Odpowiadając na wiele kierowanych do nas zapytań, w dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcielibyśmy podsumować dla Państwa ostatnią nowelizację ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Nowelizacja”).
Przede wszystkim przypominamy, że Nowelizacja wejdzie w życie już 13 lutego 2026 r. Będzie ona miała zastosowanie również do przedsięwzięć deweloperskich lub zadań inwestycyjnych w toku, co oznacza, że od tego dnia wszystkie umowy rezerwacyjne, deweloperskie, zobowiązujące i sprzedaży będą musiałaby być zawierane zgodnie z nowymi przepisami.
Zgodnie z przepisami przejściowymi, znowelizowane przepisy nie mają zastosowania do umów zawartych do dnia 12 lutego 2026 r.
Jak już wskazywaliśmy, zgodnie z nowym art. 5a ustawy deweloperskiej, w umowach regulowanych przez tę ustawę, w tym w umowach deweloperskich, umowach sprzedaży oraz umowach rezerwacyjnych cena lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego będzie musiała być określana jako iloczyn powierzchni użytkowej (wyrażonej w m²) oraz ceny za 1 m² tej powierzchni.
Problematyczna jest jednak literalna wykładnia przepisu, która wskazuje, że powierzchnia użytkowa powinna być ustalana zgodnie z Polską Normą dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia budowy dla danego lokalu lub domu. Wynika to z faktu, że w praktyce Polska Norma nie jest stosowana w oderwaniu od przepisów prawa budowlanego, w tym przede wszystkim Rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które w § 20 określa zasady obliczenia powierzchni budynku, w tym lokalu. Dopiero w zakresie nieuregulowanym w rozporządzeniu należy stosować Polską Normę. Wobec tego literalna wykładnia przepisu prowadzi do skutku, że do powierzchni użytkowej lokalu należałoby wliczać np. balkony i loggie.
Jednak nie takie było założenie projektodawców, którzy chcieli ujednolicić zasady obliczenia normy, a nie je komplikować. Biorąc pod uwagę cel z jakim Nowelizacja była uchwalana, należałoby dążyć do ujednolicania postanowień dotyczących powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i domów.
Pozostaje zatem pytanie jaką zasadę wykładni przyjąć i jak wprowadzić te przepisy w życie tak, by z jednej strony nie naruszały prawa, ale z drugiej były jasne i przejrzyste dla nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Jeżeli mają Państwo w tym zakresie wątpliwości, to zapraszamy do kontaktu i chętnie pomożemy wprowadzić zmiany w stosowanych do tej pory dokumentach sprzedażowych.
Podsumowując, choć Nowelizacja składa się zaledwie z trzech artykułów, ma daleko idące konsekwencje dla wszystkich deweloperów mieszkaniowyc. Nie tylko tych, którzy do tej pory mieli w swojej ofercie sprzedaży powierzchnie pod tzw. ściankami działowymi. Analizie, weryfikacji i zmianom powinny zostać poddane wszystkie stosowane wzory umów: rezerwacyjnych, deweloperskich, zobowiązujących oraz sprzedaży, jak również prospekty informacyjne oraz karty mieszkań.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 2 lutego 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
