W dzisiejszym artykule z serii p.t. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” przyglądamy się najnowszej interpretacji opublikowanej przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego („GUNB”) w cyklu „Ciekawe interpretacje GUNB”. Tym razem temat dotyczy praktycznego problemu pojawiającego się przy inwestycjach realizowanych w pobliżu planowanych dróg publicznych: czy zbyt bliskie usytuowanie budynku względem projektowanej drogi może prowadzić do unieważnienia pozwolenia na budowę?
Punktem wyjścia stał się wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 grudnia 2025 r., sygn. akt II OSK 1567/23, w którym sąd odniósł się do relacji pomiędzy lokalizacją budynku a przebiegiem drogi przewidzianej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego („MPZP”).
Spór o lokalizację budynku
Sprawa dotyczyła pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego wydanego jeszcze w 2012 r. Inwestycja realizowana była na terenie objętym MPZP, który przewidywał również przebieg przyszłej drogi publicznej.
Sąsiedzi zakwestionowali legalność pozwolenia na budowę, wskazując, że budynek został częściowo usytuowany na obszarze przeznaczonym pod planowaną drogę. W ich ocenie miało to uniemożliwiać realizację drogi zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, a tym samym oznaczać rażące naruszenie prawa uzasadniające stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę.
Organy nadzoru budowlanego nie podzieliły jednak tego stanowiska. Wskazywały, że budynek został usytuowany zasadniczo na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, natomiast sama możliwość realizacji drogi nie została wyłączona.
NSA: odległość dotyczy budynku, a nie drogi
Rozpoznając sprawę, NSA zwrócił uwagę, że analiza dokumentacji rzeczywiście wskazuje na pewne rozbieżności w zakresie usytuowania budynku względem planowanej drogi. Sąd stwierdził nawet, że budynek został w niewielkim zakresie zrealizowany na terenie przeznaczonym pod drogę – dokładniej na części przewidzianej na pobocze.
Nie oznaczało to jednak automatycznie, że decyzja o pozwoleniu na budowę została wydana z rażącym naruszeniem prawa.
Kluczowe znaczenie miała bowiem ocena skutków takiego usytuowania inwestycji. NSA podkreślił, że mimo bliskiego sąsiedztwa budynku realizacja drogi nadal pozostaje możliwa. Sąd wskazał przy tym bardzo istotną praktycznie zasadę: „To nowoprojektowany budynek powinien być odsunięty od drogi na określoną odległość, a nie droga od budynku.”
Oznacza to, że przepisy określają minimalną odległość sytuowania budynku względem drogi, natomiast nie nakładają obowiązku „odsuwania” projektowanej drogi od istniejącej zabudowy.
W praktyce więc nawet wadliwe lub ryzykowne usytuowanie budynku nie musi uniemożliwiać późniejszej realizacji drogi publicznej zgodnie z MPZP.
Nie każde naruszenie oznacza nieważność decyzji
NSA przypomniał również, że stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej jest instytucją wyjątkową. Aby możliwe było wyeliminowanie decyzji z obrotu prawnego, konieczne jest wykazanie tzw. rażącego naruszenia prawa.
Nie każde uchybienie będzie miało taki charakter. Naruszenie musi być oczywiste, kwalifikowane i prowadzić do skutków niemożliwych do zaakceptowania w państwie prawa.
Ryzyko pozostaje jednak po stronie inwestora
Wyrok NSA ma jednak również istotny wymiar praktyczny dla inwestorów. Sąd wyraźnie zaznaczył, że osoba decydująca się na realizację budynku bardzo blisko planowanej drogi musi liczyć się z konsekwencjami takiej lokalizacji.
Jeżeli droga zostanie w przyszłości zrealizowana zgodnie z planem miejscowym, właściciel nieruchomości będzie zobowiązany znosić związane z tym niedogodności, takie jak zwiększony hałas, ruch pojazdów czy pogorszenie komfortu korzystania z nieruchomości.
Podsumowanie
Omawiana sprawa i wyrok pokazują, że sama bliskość budynku względem planowanej drogi publicznej nie przesądza jeszcze o niezgodności inwestycji z MPZP ani o konieczności unieważnienia pozwolenia na budowę. Kluczowe znaczenie ma bowiem to, czy realizacja drogi nadal pozostaje możliwa.
Dla inwestorów i deweloperów jest to ważny sygnał, że analiza MPZP powinna obejmować nie tylko aktualne zagospodarowanie terenu, ale również przyszłe inwestycje infrastrukturalne przewidziane w planie miejscowym. Nawet jeśli inwestycja formalnie uzyska pozwolenie na budowę, jej lokalizacja może w przyszłości wiązać się z istotnymi ograniczeniami praktycznymi.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 29 maja 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
