W dniu 31 lipca 2026 r. na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano nową wersję projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, datowaną na 29 lipca 2026 r. („Projekt”).
Ustawa deweloperska ma ogromny wpływ na rynek nieruchomości, dlatego na chwilę przerwiemy cykl poświęcony podziałom nieruchomości i w ramach „Wtorkowych Poranków dla Budowlanki” przyjrzymy się bliżej Projektowi. Proponowanych zmian jest całkiem sporo, dlatego dzisiaj skupimy się wyłącznie na zmianach dotyczących procedury odbiorowej.
Aktualna wersja Projektu, opublikowana po przeprowadzeniu opiniowania i konsultacji, istotnie modyfikuje proponowane zasady odbioru oraz wprowadza nowe obowiązki dotyczące dokumentacji udostępnianej nabywcom przed odbiorem.
DODATKOWA LISTA WAD PO ODBIORZE
Zgodnie z Projektem nabywca będzie mógł podpisać protokół odbioru, a następnie, w terminie 14 dni, przekazać deweloperowi dodatkową listę wad. Warunkiem skorzystania z tego uprawnienia będzie złożenie przez nabywcę już podczas odbioru oświadczenia, że zamierza przekazać taką dodatkową listę. Informacja ta będzie musiała zostać wpisana do protokołu.
Lista wad będzie mogła zostać przekazana również elektronicznie, na adres e-mail dewelopera wskazany w prospekcie informacyjnym. W przypadku przekazania dodatkowej listy terminy na ustosunkowanie się przez dewelopera do zgłoszonych wad oraz na ich usunięcie będą liczone od dnia jej otrzymania.
W porównaniu z pierwotną wersją Projektu zrezygnowano natomiast z rozwiązania zakładającego konieczność przeprowadzenia ponownego odbioru w przypadku nieprzekazania listy wad.
PRAKTYCZNE SKUTKI DLA DEWELOPERÓW
Nowe rozwiązanie oznacza, że podpisanie protokołu odbioru nie zawsze będzie definitywnie zamykało listę wad zgłaszanych w ramach procedury odbiorowej.
Deweloperzy będą musieli przede wszystkim:
a) uzupełnić wzory protokołów o oświadczenie nabywcy dotyczące dodatkowej listy wad;
b) zapewnić bieżącą obsługę wiadomości przesyłanych na adres e-mail wskazany w prospekcie;
c) odpowiednio rejestrować datę otrzymania dodatkowej listy wad;
d) dostosować procedury liczenia terminów na uznanie lub odmowę uznania wad oraz ich usunięcie.
Rozwiązanie może w praktyce pozwolić nabywcy na ponowne sprawdzenie lokalu, w tym skonsultowanie jego stanu z inspektorem technicznym, już po przeprowadzeniu odbioru.
DOSTĘP DO DOKUMENTACJI PRZED ODBIOREM
Projekt, poprzez zmianę art. 41 ustawy deweloperskiej, wprowadza również obowiązek umożliwienia nabywcy, na jego żądanie, zapoznania się przed odbiorem z dokumentacją dotyczącą inwestycji, w tym z dokumentacją powykonawczą. Obowiązek ma obejmować dokumenty wskazane w art. 26 ust. 1 ustawy deweloperskiej oraz dokumentację powykonawczą, o której mowa w Prawie budowlanym.
Rozszerzono także katalog dokumentów, z którymi nabywca będzie mógł się zapoznać, o dokumenty dotyczące wyrobów budowlanych zastosowanych w obiekcie. Nabywca będzie mógł zapoznać się z dokumentami potwierdzającymi ich projektowane i deklarowane właściwości użytkowe.
Dokumentacja ma być udostępniana w lokalu przedsiębiorstwa dewelopera – tak jak dotychczas projekt budowlany czy pozwolenie na budowę. Projekt nie przewiduje natomiast wprost obowiązku wydawania kopii tych dokumentów ani przesyłania ich nabywcy elektronicznie.
Co ciekawe, w odniesieniu do tych dokumentów projektodawca odwołuje się wyłącznie do umów zobowiązujących, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2 lub 3 ustawy deweloperskiej, a więc umów zawieranych już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Przy literalnej wykładni tego przepisu osoby, które wcześniej zawarły umowy deweloperskie, nie będą miały prawa żądać udostępnienia tych dokumentów. Podobnie będzie w przypadku osób nabywających domy jednorodzinne.
PRAKTYCZNE SKUTKI DLA DEWELOPERÓW
Deweloperzy będą musieli po raz kolejny zweryfikować i zapewne uporządkować dokumentację techniczną inwestycji i określić wewnętrzne zasady jej udostępniania. Istotne będzie zwłaszcza ustalenie:
a) sposobu składania przez nabywców wniosków;
b) terminów udostępnienia dokumentów;
c) zakresu dokumentacji dotyczącej konkretnego lokalu;
d) zasad sporządzania zdjęć, notatek albo kopii.
Nowe obowiązki będą wymagały współpracy pomiędzy działami technicznymi, prawnymi i sprzedażowymi oraz osobami odpowiedzialnymi za prowadzenie odbiorów.
PODSUMOWANIE
Aktualna wersja Projektu niewątpliwie wzmacnia pozycję nabywcy w procedurze odbiorowej. Nabywca będzie mógł zgłosić dodatkowe wady w ciągu 14 dni po podpisaniu protokołu, a przed odbiorem uzyska dostęp do szerszego zakresu dokumentacji technicznej inwestycji.
Z perspektywy deweloperów oznacza to konieczność aktualizacji protokołów odbioru, procedur obsługi wad oraz zasad gromadzenia i udostępniania dokumentacji.
Projekt pozostaje nadal na etapie prac legislacyjnych i może ulec dalszym zmianom. W kolejnych artykułach omówimy pozostałe proponowane rozwiązania.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 3 sierpnia 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
