczenie do nabycia prawa własności użytkownikom wieczystym gruntów, które nie uległy dotąd uwłaszczeniu z mocy prawa lub na podstawie decyzji administracyjnej. Dotychczasowi użytkownicy wieczyści gruntów zyskali prawo do żądania od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego sprzedaży na ich rzecz gruntu, który użytkują. Z powyższego roszczenia można skorzystać tylko w ciągu 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji UGN, tj. do dnia 31 sierpnia 2024 r.
Roszczenie o nabycie nieruchomości przysługuje wszystkim użytkownikom wieczystym z pewnymi wyjątkami, mianowicie roszczenie nie przysługuje:
a. względem nieruchomości, która została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.,
b. użytkownikowi wieczystemu, który nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste,
c. w przypadku gdy przedmiotem sprzedaży miałyby być grunty położone na terenie portów i przystani morskich,
d. gdy grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego, e. w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Zmiany w ustawie o udostępnieniu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz niektórych innych ustaw
W dniu 15 września 2023 r. w Dzienniku Ustaw została ogłoszona ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja UUIŚ”).
Nowelizacja UUIŚ wnosi m.in. istotną zmianę w tryb postępowania o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Pierwszym etapem analizy organu właściwego do wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgodnie z nowelizacją UUIŚ będzie analiza zgodności lokalizacji przedsięwzięcia z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku, gdy przedsięwzięcie jest realizowane na obszarze morskim – z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej.
W przypadku stwierdzenia niezgodności lokalizacji przedsięwzięcia z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej organ jest zobligowany do wydania decyzji odmawiającej zgody na realizację przedsięwzięcia. Nowelizacja UUIŚ wejdzie w życie w dniu 16 października 2023 r.
Skoro już mowa o zmianach w procedurze uzyskiwania decyzji środowiskowych to warto przypomnieć, że w dniu 13 września weszły w życie zmiany w rozporządzeniu wykonawczym do omawianej ustawy, zgodnie z którym zwiększono m.in. wielkości powierzchni parkingów, o czym pisaliśmy w artykule #167.
Zmiany w prospektach deweloperskich
Jednocześnie tym z Państwa deweloperów, którzy realizujecie przedsięwzięcia deweloperskie lub zadania inwestycyjne zgodnie z ustawą deweloperską z 2021 r. jeszcze raz przypominamy, że we wrześniu weszły dwie nowelizacje, które zmieniają informacje zawierane w prospektach informacyjnych, tj.
- ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – która dopasowuje treść prospektu do zmian wprowadzonych ustawą. Zmiany te obowiązują do wszystkich prospektów wysyłanych i załączanych do umów od dnia 24 sierpnia 2023 r.,
- ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o ogólnoeuropejskim indywidualnym produkcie emerytalnym – na postawie, której mieszkaniowe rachunki powiernicze będą mogły być zakładane i prowadzone także przez spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe (zwane „kasą”), o których mowa w ustawie z dnia 5 listopada 2009 r. o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych. Na szczęście do prospektów informacyjnych, sporządzonych lub doręczonych przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe, jednakże wszystkie prospekty wysyłane do nabywców i umowy zawierane od dnia 26 września 2023 r. wymagają aktualizacji.
Celem uniknięcia ewentualnych roszczeń klientów, w tym odstąpień, rekomendujemy niezwłoczne wprowadzenie zmian.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 3 października 2023 r.
autorzy:
