W poprzednim artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” omówiliśmy proponowane zmiany dotyczące odbiorów lokali i domów jednorodzinnych w projekcie zmian ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, datowanym na 29 lipca 2026 r. („Projekt”).
W tym tygodniu, przyjrzymy się jednemu z najbardziej doniosłych rozwiązań zawartych w nowej wersji Projektu – ograniczeniu możliwości rozwiązania spółek realizujących inwestycje deweloperskie. Projekt wprowadza w tym zakresie dwa podstawowe mechanizmy: ograniczenie możliwości wykreślenia spółki z Krajowego Rejestru Sądowego przed upływem pięciu lat oraz przejście odpowiedzialności z tytułu rękojmi na wspólników rozwiązanej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.
ZAKAZ LIKWIDACJI 5 LAT OD WYDANIA
Zacznijmy od tego, że regulacja ma obejmować deweloperów, a także przedsiębiorców innych niż deweloperzy, o których mowa w art. 4 ustawy deweloperskiej. Chodzi zatem o spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjne oraz proste spółki akcyjne, które przeniosły na nabywcę własność lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego albo domu jednorodzinnego na podstawie umów objętych ustawą deweloperską.
W przypadkach wskazanych w Projekcie rozwiązanie takiej spółki będzie mogło nastąpić nie wcześniej niż po upływie pięciu lat od dnia wydania nabywcy lokalu albo domu jednorodzinnego. Termin został więc powiązany z wydaniem nieruchomości, a nie – jak w pierwotnej wersji Projektu – z przeniesieniem jej własności.
Zmiana ta odpowiada zgłaszanym w toku opiniowania uwagom, zgodnie z którymi okres rękojmi za wady nieruchomości również liczony jest od dnia jej wydania. Doprecyzowanie ma więc zapewnić większą spójność nowych regulacji z zasadami odpowiedzialności z tytułu rękojmi.
Samo wprowadzenie pięcioletniego terminu mogłoby okazać się niewystarczające, dlatego Projekt zakłada mechanizm umożliwiający jego kontrolę przewidując zmiany także w ustawie o Krajowym Rejestrze Sądowym.
Likwidator spółki kapitałowej będącej deweloperem będzie zobowiązany do dołączenia do wniosku o wykreślenie spółki z rejestru oświadczenia o upływie pięciu lat od dnia wydania nabywcy lokalu albo domu jednorodzinnego. Jeżeli od dnia wydania ostatniego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie upłynie pięć lat, sąd rejestrowy oddali wniosek o wykreślenie spółki. W praktyce okres ten będzie więc liczony od wydania ostatniego lokalu mieszkalnego w ramach inwestycji, a nie od zakończenia budowy lub sprzedaży pierwszego lokalu.
Zwraca przy tym uwagę pewna niespójność Projektu. Projektowany art. 41b ustawy deweloperskiej obejmuje również lokale użytkowe, natomiast projektowany przepis ustawy o KRS, dotyczący oddalenia wniosku o wykreślenie spółki, odwołuje się wyłącznie do ostatniego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Kwestia ta może wymagać doprecyzowania na dalszym etapie prac legislacyjnych.
ODPOWIEDZIALNOŚĆ WSPÓLNIKÓW SPÓŁKI Z O.O.
W odniesieniu do spółek z ograniczoną odpowiedzialnością Projekt przewiduje dodatkowy mechanizm ochrony nabywców. Jeżeli spółka zostanie rozwiązana na podstawie uchwały wspólników, odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości przejdzie z mocy prawa na osoby lub podmioty będące wspólnikami w dniu podjęcia uchwały o rozwiązaniu spółki.
Jeżeli natomiast do rozwiązania spółki dojdzie na podstawie wyroku sądu, odpowiedzialność poniosą wspólnicy pozostający wspólnikami w dniu wystąpienia z żądaniem rozwiązania spółki. W obu przypadkach wspólnicy będą odpowiadać solidarnie, a postanowienia umowy spółki sprzeczne z tą zasadą będą nieważne.
Nowa wersja Projektu doprecyzowuje zatem, że to na dzień wystąpienia z żądaniem rozwiązania spółki należy ustalać krąg wspólników ponoszących odpowiedzialność. Kwestia ta była przedmiotem uwag m.in. Prokuratorii Generalnej RP i Pracodawców RP. Regulacja będzie miała znaczenie nie tylko dla osób fizycznych będących wspólnikami spółek deweloperskich, ale również dla grup kapitałowych, w których wspólnikiem spółki celowej jest inna spółka. Zmiana struktury właścicielskiej przed podjęciem uchwały o rozwiązaniu spółki może bezpośrednio wpływać na to, kto będzie odpowiadał wobec nabywców.
PRAKTYCZNE SKUTKI DLA DEWELOPERÓW
Nowe rozwiązania będą wymagały uwzględnienia okresu rękojmi już na etapie planowania i budowy przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Deweloperzy powinni przede wszystkim zweryfikować zakładany okres funkcjonowania spółek celowych – który powinien uwzględniać okres rękojmi. W tym zakresie do uwzględnienia będą na pewno koszty obsługi księgowej, podatkowej i korporacyjnej spółki przez co najmniej pięć lat od wydania ostatniego lokalu mieszkalnego lub domu.
Dodatkowym elementem analizy na pewno będą zasady odpowiedzialności wspólników przy zmianach właścicielskich i planowanej likwidacji spółki, jak również możliwe odpowiednie zabezpieczenie środków z tytułu potencjalne roszczenia z tytułu rękojmi.
Projekt nie wprowadza przy tym obowiązku utrzymywania przez spółkę określonego kapitału lub rezerw na poczet przyszłych roszczeń. Samo pozostawienie spółki w rejestrze nie musi więc oznaczać, że będzie ona posiadała majątek pozwalający na zaspokojenie nabywców. Na problem ten zwracano uwagę również w toku opiniowania Projektu.
PRZEPISY PRZEJŚCIOWE
Przepisy dotyczące rozwiązania spółek oraz kontroli dokonywanej przez sąd rejestrowy mają wejść w życie po upływie 24 miesięcy od dnia ogłoszenia ustawy.
Nowych regulacji nie będzie się stosować, jeżeli przeniesienie własności nieruchomości nastąpi przed dniem ich wejścia w życie. Wyłączenie obejmie również przypadki, w których własność zostanie przeniesiona w ciągu 12 miesięcy od wejścia w życie nowych przepisów, jeżeli podstawą przeniesienia będzie umowa zawarta wcześniej.
PODSUMOWANIE
Projektowane przepisy istotnie zmienią dotychczasowy model funkcjonowania spółek celowych na rynku deweloperskim. Zakończenie sprzedaży lokali nie będzie już oznaczało możliwości szybkiego zakończenia działalności spółki i wykreślenia jej z KRS.
Deweloperzy będą musieli uwzględnić co najmniej pięcioletni okres liczony od wydania ostatniego lokalu mieszkalnego lub domu, a w przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością także ryzyko przejścia odpowiedzialności z tytułu rękojmi na jej wspólników.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 10 sierpnia 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
