W dzisiejszym artykule z cyklu p.t. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” analizujemy temat, który w ostatnich dniach mocno angażuje deweloperów, a mianowicie podatek od nieruchomości – lokali mieszkalnym pozostających własnością dewelopera.
Rozpocznijmy od tego, że podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym. Oznacza to, że każda gmina może samodzielnie ustalać jego wysokość, będąc ograniczoną jedynie jego górną granicą. Rozróżnienie wysokości podatku w zależności od rodzaju budynków jest powszechne już od okresu międzywojennego. Konstrukcja ta znana była już stosowana od czasów zaborów. Na przykład wysokość podatku podymnego na obszarze byłego zaboru rosyjskiego uzależniona była od powierzchni gruntu przynależącego do budynku; w byłym zaborze austriackim od ilości części mieszkalnych, a w byłym zaborze pruskim od klasy budynku. W późniejszym okresie ustawa rozróżniała wysokość podatku m. in. od tego czy budynek wchodził w skład gospodarstwa rolnego lub czy był wynajęty/wydzierżawiony.
Aktualnie ustawa wyróżnia budynki:
- mieszkalne;
- związane z prowadzeniem działalności gospodarczej;
- zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym;
- związane z udzielaniem świadczeń zdrowotnych;
- pozostałe.
Każda kategoria może być opodatkowana inną stawką maksymalną.
Praktyką jest, że lokale mieszkalne będące własnością firmy deweloperskich są opodatkowane stawką właściwą dla budynków mieszkalnych. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy dany lokal mieszkalny jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.
Praktyka ta została ostatnio zanegowana przez władze Katowic. Uznały one bowiem, że lokal mieszkalny do czasu sprzedaży przez dewelopera, jest przez niego zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Podstawą takiego działania ma być uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 r. (sygn. III FPS 2/24). W orzeczeniu tym sąd stwierdził, że od mieszkań będących własnością przedsiębiorcy, którego działalność gospodarcza polega na wynajmowaniu ich na cele mieszkaniowe, właściwą stawką podatku będzie stawka przeznaczona dla budynków mieszkalnych. Władze Katowic wywodzą z tego wniosek, że mieszkanie, które w danym momencie nie jest zamieszkane, powinno być opodatkowane jako zawiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Stanowisko miasta Katowice jest natomiast sprzeczne z wyrokiem NSA z 23 maja 2013 r. (sygn. II FSK 1880/11). W wyroku tym sąd przedstawił wykładnię potwierdzoną później przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 24 lutego 2021 r. (sygn. SK 39/1), zgodnie z którą o związaniu budynku z działalnością gospodarczą nie decyduje wyłącznie posiadanie go przez przedsiębiorcę. Orzecznictwo sądów administracyjnych uznało, że o związaniu tym może decydować również włączenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych, wykonywanie w nich działalności gospodarczej, lub podejmowanie działań mających na celu przygotowanie, zachowanie lub zabezpieczenie nieruchomości do przyszłej (planowanej) działalności gospodarczej, bądź do kontynuacji przerwanej działalności gospodarczej.
Z powyższego wynika, że posiadanie niesprzedanych lokali przez firmy deweloperskie nie stanowi jeszcze, że są one związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Moglibyśmy o tym mówić, gdyby zostało w nich urządzone biuro firmy, czy byłyby przeznaczone na najem krótkoterminowy.
W uchwale będącej podstawą do zmiany zakwalifikowania niesprzedanych lokali mieszkalnych możemy co prawda przeczytać o „trwałych pustostanach”, które są traktowane jako długotrwała lokata kapitału. O ile takie zjawisko może występować u przedsiębiorców spoza branży deweloperskiej, to należy zauważyć, że trzymanie niesprzedanych lokali w ogóle nie leży w interesie dewelopera. Powoduje bowiem konieczność ponoszenia kosztów na ich utrzymanie oraz zamrożenie środków pieniężnych, które mogłyby być przeznaczone na kolejne inwestycje.
Sam NSA w powyższym orzeczeniu wskazuje, że praktyka taka jest znana m. in. z działalności funduszy inwestycyjnych. Praktyka ta niewątpliwie jest szkodliwa, gdyż prowadzi do finansalizacji rynku mieszkaniowego. Lokale mieszkalne zamiast miejscem zamieszkania stają się instrumentem finansowym. Celem natomiast firm deweloperskich nie jest sztuczne generowanie popytu i podaży, lecz maksymalne zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa.
Podsumowując, w naszej ocenie stanowisko miasta Katowice jest stanowiskiem nieprawidłowym i nie powinno stać się powszechną praktyką organów podatkowych – w tym przypadku gmin.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 9 września 2025 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
