W poprzednich dwóch artykułach z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” omówiliśmy proponowane zmiany w projekcie zmian w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym datowanym na dzień 29 lipca 2026 r. („Projekt”) dotyczące m.in. odbiorów, likwidacji spółek deweloperskich i odpowiedzialności wspólników. Dziś przyjrzymy się zmianie, która może mieć szczególnie istotne znaczenie dla praktyki– zakazowi zwiększania ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego po zawarciu umowy deweloperskiej.
Wskażemy też na inną nowelizację ustawy deweloperskiej, która została już uchwalona, podpisana przez Prezydenta i opublikowana w Dzienniku Ustaw.
CENA DLA NABYWCY NIE BĘDZIE MOGŁA WZROSNĄĆ
Zgodnie z aktualnym brzmieniem Projektu cena określona w umowie deweloperskiej oraz umowach zobowiązujących z art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 ustawy deweloperskiej, nie będzie mogła zostać zwiększona, w tym zwaloryzowana na niekorzyść nabywcy.
W porównaniu z pierwotną wersją Projektu z kwietnia 2026 r. przepis został zmieniony, a jego zakres sformułowany szerzej. Nie chodzi już tylko wyłącznie o zakaz waloryzacji ceny, ale o zakaz jej zwiększenia jako takiego.
Z odpowiedzi projektodawcy na uwagi zgłoszone w toku opiniowania wynika, że intencją tej regulacji jest zagwarantowanie niezmienności ceny dla nabywcy po zawarciu umowy z nabywcą.
Takie zaś sformułowanie zakazu zwiększenia ceny będzie mieć znaczenie nie tylko w przypadku klasycznych klauzul waloryzacyjnych związanych np. ze wzrostem kosztów materiałów budowlanych. W toku opiniowania zwrócono uwagę, że tak szerokie brzmienie przepisu może obejmować również rozliczenia wynikające z różnicy pomiędzy powierzchnią wskazaną w umowie a powierzchnią ustaloną po wykonaniu lokalu. Projektodawca nie zdecydował się jednak na wprowadzenie wyjątku w tym zakresie.
Brzmienie aktualnego Projektu prowadzi do wniosku, że jeżeli po wykonaniu lokalu okaże się, że jego powierzchnia jest większa od wskazanej w umowie, deweloper nie będzie mógł z tego powodu podwyższyć ceny.
Ma to zatem istotne znaczenie dla stosowanych obecnie mechanizmów rozliczania różnic w powierzchni lokalu po jego wybudowaniu i dokonaniu obmiaru. W wielu umowach deweloperskich przewiduje się bowiem, że po wykonaniu obmiaru powykonawczego cena zostanie odpowiednio zwiększona albo zmniejszona, zależnie od rzeczywistej powierzchni lokalu. Po wejściu Projektu w życie taki symetryczny mechanizm może nie być możliwy w zakresie zwiększenia ceny po stronie nabywcy.
KOLEJNA NOWELIZACJA USTAWY DEWELOPERKIEJ JUŻ UCHWALONA I OPUBLIKOWANA
Równolegle do Projektu toczyły się prace nad inną nowelizacją, tj. ustawą z dnia 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, procedowana jako druk sejmowy nr 2468, która została podpisana przez Prezydenta, a następnie opublikowana w Dzienniku Ustaw w dniu 10 sierpnia 2026 r., poz. 1077.
Jej zakres jest zdecydowanie węższy. Dotyczy przede wszystkim sposobu przekazywania danych o cenach mieszkań i domów, o których mowa w art. 19b ustawy deweloperskiej. Dane przekazywane ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji mają mieć formę dokumentu elektronicznego zgodnego z określoną strukturą danych.
W tym zakresie Minister właściwy do spraw informatyzacji określi tę strukturę danych w drodze rozporządzenia, uwzględniając potrzebę zapewnienia jednolitości udostępniania danych w portalu oraz interoperacyjności ich wymiany. Dodatkowo Minister udostępni w portalu danych wzorcowe dokumenty elektroniczne, które będą służyły do wykonywania obowiązków związanych z przekazywaniem danych.
Oznacza to ujednolicanie technicznego sposobu raportowania cen przez deweloperów i ograniczenie swobody co do formatu przekazywanych informacji. W praktyce wymagać to będzie zatem zmian w systemach deweloperów, tak by dopasować raportowanie do ustalonego w rozporządzeniu wzoru.
Ustawa wchodzi w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia. Na dzień sporządzenia artykułu treść Rozporządzenia nie jest jeszcze znana – przy czym warto już rozpocząć rozmowy z dostawcami systemów.
PODSUMOWANIE
Projektowany zakaz zwiększania ceny może istotnie wpłynąć na dotychczasową praktykę deweloperów. Jego zakres nie ogranicza się bowiem do waloryzacji, ale będzie obejmować również przypadki zwiększenia ceny wynikające z większej powierzchni lokalu ustalonej po jego wykonaniu lub innych okoliczności, które mogą wpłynąć na cenę po podpisaniu umowy deweloperskiej.
Projekt nadal pozostaje na etapie prac legislacyjnych i może ulec dalszym zmianom. W kolejnym artykule omówimy proponowane zmiany dotyczące projektowanych zmian w zakresie kontroli banków przed wypłatą środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 17 sierpnia 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
