W dzisiejszym artykule w ramach cyklu p.n. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcielibyśmy wrócić do budzących wiele dyskusji na rynku nieruchomości zagadnień związanych z planowanymi regulacjami najmu krótkoterminowo w budynkach i lokalach niezwiązanych bezpośrednio z działalnością hotelową.
O projektowanych zmianach tych pisaliśmy w grudniu 2026 r. w zakresie poselskiego projektu ustawy procedowanego aktualnie jako druk sejmowy nr 2353 (#283, dalej „Projekt Poselski”)) oraz w styczniu pisząc o rządowym projekcie zmiany ustawy o własności lokali (#288, dalej „Projekt Rządowy”). Z uwagi na zapytania od naszych klientów postanowiliśmy porównać proponowane w tych projektach zmiany wpływające na możliwość najmu krótkoterminowego.
Projekt rządowy – wyodrębnianie lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego
Projekt Rządowy przewiduje wprowadzenie nowych zasad dotyczących ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Zgodnie z projektowanymi przepisami ustanowienie odrębnej własności lokalu w takim budynku będzie możliwe wyłącznie pod określonymi warunkami, w szczególności będzie musiał spełniać wymagania przewidziane dla lokali mieszkalnych lub użytkowych określone w przepisach techniczno-budowlanych.
Projekt przewiduje również, że rada gminy będzie mogła w drodze uchwały określić zasady ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego na terenie gminy lub jej części.
Oznacza to w praktyce możliwość wprowadzenia lokalnych ograniczeń dotyczących wyodrębniania lokali w takich budynkach.
Projekt Poselski – definicja najmu krótkoterminowego
Projekt Poselski wprost miałby uregulować najem krótkoterminowy, poczynając od jego zdefiniowania jako odpłatnego świadczenia usług najmu domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego lub jego części na okres nie dłuższy niż 30 dni.
Najem ten może być realizowany zarówno za pośrednictwem internetowych platform rezerwacyjnych, jak i w inny sposób.
Przy czym, jedną z kluczowych propozycji jest wprowadzenie obowiązku uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej na prowadzenie najmu krótkoterminowego w lokalach znajdujących się w budynkach wielolokalowych.
Brak uchwały w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku miałby oznaczać tzw. milczącą zgodę.
Projekt przewiduje również wyjątek dla właścicieli, którzy stale zamieszkują w lokalu i wynajmują go krótkoterminowo nie dłużej niż 3 miesiące w roku.
Projekt Poselski wprowadza także obowiązek wpisu do ewidencji najmu krótkoterminowego prowadzonej przez gminę.
Jak te projekty mogą wpłynąć na zaświadczenia o samodzielności lokali?
Choć Projekt Poselski nie reguluje bezpośrednio kwestii samodzielności lokali, oba projekty mogą mieć wspólny efekt praktyczny.
Proponowane zmiany mogą bowiem ograniczyć:
- wyodrębnianie lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego,
- ograniczenia możliwości wykorzystywanie lokali w modelu najmu krótkoterminowego w budynkach mieszkalnych oraz zamieszkania zbiorowego.
Przepisy przejściowe
Projekt rządowy (w wersji z 20.02.2026 r.) przewiduje, że nowe ograniczenia nie będą miały zastosowania do budynków zamieszkania zbiorowego: (i) istniejących przed dniem 1 stycznia 2027 r. albo (ii) realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.
Jednocześnie wskazujemy, że z doniesień medialnych wynika, że przepis ten może zostać zmieniony w ten sposób, że będzie dotyczył inwestycji oddanych do użytkowania przed 1 stycznia 2027 r. Oznaczałoby to duże problemy dla inwestorów, którzy nie tylko uzyskali pozwolenia na budowę, ale już nawet rozpoczęli budowy i może nawet zawarli umowy przedwstępne na sprzedaż takich lokali, że nie będą mogli oni uzyskać zaświadczeń o samodzielności dla takich lokali. Mamy nadzieję, że te doniesienia nie przełożą się na zmiany projektu.
Z kolei Projekt Poselski zakłada, że przepisy wejdą w życie po upływie 6 miesięcy od publikacji ustawy, zaś podmioty, które do tej pory prowadziły najem krótkoterminowy będą mogły kontynuować prowadzenie jej bez wpisu do ewidencji na dotychczasowych zasadach, przez okres kolejny 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy.
Podsumowując, na dziś oba projekty pozostają na etapie prac legislacyjnych, a ich ostateczny kształt może jeszcze ulec zmianie. Tym bardziej, że zakresy regulacji obu projektów zmierzają w podobnym kierunku, ale już konkretne propozycje ich wprowadzenie różnią się od siebie. Nie ulega wątpliwości, że najem krótkoterminowy zostanie uregulowany, gdyż wynika to z rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 (tzw. rozporządzenie STR). Czy uda się jednak wprowadzić system rejestracji najmu krótkoterminowego we wskazanym w rozporządzeniu terminie do dnia 20 maja 2026 r. nie jest już takie pewne.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 17 marca 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
