W dzisiejszym artykule z cyklu „Prawnik na roli” postaramy się odpowiedzieć na kwestię fundamentalną w kontekście powstawania Centralnego Portu Komunikacyjnego/Portu Polska, czyli wysokości odszkodowań przysługującym osobom dotkniętych wywłaszczeniami pod inwestycję.
Wywłaszczenie pod CPK może dotyczyć domu, działki rolnej, gruntu inwestycyjnego czy nawet lokalu. Dla wielu osób nieruchomość to nie tylko składnik majątku, tylko dom rodzinny, gospodarstwo prowadzone od lat, miejsce pracy albo zabezpieczenie finansowe na przyszłość. Z tego względu sprawa odszkodowania za przejęcie nieruchomości wymaga zweryfikowania, czy przy ustalaniu jego wysokości uwzględniono wszystkie istotne okoliczności.
Odszkodowanie musi być słuszne
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej w art. 21 ust. 2 stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. W praktyce oznacza to, że osoba pozbawiana prawa do nieruchomości powinna otrzymać rekompensatę odpowiadającą wartości utraconego prawa.
W przypadku inwestycji związanych z CPK/Portem Polska zastosowanie mają przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Ustawa ta zawiera szczególne zasady przejmowania nieruchomości oraz ustalania odszkodowań. W sprawach, których ustawa o CPK nie reguluje samodzielnie, odpowiednio stosuje się także przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Co ważne, przejęcie własności na potrzeby CPK może nastąpić z mocy prawa, co wynika z art. 48 ust. 1 ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Właściciel powinien więc szczególnie uważnie czytać otrzymywane decyzje i pisma, ponieważ z nimi mogą wiązać się istotne terminy oraz skutki dotyczące prawa do nieruchomości.
Od czego zależy wysokość odszkodowania?
Podstawą ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Nie oznacza to jednak prostego sprawdzenia ceny podobnej działki albo domu wystawionego na sprzedaż w internecie. Wartość powinna zostać określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, czyli profesjonalnej opinii dotyczącej wartości nieruchomości.
Przy wycenie znaczenie mają między innymi powierzchnia działki, rodzaj zabudowy, stan techniczny budynków, dostęp do drogi, uzbrojenie terenu, przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, jej stan prawny oraz sposób faktycznego wykorzystania. Dla właściciela domu ważne mogą być na przykład przyłącza, ogrodzenie, utwardzony podjazd, budynki gospodarcze czy poniesione nakłady. Dla przedsiębiorcy istotne może być z kolei to, że nieruchomość była wykorzystywana jako magazyn, warsztat, biuro albo miejsce prowadzenia usług.
Zgodnie z art. 60 ust. 1 ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym stan nieruchomości ustala się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji CPK, natomiast jej wartość – na dzień wydania decyzji ustalającej odszkodowanie. To rozróżnienie ma znaczenie praktyczne. Nie każda późniejsza zmiana na działce lub w budynku będzie bowiem automatycznie uwzględniona w wycenie.
Kiedy odszkodowanie może być wyższe?
Ustawa o Centralnym Porcie Komunikacyjnym przewiduje także rozwiązania, które mogą zwiększyć kwotę odszkodowania. Jedno z nich dotyczy terminowego wydania nieruchomości. Jeżeli właściciel albo użytkownik wieczysty spełni warunki wskazane w ustawie, odszkodowanie może zostać powiększone o 5 proc. wartości nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Takie zwiększenie wynika z art. 65 ustawy o CPK.
W określonych przypadkach możliwe jest również podwyższenie odszkodowania o 10 000 zł. Dotyczy to nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo nieruchomości lokalowej, przy spełnieniu warunków przewidzianych w art. 64 ustawy o CPK. Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej oceny, zwłaszcza gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, jest wynajmowana albo służy jednocześnie celom mieszkaniowym i działalności gospodarczej.
Przepisy przewidują również szczególny sposób uwzględniania wzrostu wartości nieruchomości związanego z celem wywłaszczenia. Zgodnie z art. 61 ust. 5 ustawy o CPK wysokość odszkodowania może zależeć od różnicy między wartością wynikającą z dopuszczalnego sposobu użytkowania nieruchomości związanego z celem wywłaszczenia a jej dotychczasowym przeznaczeniem. Nie oznacza to jednak, że każda nieruchomość automatycznie zyskuje na wartości tylko dlatego, że ma zostać przejęta pod inwestycję CPK.
Operat szacunkowy warto sprawdzić
W praktyce wiele wątpliwości pojawia się właśnie przy analizie operatu szacunkowego. Wycena może nie uwzględniać wszystkich cech nieruchomości, nakładów właściciela, rzeczywistego sposobu korzystania z gruntu albo właściwych nieruchomości porównawczych.
Przykładowo, właściciel działki z domem może otrzymać wycenę, w której uwzględniono powierzchnię budynku, ale pominięto część wykonanych przyłączy, zabudowę gospodarczą, utwardzenie terenu lub walory wynikające z lokalizacji. W innym przypadku przedsiębiorca może stwierdzić, że w operacie nieruchomość wykorzystywana jako miejsce prowadzenia działalności została potraktowana tak samo jak zwykły grunt bez funkcji gospodarczej.
Nie oznacza to automatycznie, że decyzja odszkodowawcza jest nieprawidłowa. Warto jednak ją przeanalizować, ponieważ błędnie dobrane nieruchomości porównawcze lub niepełne dane o nieruchomości mogą mieć realny wpływ na wysokość odszkodowania.
Warto działać spokojnie
Sprawy dotyczące wywłaszczenia pod CPK wymagają przede wszystkim pilnowania terminów. Właściciel powinien zachować całą korespondencję, dokładnie przeczytać decyzje oraz sprawdzić, jakie dokumenty stanowiły podstawę ustalenia odszkodowania. Szczególne znaczenie ma operat szacunkowy, ponieważ to on najczęściej wyjaśnia, dlaczego organ ustalił konkretną kwotę.
Pomoc prawna Kancelarii może obejmować analizę decyzji i operatu szacunkowego, sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, przygotowanie strategii działania, sporządzenie pism czy odwołań w sprawie, udział w negocjacjach oraz reprezentację przed organem lub sądem. Istotne jest także zweryfikowanie, czy prawidłowo zastosowano ustawowe zwiększenia odszkodowania i czy nie upłynął termin na podjęcie działań.
Odpowiednio wcześnie podjęta analiza pozwala uporządkować sytuację i lepiej chronić prawa właściciela. Nie chodzi o składanie pism dla zabawy, ale o rzetelne i profesjonalne sprawdzenie, czy odszkodowanie zostało ustalone przy uwzględnieniu wszystkich danych dotyczących konkretnej nieruchomości.
Przed konsultacją warto przygotować decyzję dotyczącą lokalizacji inwestycji lub odszkodowania, operat szacunkowy, akt notarialny, wypis z księgi wieczystej, mapy, dokumentację budynków, zdjęcia oraz faktury potwierdzające poniesione nakłady. Przydatna będzie również cała korespondencja z organem lub podmiotem prowadzącym inwestycję. W przypadku nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej warto zgromadzić także umowy, dokumentację nakładów oraz materiały potwierdzające sposób korzystania z nieruchomości.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 22 lipca 2026 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
