Osoby kupujące dom lub działkę budowlaną na wsi zazwyczaj szukają ciszy, przestrzeni i bezpośredniego sąsiedztwa z naturą. Trzeba jednak pamiętać, że wieś to nie tylko miejsce zamieszkania, ale przede wszystkim przestrzeń, w której prowadzi się produkcję rolną. Zapach obornika, praca ciągników, transport płodów rolnych, odgłosy zwierząt czy żniwa prowadzone późnym wieczorem są dla wielu gospodarstw standardowym elementem pracy na roli, a nie wyjątkiem od reguły.
W dzisiejszym artykule z cyklu „Prawnik na roli” chcemy przedstawić Państwu projekt zmian, które mają wzmocnić ochronę działalności rolniczej przed roszczeniami sąsiadów. Projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony rolniczych funkcji produkcyjnych wsi został przyjęty przez Radę Ministrów 18 sierpnia 2026 r., a następnie skierowany do Sejmu, gdzie poddany zostanie głosowaniu.
Rolnik i sąsiad – gdzie pojawia się konflikt
Problemy najczęściej zaczynają się wtedy, gdy nowa zabudowa mieszkaniowa powstaje w pobliżu funkcjonujących od lat gospodarstw. Osoba, która kupiła dom przy polach albo przy hodowli np. trzody chlewnej, może po pewnym czasie uznać, że zapachy, hałas maszyn lub zwiększony ruch pojazdów rolniczych nadmiernie utrudniają jej korzystanie z nieruchomości.
Takie sprawy mogą trafiać do sądu jako spory dotyczące tzw. immisji. Zgodnie z art. 144 kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Przy ocenie bierze się jednak pod uwagę społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz stosunki miejscowe.
W praktyce oznacza to, że sąd nie ocenia wyłącznie tego, czy konkretnemu sąsiadowi przeszkadza zapach albo hałas. Istotne jest również to, czy dana okolica ma charakter rolniczy, jak długo działa gospodarstwo, jaki jest rodzaj prowadzonej produkcji oraz czy rolnik przestrzega przepisów. Problem polega na tym, że obecne regulacje nie zawsze w wystarczającym stopniu uwzględniają specyfikę pracy na wsi i realia prowadzenia gospodarstwa.
Co ma ulec zmianie
Projekt zakłada dodanie do Kodeksu cywilnego nowych przepisów. Ich głównym celem będzie wzmocnienie pozycji rolników prowadzących działalność zgodnie z prawem i zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Projekt ma ograniczyć możliwość traktowania typowych następstw działalności rolnej, takich jak zapachy, hałas, odgłosy zwierząt czy sezonowe prace w polu jako zakłóceń przekraczających przeciętną miarę.
Nie oznacza to jednak, że rolnik zyska pełną swobodę niezależnie od sposobu prowadzenia gospodarstwa. Projektowana ochrona ma dotyczyć legalnej i prawidłowo wykonywanej działalności. Jeżeli gospodarstwo narusza przepisy środowiskowe, weterynaryjne, sanitarne albo warunki wynikające z decyzji administracyjnych, nowa regulacja nie powinna stanowić skutecznej osłony przed roszczeniami sąsiadów.
Co ważne, po wejściu w życie nowych przepisów w wielu sprawach kluczowe będzie nie tyle samo stwierdzenie, że zapach jest uciążliwy, lecz odpowiedź na pytanie, czy sposób prowadzenia produkcji odpowiada zasadom prawidłowej gospodarki rolnej. Dla rolnika oznacza to konieczność szczególnej dbałości o dokumentację gospodarstwa, zgodność z przepisami oraz właściwą organizację produkcji.
Kupujesz nieruchomość na wsi – sprawdź okolicę
Projekt przewiduje również nowe rozwiązanie przy sprzedaży nieruchomości. Nabywca domu lub działki położonej poza granicami administracyjnymi miasta miałby składać w akcie notarialnym oświadczenie, że został poinformowany o możliwości występowania uciążliwości związanych z działalnością rolniczą prowadzoną w sąsiedztwie – danym obrębie ewidencyjnym. Chodzić tu będzie przede wszystkim o hałas, zapachy, ruch maszyn rolniczych oraz prace prowadzone w okresach wymagających intensywnych działań gospodarskich.
W praktyce oznacza to, że przed zakupem nieruchomości nie wystarczy sprawdzić ceny działki, drogi dojazdowej i możliwości zabudowy. Należy także ustalić, jakie gospodarstwa działają w najbliższym otoczeniu, czy są prowadzone hodowle zwierząt, jakie jest przeznaczenie terenów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz czy gmina przewiduje dla tego obszaru funkcję rolniczą w planie ogólnym.
W ramach rozważań nad tym tematem, można przyjąć następujący scenariusz: małżeństwo kupuje dom na obrzeżach wsi, w pobliżu istniejącej od wielu lat chlewni. Po przeprowadzce okazuje się, że w okresie nawożenia oraz przy wysokich temperaturach zapach jest bardziej odczuwalny, niż kupujący zakładali. Jeżeli gospodarstwo działa zgodnie z prawem, a nabywcy zostali uprzedzeni o rolniczym charakterze okolicy, dochodzenie roszczeń może być dla nich trudniejsze po wejściu w życie przedmiotowych zmian.
Inny przypadek dotyczy rolnika, który chce rozbudować gospodarstwo. Sama ochrona działalności rolniczej nie zwalnia go z obowiązku uzyskania wymaganych decyzji i zachowania standardów środowiskowych. Właśnie dlatego każda większa inwestycja powinna być wcześniej dobrze przygotowana pod względem prawnym.
Jak może pomóc Kancelaria
Kancelaria pomaga zarówno rolnikom, jak i osobom planującym zakup nieruchomości na wsi. W przypadku gospodarstwa analizujemy ryzyko sporów sąsiedzkich, dokumentację inwestycji, zgodność prowadzonej działalności z przepisami oraz możliwości obrony przed roszczeniami. Osobom kupującym działkę lub dom pomagamy natomiast zweryfikować uwarunkowania planistyczne, stan prawny nieruchomości i rzeczywisty charakter jej otoczenia.
Im wcześniej zostanie przeprowadzona taka analiza, tym łatwiej uniknąć konfliktu, który po zakupie nieruchomości lub po rozpoczęciu inwestycji może okazać się kosztowny i trudny do rozwiązania.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 9 września 2026 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
