W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcielibyśmy przybliżyć Państwu jedną z najnowszych interpretacji Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego („GUNB”), wydanej w ramach cyklu edukacyjnego pn.: „Ciekawe interpretacje GUNB”, w którym urząd wyjaśnia wybrane przepisy prawa budowlanego, które mogą budzić wątpliwości lub rozbieżne interpretacje.
Dzisiejsze pytanie brzmi: czy kilka wpisów w dzienniku budowy może uratować pozwolenie na budowę przed wygaśnięciem? W praktyce niekoniecznie, bo organy i sądy patrzą przede wszystkim na realny postęp robót w terenie, a nie na pozory aktywności.
Kiedy pozwolenie wygasa?
Prawo budowlane przewiduje, że decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo gdy budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata (art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego). W literaturze wskazuje się, że jest to termin prawa materialnego, tj. po jego upływie inwestor traci uprawnienia z pozwolenia, a dalsze roboty mogą zostać potraktowane jak prowadzone bez wymaganego pozwolenia. Co ważne, w praktyce organ zwykle potwierdza ten skutek w odrębnej decyzji administracyjnej, bo musi najpierw ustalić, czy faktycznie doszło do przerwy/niepodjęcia robót w rozumieniu przepisów.
Tu pojawia się kluczowa pułapka: inwestorowi wydaje się, że „coś się dzieje”, ale dla urzędu istotne jest, czy to były roboty budowlane, które przerywają bieg terminu, czy są to tylko działania pomocnicze albo porządkowe.
Czym jest „pozorna kontynuacja”?
GUNB opisał sprawę, w której pozwolenie dotyczyło budowy sześciu segmentów, a kontrole na przestrzeni lat wykazały, że poza fundamentami nie wykonano kolejnych etapów. W trakcie kolejnej kontroli stwierdzono raczej pozorne czynności; uporządkowanie terenu, wykoszenie trawy i roślinności, nawiezienie świeżych mas piasku oraz ślady ziemi przy fundamentach, które mogły sugerować ich czyszczenie.
Równolegle w dzienniku budowy widniały wpisy m.in. o wykonaniu fundamentów, nadzorze autorskim, nasadzeniach krzewów, geodezyjnym wytyczeniu osi oraz „robotach porządkowych, zabezpieczających i konserwacyjnych”. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie (sygn. akt II OSK 564/15), oddalając skargę kasacyjną, potwierdził jednak, że same wpisy nie przesądzają o kontynuowaniu budowy, a o przerwaniu procesu świadczył niezmieniony stan techniczny i brak postępu robót między kontrolami. Wprost wskazano, że te wpisy były dowodem pozornej aktywności i nie pasowały do faktycznego zaawansowania inwestycji.
Podsumowując, dziennik budowy jest istotnym dowodem, ale nie tarczą – zwłaszcza gdy dowody wynikające ze stanu na terenie budowy (protokoły, zdjęcia, stan robót) pokazuje coś innego.
Co to oznacza w praktyce?
Po pierwsze, zgodnie z przepisami za rozpoczęcie budowy uważa się podjęcie prac przygotowawczych na terenie budowy, a katalog tych prac (np. wytyczenie geodezyjne, niwelacja terenu, zagospodarowanie terenu budowy, przyłącza na potrzeby budowy) wynika z art. 41 ustawy – Prawo budowlane. Katalog prac przygotowawczych jest co do zasady traktowany jako zamknięty, więc „inne czynności” mogą nie zostać uznane za rozpoczęcie budowy w sensie prawnym.
Po drugie, typowy błąd to mylenie obecności inwestora na działce z prowadzeniem robót: porządkowanie, koszenie, naprawa ogrodzenia, zabezpieczenie fundamentów czy nawet nasadzenia zieleni mogą być przydatne, ale mogą nie przerwać biegu 3-letniego terminu, jeśli budowa obiektywnie stoi w miejscu.
Po trzecie, wielu inwestorów zakłada, że wpis w dzienniku budowy wystarczy, tymczasem podkreśla się, że dziennik, mimo ustawowego określenia – podlega ocenie jak każdy dowód, a organ może (i często musi) zestawić go z ustaleniami z kontroli.
Należy zatem nie tylko dbać o treść wpisów w dzienniku budowy, ale też prace na budowie powinny faktycznie być prowadzone.
Kolejne zmiany: elektroniczny dziennik budowy
Przy okazji warto przypomnieć, o elektronicznym dziennik budowy (EDB), który już działa w systemie teleinformatycznym i może być prowadzony w miejsce dziennika papierowego.
Termin ten już był przesuwany, ale aktualnie papierowy dziennik budowy będzie można uzyskiwać do końca 2029 r., a później co do zasady pozostanie już tylko forma elektroniczna (przy kilku wyjątkach). Podmioty stosujące EDB wskazują na pozytywne aspekty stosowania dziennika elektronicznego, wskazując, że pomaga porządkować przebieg inwestycji (kto, kiedy, co wpisał; dostęp dla uczestników) oraz ułatwia obronę chronologii zdarzeń. Przy czym nie zastąpi realnych robót w terenie, jeśli spór dotyczy przerwy i braku postępu robót budowlanych.
Podsumowując, podstawowa kwestia to pilnowanie terminów, nie tylko formalnie, ale i praktycznie na budowie. W przypadku, gdy pojawia się zaś ryzyko wygaśnięcia pozwolenia, liczy się szybka reakcja i sensowna strategia, a nie impulsywne działanie ad hoc. Wielokrotnie już pomagaliśmy naszym klientom w spokojnym przeanalizowaniu faktów, dokumentów (pozwolenie, dziennik budowy), doradzając prawnie, by inwestor mógł doprowadzić budowę do pozytywnego końca.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 23 lutego 2026 r.
Autor:
Autor / Redaktor cyklu:
