In Fortsetzung der Reihe über landwirtschaftliche Flächen befassen wir uns heute mit dem Vorkaufsrecht und dem Rückkaufsrecht, die sich aus dem Gesetz vom 11. April 2003 über die Gestaltung des Agrarsystems („ UKUR “) ergeben.
Zunächst ist es wichtig, die Bedeutung dieser Begriffe zu erläutern. Das Vorkaufsrecht bedeutet , dass bei einem Immobilienverkauf der Vertrag unter der Bedingung abgeschlossen werden muss, dass der Inhaber des Vorkaufsrechts dieses nicht ausübt. Der Erwerb durch Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt zu den zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarten Bedingungen. Das heißt, der Inhaber kann die Bedingungen nicht ändern und muss innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Benachrichtigung über die Ausübung des Vorkaufsrechts entscheiden. Wichtig ist, dass im Falle des heute besprochenen Vorkaufsrechts die Nichtausübung des Vorkaufsrechts den Immobilienverkauf ungültig macht . Im Falle des UKUR (Immobilienrechts für Grundbesitz) wiederum das Vorkaufsrecht dem Staat – vertreten durch das KOWR (Immobilienrechtsgesetz für Grundbesitz) – das Recht ein, die Immobilie vom Käufer zu erwerben, falls der Verkauf auf einer anderen Rechtsgrundlage als einem Kaufvertrag erfolgt.
In UKUR behandeln wir das Vorkaufsrecht zwei Fällen .
Erstens, wenn das landwirtschaftliche Grundstück gemeinsam (i) Gegenstand eines Pachtvertrags ist, (ii) der schriftlich mit einem bestimmten Datum abgeschlossen wurde, (iii) der seit mindestens drei Jahren ab diesem Datum betrieben wird und (iv) Teil des Familienbetriebs des Pächters ist, dann hat der Pächter kraft Gesetzes ein Vorkaufsrecht an diesem Grundstück .
Zweitens, wenn kein Pächter vorhanden ist, der zum Vorkaufsrecht berechtigt ist, oder wenn er dieses Recht nicht ausübt, geht das Vorkaufsrecht kraft Gesetzes auf die KOWR zugunsten der Staatskasse über .
In der Praxis bedeutet dies, dass jeder Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen, der gemäß den UKUR-Bestimmungen zulässig ist, aus zwei Phasen besteht:
Phase 1: Abschluss einer bedingten Vereinbarung,
und nur für den Fall, dass KOWR sein Vorkaufsrecht nicht ausübt,
Phase 2. Abschluss eines Verfügungsvertrags – Übertragung des Eigentums an landwirtschaftlichen Flächen an den Käufer.
Selbstverständlich gibt es Ausnahmen . Die Bestimmungen bezüglich des Vorkaufsrechts gelten nicht, wenn der Käufer der Immobilie unter anderem eine kommunale Gebietskörperschaft, die Staatskasse oder eine mit dem Verkäufer verwandte Person ist, oder wenn der Kauf der Immobilie mit Zustimmung des Generaldirektors des Nationalen Unterstützungszentrums (KOWR) erfolgt.
Das Vorkaufsrecht steht der KOWR auch dann nicht zu, wenn der Familienbetrieb infolge des Erwerbs landwirtschaftlicher Grundstücke zwar vergrößert wird, jedoch nicht auf eine Fläche von mehr als 300 Hektar, und sich die erworbenen landwirtschaftlichen Grundstücke in der Gemeinde befinden, in der der Erwerber seinen Wohnsitz hat, oder in einer an diese Gemeinde angrenzenden Gemeinde.
Es ist außerdem wichtig zu beachten, dass die KOWR ein Vorkaufsrecht für Anteile an Unternehmen besitzt, die ein landwirtschaftliches Grundstück mit einer Fläche von mindestens 5 Hektar oder landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Gesamtfläche von mindestens 5 Hektar besitzen oder darüber ein dauerhaftes Nutzungsrecht verfügen. Daher ist es beim Kauf von Unternehmensanteilen ratsam zu prüfen, ob das Unternehmen landwirtschaftliche Flächen besitzt und, falls ja, wie groß diese sind.
Das UKUR räumt dem Staatshaushalt auch das Recht zum Erwerb landwirtschaftlicher Flächen . Erfolgt der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke auf einer anderen Vereinbarung als einem Kaufvertrag, einem einseitigen Rechtsakt, einer gerichtlichen Entscheidung, einer Entscheidung einer Behörde oder einer Vollstreckungsbehörde, kann das KOWR im Auftrag des Staatshaushalts eine Erwerbsanzeige für diese landwirtschaftlichen Grundstücke gegen Zahlung des Kaufpreises einreichen. Die Vorkaufsrechtsbestimmungen gelten entsprechend, sofern die Anzeige des beabsichtigten Verkaufs erfolgt durch: den Käufer (bei Erwerb von Grundstücken aufgrund einer anderen Vereinbarung als einem Kaufvertrag oder einem einseitigen Rechtsakt), das Gericht, eine Behörde oder eine Vollstreckungsbehörde, den Erwerber der landwirtschaftlichen Immobilie (bei Erwerb durch Ersitzung, Erbschaft oder Vermächtnis zur Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Grundstücke oder eines landwirtschaftlichen Betriebs) oder das Unternehmen, das die landwirtschaftliche Immobilie erwirbt (bei Aufspaltung, Umwandlung oder Verschmelzung von Handelsgesellschaften). Der Anzeige ist ein Auszug aus dem Grundbuch über die zu erwerbende landwirtschaftliche Immobilie beizufügen.
Ist der Preis nicht in einem Rechtsakt, einer Gerichts- oder Verwaltungsentscheidung oder einer Vollstreckungsbehörde festgelegt, ermittelt die KOWR den Verkehrswert des landwirtschaftlichen Grundstücks nach den in den Immobilienverwaltungsvorschriften vorgesehenen Bewertungsmethoden. In diesem Fall kann die KOWR innerhalb eines Monats nach Erhalt ihrer Erwerbsmitteilung beim Gericht einen Antrag auf Festsetzung eines dem Verkehrswert des erworbenen Grundstücks entsprechenden Preises stellen.
In der Praxis bedeutet dies, dass beim Kauf von landwirtschaftlichen Flächen auf der Grundlage einer anderen Handlung als eines Vertrags eine 30-tägige Sperrfrist gilt, innerhalb derer KOWR sein Kaufrecht ausüben kann.
Zusammenfassend sei nochmals betont, dass der Erwerb von Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken , einer Miteigentümerschaft an landwirtschaftlichen Grundstücken, eines dauerhaften Nießbrauchs oder von Anteilen an einer Handelsgesellschaft, die landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Fläche von mindestens 5 Hektar oder landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 5 Hektar besitzt, ungültig ist, sofern er nicht gemäß den Bestimmungen des Gesetzes zur Gestaltung des Agrarsystems erfolgt . Neben natürlichen Personen mit einem Rechtsanspruch kann auch das Nationale Landwirtschaftliche Unterstützungszentrum (KOWR) eine Klage auf Feststellung der Ungültigkeit dieses Rechtsakts erheben.
Nächste Woche werden wir uns nicht mehr mit Themen rund um Immobilienkäufe befassen, sondern uns auf die Umsetzung von Investitionen in landwirtschaftliche Flächen konzentrieren. Wir werden das Verfahren zur Ausklammerung landwirtschaftlicher Flächen aus der Produktion erläutern.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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