Jak wskazywaliśmy w ubiegłym tygodniu, projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw („Projekt”) przewiduje nie tylko zmiany dotyczące odbiorów lokali, rachunków powierniczych czy odpowiedzialności spółek celowych, ale również dalszą rozbudowę Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami („Portal DOM”).
Projektowane zmiany mogą istotnie wpłynąć nie tylko na poziom transparentności rynku mieszkaniowego, ale również na sposób konkurowania pomiędzy deweloperami oraz ocenę ryzyka przez nabywców i instytucje finansujące.
PORTAL DOM – NIE TYLKO CENY TRANSAKCYJNE
Portal DOM został pierwotnie pomyślany jako narzędzie służące prezentowaniu danych dotyczących cen transakcyjnych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Projekt idzie jednak zdecydowanie dalej.
Zgodnie z uzasadnieniem Projektu celem nowych regulacji jest zwiększenie bezpieczeństwa nabywców poprzez umożliwienie im dostępu do informacji dotyczących działalności deweloperów oraz realizowanych przez nich przedsięwzięć deweloperskich.
Projekt zakłada, że w Portalu DOM mają być publikowane m.in. informacje dotyczące:
a) opóźnień przedsięwzięć deweloperskich i zadań inwestycyjnych;
b) odstąpień nabywców od umów;
c) wypłat środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego;
d) zaległości dewelopera wobec DFG;
e) postępowań restrukturyzacyjnych i upadłościowych;
f) środków ochrony stosowanych przez Prezesa UOKiK;
g) decyzji organów nadzoru budowlanego.
W praktyce oznacza to stworzenie publicznie dostępnego systemu informacji o działalności deweloperów. Z punktu widzenia nabywców ważny byłoby, żeby deweloper miał prawo podać także przyczyny zaistniałych zdarzeń, np. sroga zima czy przedłużające się procedury administracyjne, które wpłynęły na opóźniania inwestycji.
Co ciekawe, można zakładać, że dane publikowane w Portalu DOM będą analizowane nie tylko przez nabywców, ale również przez banki finansujące inwestycje mieszkaniowe oraz kredyty hipoteczne klientów.
WIĘKSZA FORMALIZACJA RYNKU MIESZKANIOWEGO
Projekt przewiduje również dalsze zwiększenie zakresu danych raportowanych do DFG, co pośrednio wpłynie również na funkcjonowanie Portalu DOM.
W połączeniu z projektowanym rozszerzeniem obowiązków kontrolnych banków prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze oznacza to dalszą formalizację rynku mieszkaniowego.
Z perspektywy deweloperów oznacza to: (a) zwiększenie obowiązków raportowych; (b) konieczność bieżącego monitorowania zgodności danych przekazywanych do DFG; (c) zwiększenie kosztów compliance; (d) większe znaczenie procedur wewnętrznych oraz obiegu dokumentów.
Niewątpliwie deweloperzy będą musieli się do tych zmian przygotować.
PORTAL DOM A KONKURENCJA NA RYNKU
Projektowane zmiany mogą istotnie wpłynąć również na sposób konkurowania na rynku mieszkaniowym. Dotychczas przewagę konkurencyjną budowały przede wszystkim atrakcyjna oferta cenowa czy też lokalizacja inwestycji.
Po wejściu w życie Projektu większego znaczenia mogą nabrać również: (a) terminowość realizacji inwestycji; (b) stabilność organizacyjna i finansowa dewelopera; (c) historia relacji z nabywcami; (d) liczba sporów lub odstąpień od umów.
W praktyce może to prowadzić do dalszej profesjonalizacji rynku oraz zwiększenia przewagi największych i najlepiej zorganizowanych podmiotów.
WEJŚCIE W ŻYCIE
Zgodnie z Projektem część przepisów dotyczących Portalu DOM ma być wdrażana etapowo do 2027 r.
Podsumowując, podkreślamy, że na dzień sporządzenia niniejszego artykułu Projekt pozostaje nadal na etapie konsultacji społecznych, w których też bierzemy udział konsultując propozycje zmian opracowywane przez Polski Związek Firm Deweloperskich. Projektowane rozwiązania mogą więc jeszcze ulec zmianie. Już obecnie widoczny jest jednak kierunek projektowanych regulacji — dalsze zwiększanie transparentności rynku mieszkaniowego oraz rozszerzanie obowiązków informacyjnych i organizacyjnych po stronie deweloperów.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 18 maja 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
