W dniu 10 maja 2026 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji opublikowany został projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw („Projekt”). Projekt przewiduje szereg zmian istotnych z perspektywy podmiotów realizujących inwestycje mieszkaniowe, w szczególności dotyczących odpowiedzialności spółek celowych, procedury odbioru lokali oraz zasad funkcjonowania mieszkaniowych rachunków powierniczych.
Niewątpliwie, Projekt zawiera szereg rozwiązań, które mogą istotnie wpłynąć na codzienne funkcjonowanie deweloperów oraz sposób organizacji inwestycji mieszkaniowych.
Ograniczenie likwidacji spółek celowych
Jedną z przełomowych zmian przewidzianych w Projekcie jest ograniczenie możliwości zakończenia działalności przez spółki realizujące przedsięwzięcia deweloperskie.
Projekt przewiduje, że:
a) w przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości będzie przechodziła na wspólników po rozwiązaniu spółki – z mocy prawa;
b) z kolei, rozwiązanie prostej spółki akcyjnej oraz spółki akcyjnej będzie możliwe nie wcześniej niż po upływie 5 lat od dnia przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego na nabywcę – choć brakuje tu odniesienia czy chodzi o pierwszy czy ostatni taki lokalu mieszkalny lub dom.
Z uzasadnienia wynika, że jest to odpowiedź projektodawcy na praktykę wykorzystywania spółek celowych (SPV) do realizacji pojedynczych inwestycji mieszkaniowych i ich późniejszej likwidacji jeszcze przed upływem okresu rękojmi.
Wydaje się, że z perspektywy wielu dużych deweloperów pożądaną alternatywą byłaby ustawowa możliwość przeniesienia zobowiązań dewelopera z rękojmi na inny podmiot, np. główną spółkę z grupy lub też spółkę dedykowaną do obsługi roszczeń z rękojmi. Pozwoliłoby to ograniczenie kosztów utrzymywania spółek, tylko z uwagi na potencjalne roszczenia z rękojmi.
Zmiany w procedurze odbioru lokali mieszkalnych
Projekt przewiduje również istotne zmiany dotyczące odbiorów mieszkań i domów jednorodzinnych.
Zgodnie z projektowanymi przepisami:
a) odbiór lokalu będzie musiał odbywać się obowiązkowo w obecności dewelopera lub jego przedstawiciela – co i tak z reguły miało miejsce;
b) nabywca będzie mógł przekazać listę wad także po odbiorze, w terminie 14 dni, w tym również drogą elektroniczną.
Projektodawca wskazuje, że celem zmian jest umożliwienie nabywcom konsultacji lokalu z ekspertami technicznymi oraz zwiększenie skuteczności dochodzenia roszczeń dotyczących wad lokalu. Przy czym na pewno wydłuży procedurę odbiorową.
Szersza kontrola banków nad przedsięwzięciem deweloperskim/zadaniem inwestycyjnym
Projekt rozszerza również zakres kontroli wykonywanej przez banki prowadzące mieszkaniowe rachunki powiernicze.
Przede wszystkim, przed każdą wypłatą środków – a nie jak dotychczas tylko po zakończeniu każdego etapu, bank będzie zobowiązany do weryfikacji wszystkich elementów wskazanych w art. 17 ust. 4 pkt 1) ustawy deweloperskiej.
Dodatkowo bank ma badać dwie dodatkowe okoliczności, tj.:
- przekazanie przez dewelopera opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy, jeżeli taka opłata została przez dewelopera pobrana,
- deweloper wykonał w terminie obowiązek przekazywania informacji do DFG.
W praktyce będzie to oznaczać większą formalizację procesu wypłat środków, zwiększenie liczby dokumentów wymaganych przez banki prowadzące rachunki powiernicze, a w konsekwencji też ich koszty.
Zakaz waloryzacji ceny
Projekt przewiduje również wprowadzenie ustawowego zakazu waloryzacji ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej.
Zgodnie z projektowanym art. 36a: „Cena (…) nie podlega waloryzacji na niekorzyść nabywcy. Zawarte w umowie między deweloperem a nabywcą uprawnienia do waloryzacji są nieważne.”
Choć w praktyce część największych podmiotów rynkowych już ograniczała stosowanie klauzul waloryzacyjnych, Projekt definitywnie przesądza, że ryzyko wzrostu kosztów inwestycji pozostaje po stronie dewelopera.
Wejście w życie i przepisy przejściowe
Co do zasady Projekt ma wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, przy czym część regulacji dotyczących Portalu DOM będzie wdrażana etapowo do 2027 r.
Projekt przewiduje również przepisy przejściowe mające na celu ograniczenie retroaktywnego działania nowych regulacji. Przy czym na pewno doprowadzi do zróżnicowania sytuacji różnych nabywców w tym samym przedsięwzięciu deweloperskim lub zadaniu inwestycyjnym, jak również może wymagać aktualizacji umów z bankami prowadzącymi rachunki powiernicze.
Zgodnie z Projektem:
a) do umów zawartych przed wejściem ustawy w życie będą stosowane przepisy dotychczasowe;
b) nowe regulacje dotyczące likwidacji spółek będą stosowane wyłącznie do postępowań wszczętych po wejściu ustawy w życie;
c) dotychczasowe przepisy znajdą zastosowanie do odbiorów, których termin został wyznaczony przed wejściem Projektu w życie.
Podsumowując, jest to pierwszy projekt nowelizacji, który znajduje się obecnie na etapie prac legislacyjnych. Konsultacje społeczne Projektu trwają do 1 czerwca 2026 r., więc może jeszcze ulec zmianom. Już teraz jednak widoczny jest kierunek projektowanych regulacji — dalsze zwiększanie ochrony nabywców oraz stopniowe zwiększanie odpowiedzialności organizacyjnej i finansowej deweloperów.
Projekt zakłada także rozbudowę Portalu DOM, tym jednak zajmiemy się w przyszłym tygodniu.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 18 maja 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
