W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” przyglądamy się kolejnym zmianom w reformie planowania przestrzennego, a mianowicie ustawie z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (dalej „Ustawa Nowelizująca”). Choć plan ogólny miał być już od dawna podstawowym dokumentem planistycznym każdej gminy, rzeczywistość okazała się bardziej skomplikowana. Dlatego ustawodawca zdecydował się więc po raz kolejny wydłużyć termin na wdrożenie nowych rozwiązań – tym razem gminy otrzymają dodatkowe dwa miesiące na uchwalenie planów ogólnych – do dnia 31 sierpnia 2026 r.
Skąd kolejne przesunięcie?
Plan ogólny jest jednym z kluczowych elementów reformy planowania przestrzennego wprowadzonej ustawą z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Docelowo ma zastąpić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz stanowić podstawę dalszych działań planistycznych gmin.
Pierwotnie nowe rozwiązania miały zacząć funkcjonować znacznie wcześniej. Termin był jednak już przesuwany – najpierw do 30 czerwca 2026 r. Teraz ustawodawca zdecydował o kolejnym wydłużeniu okresu przejściowego, tym razem do 31 sierpnia 2026 r.
Warto zwrócić uwagę, że przesunięcie daty z 1 lipca 2026 r. na 1 września 2026 r. obejmuje również przepisy przejściowe dotyczące inwestycji realizowanych na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej. W praktyce oznacza to wydłużenie okresu, w którym będzie można złożyć wnioski i podjąć uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowych na dotychczasowych zasadach.
Powody nowelizacji są przede wszystkim praktyczne. Pomimo trwających od kilku lat prac nad reformą planowania przestrzennego wiele gmin nie zakończyło jeszcze procedur związanych ze sporządzaniem planów ogólnych. Przygotowanie tych dokumentów wymaga przeprowadzenia analiz urbanistycznych, uzgodnień z licznymi organami oraz konsultacji społecznych. W ocenie ustawodawcy pozostawienie dotychczasowego terminu mogłoby prowadzić do istotnych trudności zarówno po stronie samorządów, jak i uczestników procesu inwestycyjnego.
Co oznacza to dla inwestorów?
Dla inwestorów, deweloperów i właścicieli nieruchomości najważniejsza jest ciągłość procesów planistycznych. Gdyby termin nie został wydłużony, wiele gmin mogłoby nie zdążyć z uchwaleniem planów ogólnych, co mogłoby prowadzić do komplikacji związanych z prowadzeniem procesów inwestycyjnych.
Przedłużenie obowiązywania dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do dnia 31 sierpnia 2026 r. ma ograniczyć takie ryzyko i zapewnić gminom dodatkowy czas na zakończenie prowadzonych procedur planistycznych.
To nie jedyna zmiana
Nowelizacja nie ogranicza się wyłącznie do przesunięcia terminu sporządzenia planów ogólnych. Wprowadza również szereg zmian dotyczących funkcjonowania systemu planowania przestrzennego, w tym m.in. przepisów odnoszących się do zintegrowanych planów inwestycyjnych, Rejestru Urbanistycznego czy wybranych procedur planistycznych.
Warto zwrócić szczególną uwagę na dwie zmiany, które mogą mieć praktyczne znaczenie dla procesu inwestycyjnego. Po pierwsze, nowe przepisy umożliwią przenoszenie obszarów zabudowy śródmiejskiej, wyznaczanych w planach ogólnych, do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz do decyzji o warunkach zabudowy. Rozwiązanie to ma zapewnić większą spójność pomiędzy poszczególnymi instrumentami planistycznymi.
Po drugie, ograniczona zostanie możliwość uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie do podmiotów posiadających prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu prawa budowlanego. Oznacza to odejście od dotychczasowej zasady, zgodnie z którą o wydanie decyzji WZ mogła wystąpić co do zasady każda zainteresowana osoba, niezależnie od tytułu prawnego do nieruchomości.
Z perspektywy inwestorów druga ze zmian może mieć szczególne znaczenie praktyczne. Decyzja o warunkach zabudowy przestanie pełnić funkcję narzędzia służącego wyłącznie badaniu potencjału inwestycyjnego nieruchomości przez podmioty, które nie dysponują jeszcze prawem do jej wykorzystania na cele budowlane.
Ustawa czekała na podpis Prezydenta
Ustawa Nowelizująca została już uchwalona przez Sejm i Senat, a w dniu 22 maja 2026 r. przekazany Prezydentowi RP do podpisu. Na dzień sporządzenia artykułu z informacji podawanych przez Kancelarię Prezydenta nie wynika by została już podpisana.
Co do zasady Ustawa Nowelizująca wejdzie w życie z dniem 1 lipca 2026 r.
Podsumowując, najważniejsza informacja dla rynku nieruchomości jest prosta – termin sporządzenia planów ogólnych został przesunięty z 30 czerwca na 31 sierpnia 2026 r.
Dla gmin oznacza to dodatkowy czas na zakończenie prac planistycznych. Dla inwestorów i właścicieli nieruchomości jest to natomiast sygnał, że reforma planowania przestrzennego nadal nie weszła w życie w jej docelowym kształcie. Ustawa Nowelizująca może mieć także wpływ na schemat nabywania nieruchomości przez inwestorów, w szczególności w kontekście dodatkowych wymagań do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 8 czerwca 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
