Zgodnie z zapowiedzią w naszym ostatnim artykule w cyklu o ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („lex deweloper’’ lub „specustawa mieszkaniowa”), przybliżymy Państwu zmiany, które planuje rząd w związku z reformą planowania przestrzennego. Jednocześnie wskazujemy, że od styczniowych prekonsultacji nie pojawiły się żadne nowe informacje dotyczące dalszych prac nad nowelizacją.
Jak wszyscy dobrze pamiętamy, lex deweloper wszedł w życie 22 sierpnia 2018 r. i wprowadził nowe możliwości realizowania przedsięwzięć budowlanych, budząc przy tym wiele kontrowersji. Jak wskazują projektodawcy zmian uzasadnieniu ,,w ciągu ostatnich 3 lat zauważono konieczność wprowadzenia nowelizacji jako odpowiedzi na pojawiające się problemy i nowe wyzwania, przed którymi stają gminy’’. Uchwały gmin w oparciu o specustawę mieszkaniowa zaczęły być podejmowane, a rząd proponuje gruntowne zmiany, w tym zamiast uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej – zintegrowany plan inwestycyjny (,,ZPI’’).
Nie będzie to zmiana tylko w nazwie. Zintegrowany plan inwestycyjny miałby być szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej. Umowa ta ma określać zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. ZPI będzie uchwalany po przeprowadzeniu uproszczonej procedury planistycznej, obejmującej uzgadnianie i opiniowanie projektu dokumentu oraz konsultacje społeczne. Co więcej, ma być powiązany z planem ogólnym, który przypominamy ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy najpóźniej do 2026 r. (więcej zapraszamy do artykułu #85).
Istotą tego rozwiązania jest poszerzenie katalogu inwestycji możliwych do realizacji – mogą to być zarówno inwestycje mieszkaniowe, usługowe, produkcyjne, a także inwestycje produkcji rolniczej i leśnej. Z tego względu ma się zmienić już sama nazwa ustawy na: ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji głównych i inwestycji towarzyszących. Uchwała nie będzie już zatem dotyczyć tylko inwestycji mieszkaniowej, a inwestycji głównej – czyli przedsięwzięcia obejmującego budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku, którego powstanie budynek lub budynki na terenie zabudowy mieszkaniowej, terenie usług, terenie produkcji, terenie produkcji w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych albo terenie wielkotowarowej produkcji rolnej, o powierzchni całkowitej zabudowy nie mniejszej niż 2000 m².
Pomysł dobry, ale dalsze propozycje sprawiają, że w praktyce budowa o lex deweloper będzie niemożliwa. W projekcie nowelizacji można wychwycić główny zamysł projektodawcy, jakim jest rozszerzenie działania specustawy i stworzenia alternatywnej ścieżki przeznaczenia danego terenu na cele inne niż mieszkaniowe. Należy jednak podkreślić, że nie jest to tożsame z dotychczasową procedurą uzyskania uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Projekt nowelizacji zobowiązuje inwestora do zawarcia umowy urbanistycznej i uchwalenia przez gminę zintegrowanego planu inwestycyjnego – co może okazać się o wiele trudniejsze niż uzyskanie uchwały lokalizacyjnej na dotychczasowych przepisach.
Nowelizacja zakłada, że pierwszym krokiem jest podjęcie negocjacji przez inwestora z gminą, której wynikiem ma być podpisanie umowy urbanistycznej stanowiącej podstawę do realizacji inwestycji. Umowa urbanistyczna jest rozwiązaniem istniejącym już w procedurze sporządzania planu rewitalizacji – obecnie rozwiązanie to będzie stosowane również w przypadku ZPI. Umowa urbanistyczna może obejmować m.in. kwestie realizacji inwestycji towarzyszącej oraz pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji towarzyszących lub innych obiektów niezbędnych do zapewniania realizacji infrastruktury technicznej, komunikacyjnej lub usług społecznych. Ciekawym rozwiązaniem jest możliwość zawarcia umowy przez kilku inwestorów, co może pozwolić na spójną zabudowę większych terenów.
Z drugiej strony, dla inwestorów może się to wiązać z ryzykiem poniesienia większych kosztów. Z analizy przepisów wynika, że ZPI ma zapewnić by gminy miały większy wpływ na kształtowanie nie tylko zabudowy, którą planuje inwestor, ale też infrastruktury społecznej (szkoły, drogi, tereny rekreacyjne). W konsekwencji, gminy będą gotowe podpisać umowy urbanistyczne tylko wówczas, gdy inwestorzy zobowiążą się do sfinansowania dodatkowej inwestycji z zakresu zadań publicznych np. szkoły, parku lub drogi i przeniesienia ich własności na gminę.
Zgodnie z projektem nowelizacji do uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego stosuje się przepisy o uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, chyba że przepisy lex deweloper stanowią inaczej.
W tym zakresie proponuję się by to rada gminy uchwalała plan na wniosek inwestora, złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Przyjęty przez radę gminy ZPI, musi być tożsamy z projektem zawartym w umowie urbanistycznej. Wskutek tego rada gminy nie może wprowadzać samodzielnie poprawek do projektu ZPI. Może go przyjąć w całości albo odrzucić. W przypadku, kiedy rada gminy uzna jednak, że projekt wymaga poprawek, powinna go odrzucić i przekazać do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z propozycjami zmian.
Projekt nowelizacji rezygnuje się też z okresowości obowiązywania ustawy, zaś ZPI będzie obowiązywał bezterminowo.
Podsumowując, w naszej ocenie istnieje poważne ryzyko, że nowelizacja znacząco wydłuży realizację inwestycji mieszkaniowych, a wypracowane dotychczas metody nie będą miały zastosowania po planowanych zmianach. Co więcej, realizacja inwestycji będzie się wiązać z dodatkowymi kosztami, co także zniechęci inwestorów.
Na razie projekt jest na etapie prekonsultacji, stąd też przedstawione Państwu rozwiązania mogą zostać całkowicie zmienione. Z uwagą będziemy śledzić dalsze losy omawianego zagadnienia. O wszelkich zmianach, które zostaną wprowadzone podczas ścieżki legislacyjnej będziemy informować Państwa na bieżąco.
Już za tydzień będziemy chcieli rozpocząć nowy cykl artykułów dotyczących umów o roboty budowlane. Na początek będziemy chcieli przypomnieć zasady odpowiedzialności subsydiarnej inwestora wynikające z przepisów kodeksu cywilnego.
Wspólnie z Rzeczpospolitą oraz Polskim Związkiem Firm Deweloperskich zapraszamy Państwa na szkolenie pt. „Branża deweloperska w obliczu nowej ustawy deweloperskiej”. Celem szkolenia jest omówienie zmian, na które muszą przygotować się deweloperzy od 1 lipca 2022 r. w związku z wejściem w życie nowej ustawy. Szczegóły znajdziecie Państwo na stronie konferencje.rp.pl.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 21 marca 2022 r.
autor:
