W dzisiejszy wtorkowy poranek rozpoczynamy cykl dotyczący ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli tzw. ustawy lex deweloper („lex deweloper” lub „specustawa mieszkaniowa”). W niniejszym artykule chcielibyśmy Państwu przybliżyć ogólne założenia tej ustawy.
Lex deweloper obowiązuje już ponad 3 lata, ale w założeniach ustawodawcy jest to rozwiązanie tymczasowe, albowiem straci ona moc z dniem 31 grudnia 2028 r. Specustawa mieszkaniowa po dość trudnych jej początkach, ugruntowała się już w polskim porządku prawnym i coraz więcej inwestorów decyduje się na realizacje inwestycji w oparciu o wydaną na jej podstawie uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Do ustawy przekonują się także samorządy gminne, który według statystyk pozytywnie rozstrzygają coraz więcej wniosków o wydanie przedmiotowych uchwał.
Słowem przypomnienia, specustawa mieszkaniowa pozwala przygotować i zrealizować inwestycję mieszkaniową oraz tzw. inwestycję towarzyszącą niezależnie od istnienia lub postanowień obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obowiązuje jednak wymóg niesprzeczności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwały o utworzeniu parku kulturowego. Poza tym warunkiem specustawa mieszkaniowa określa wymogi przyszłych inwestycji w zakresie bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, zapewnienia odpowiedniego dostępu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz elektroenergetycznej. Ponadto, ustawa szczegółowo opisuje kwestie odległości od przystanku komunikacyjnego, od szkoły podstawowej zapewniającej możliwość przyjęcia odpowiedniej liczby nowych uczniów oraz od terenów zapewniających dostęp do urządzonych terenów wypoczynku, rekreacji lub sportu. Wyżej opisane wymogi, zwane standardami urbanistycznymi, przybliżymy Państwu w odrębnym artykule.
Natomiast samą uchwałę o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej podejmuje rada gminy i co najważniejsze – nie stanowi ona prawa miejscowego, nie ma charakteru planu miejscowego, a jedynie wyznacza ramy inwestycyjne dla konkretnej lokalizacji i oznaczonego adresata. Od podjęcia uchwały albo odmowy jej podjęcia, zainteresowanym przysługuje skarga do sądu administracyjnego. W kolejnych artykułach przedstawimy także Państwu zarys podejmowania tej uchwały i ewentualny proces odwoławczy.
Poszczególne samorządy na podstawie upoważnienia ustawowego uchwaliły lokalne standardy urbanistyczne. Miasto stołeczne Warszawa prócz wprowadzenia lokalnych standardów, wprowadziło także instrukcje dotyczące procedury rozpatrywania wniosków o wydanie uchwały w trybie specustawy mieszkaniowej (o czym też będziemy jeszcze pisać).
Szczególne rozwiązania specustawy mieszkaniowej i aktów z nią związanych dotyczą gruntów rolnych, które cieszą się coraz większym zainteresowaniem inwestorów. W ramach tego cyklu przedstawimy Państwu wyjątki umożliwiające prowadzenie inwestycji na takich gruntach.
Podsumowując, specustawa mieszkaniowa daje możliwość realizacji inwestycji niezależnie od postanowień planu miejscowego. Jednakże przygotowanie kompletnej dokumentacji i uzyskanie uchwały pozwalającej na realizację inwestycji jest stosunkowo skomplikowane i wymaga dialogu z władzami gminy.
W kolejnym artykule opiszemy dla Państwa i podamy przykłady lokalnych standardów urbanistycznych.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 17 stycznia 2021 r.
autor:
