Wie letzte Woche angekündigt, starten wir eine Artikelreihe zum Thema Agrarland. Wir werden uns dabei auf Fragen rund um Investitionen in Agrarland konzentrieren, sowohl auf den Handel als auch auf die Umsetzung von Investitionen. In diesem Zusammenhang behandeln wir heute die Grundprinzipien des Erwerbs von Agrarimmobilien und erläutern, wann das Gesetz vom 11. April 2003 zur Gestaltung des Agrarsystems (im Folgenden auch „UKUR“) keine Anwendung findet. In allen anderen Fällen werden wir die sich aus diesem Gesetz ergebenden Einschränkungen behandeln, die wir in den kommenden Wochen genauer betrachten werden.
Zunächst ist festzuhalten, dass das polnische Recht keine einheitliche, auf alle Sachverhalte anwendbare Definition von landwirtschaftlichen Grundstücken vorsieht. Ausgangspunkt ist jedoch grundsätzlich Artikel 46 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, der landwirtschaftliche Grundstücke (landwirtschaftliche Flächen) als Grundstücke definiert, die für die landwirtschaftliche Produktion genutzt werden oder genutzt werden können, einschließlich Pflanzen- und Tierproduktion, Gartenbau, Obstanbau und Fischzucht . Wichtig ist, dass die Durchführung dieser Aktivitäten sowohl faktisch als auch rechtlich möglich sein muss.
Die obige Definition wird im Falle von landwirtschaftlichen Grundstückstransaktionen, wie im UKUR (United States Code of Urban Regulations) ausdrücklich dargelegt, präzisiert. Darin wird unter Bezugnahme auf die Definition im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt, dass landwirtschaftliche Immobilien keine Immobilien umfassen, die in Flächennutzungsplänen für nichtlandwirtschaftliche Zwecke ausgewiesen sind . Das Gesetz bezieht sich daher auf die im Flächennutzungsplan festgelegte Funktion. Ist dort keine landwirtschaftliche Nutzung ausgewiesen, finden die Beschränkungen des Gesetzes zur Gestaltung des Agrarsystems keine Anwendung.
Die Übergangsbestimmungen legen wiederum fest, dass UKUR nicht für Immobilien gilt, für die vor dem 30. April 2016 endgültige Entscheidungen über die Entwicklung und die Bedingungen der Landentwicklung ergangen sind – wodurch offensichtlich die Möglichkeit besteht, die Immobilien für andere als landwirtschaftliche Zwecke zu entwickeln.
Darüber hinaus finden die Bestimmungen des Gesetzes über die Gestaltung des Agrarsystems keine Anwendung auf landwirtschaftliche Grundstücke innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Städten, wenn für diese Grundstücke ein Beschluss zur Festlegung des Standorts einer Wohnbauinvestition oder damit verbundener Investitionen (d. h. des sogenannten Lex Developer) gefasst wurde oder wenn sie zu diesen Zwecken verkauft werden.
Die UKUR-Regeln und -Beschränkungen gelten nicht für landwirtschaftliche Flächen unter 0,3 Hektar, für als interne Wege genutzte Flächen oder für im Grundbuch als Teichflächen ausgewiesene Flächen, sofern diese mindestens 70 % der Grundstücksfläche ausmachen. Das Landwirtschaftssystemgesetz findet in diesen Fällen keine Anwendung.
Hier kommen wir zum Grundprinzip des Ankaufs landwirtschaftlicher Flächen: Einzelne Landwirte können diese ohne Beschränkungen erwerben (in diesem Fall liegt die Grenze bei 300 Hektar). In anderen Fällen ergeben sich Beschränkungen, die sich aus dem UKUR ergeben.
Aus subjektiver Sicht ermöglicht das Gesetz zur Gestaltung des Agrarsystems unter anderem den uneingeschränkten Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken:
- eine dem Verkäufer nahestehende Person;
- eine lokale Verwaltungseinheit, die Staatskasse oder das Nationale Unterstützungszentrum für Landwirtschaft, die in ihrem Namen handeln;
- eine Wirtschaftsrechtsgesellschaft, an der das Finanzministerium des Staates beteiligt ist und die als Übertragungsnetzbetreiber fungiert oder eine Lizenz zur Beförderung flüssiger Brennstoffe besitzt;
- Nationalparks, im Falle des Erwerbs von landwirtschaftlichen Grundstücken zu Naturschutzzwecken;
- ein Mitglied einer landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft, das einen Landbeitrag in dieser Genossenschaft hält, für den Fall, dass ihm der Landbeitrag von einem anderen Mitglied dieser Genossenschaft übertragen wird.
Ferner gelten die oben genannten Einschränkungen nicht für Situationen, in denen unter anderem:
- Der Erwerb erfolgt durch Erbschaft und vermächtnisbedingte Entschädigung;
- infolge der Abschaffung des gemeinsamen Eigentums, der Aufteilung des gemeinsamen Vermögens nach Beendigung der Ehe und der Aufteilung der Erbschaft;
- infolge der Aufspaltung, Umwandlung oder Fusion von Wirtschaftskanzleien,
- im Rahmen von Sanierungsverfahren, als Teil von Abhilfemaßnahmen oder im Rahmen von Vollstreckungs- und Insolvenzverfahren.
Der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch andere als die oben genannten Einrichtungen (die vollständige Liste findet sich in Artikel 2a, Absätze 3 und 3a der UKUR) bedarf der Zustimmung des Generaldirektors des Nationalen Unterstützungszentrums für Landwirtschaft, die in einem Beschluss festgehalten wird. Wir werden nächste Woche über die Einzelheiten dieses Verfahrens berichten.
Es ist wichtig zu wissen, dass Käufer von landwirtschaftlichen Flächen bestimmte Verpflichtungen eingehen. Zunächst sind sie verpflichtet, den Betrieb, zu dem die landwirtschaftliche Fläche gehört, mindestens fünf Jahre ab Erwerbsdatum zu bewirtschaften. Für Privatpersonen bedeutet dies, den Betrieb persönlich zu führen, also dort mitzuarbeiten und alle Entscheidungen bezüglich der landwirtschaftlichen Tätigkeiten zu treffen.
Darüber hinaus dürfen landwirtschaftliche Grundstücke in den ersten fünf Jahren nach dem Erwerb weder verkauft noch an Dritte übertragen werden. Über die Möglichkeiten zur Ausnahme von diesem Verbot berichten wir nächste Woche.
Es ist darauf hinzuweisen, dass das Nationale Unterstützungszentrum für Landwirtschaft in diesem Zusammenhang über Befugnisse verfügt, die es ihm ermöglichen, die Einhaltung der oben genannten Verpflichtungen zu überwachen. Dazu gehören unter anderem das Recht zur Durchführung von Inspektionen, einschließlich des Rechts, landwirtschaftliche Flächen zu betreten und schriftliche oder mündliche Erläuterungen zu verlangen, sowie das Recht, Dokumente vorzulegen und Zugang dazu zu gewähren. Darüber hinaus ist das Nationale Unterstützungszentrum für Landwirtschaft befugt, bei Gericht die Enteignung landwirtschaftlicher Flächen zu beantragen, wenn der Käufer die landwirtschaftlichen Tätigkeiten nicht aufgenommen oder eingestellt hat, den Besitz der erworbenen Flächen ohne Zustimmung des Nationalen Unterstützungszentrums für Landwirtschaft übertragen hat oder keine landwirtschaftlichen Aktivitäten ausübt.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Gesetz zur Gestaltung des Agrarsystems den Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke generell verbietet und gleichzeitig detailliert regelt, wer solche Grundstücke unter welchen Umständen erwerben darf. Daher ist es vor Abschluss einer Transaktion unerlässlich, sorgfältig zu prüfen, ob es sich bei dem Grundstück um ein landwirtschaftliches Grundstück handelt und ob gegebenenfalls ein Erwerb unter die oben genannten Ausnahmen fällt.
Nächste Woche werden wir die Regeln bezüglich der Befugnisse des Nationalen Unterstützungszentrums für Landwirtschaft zur Regulierung des Handels mit landwirtschaftlichen Flächen erörtern, d. h. in welchen Fällen die Zustimmung des Nationalen Unterstützungszentrums für Landwirtschaft eingeholt werden muss und wann das gesetzliche Vorkaufsrecht Anwendung findet.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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