Czy skargi na zapach obornika, odgłosy zwierząt albo kombajn pracujący po zmroku mogą skutecznie ograniczyć prowadzenie gospodarstwa? Dla wielu rolników nie jest to wyłącznie teoretyczne pytanie. Zgłoszenie sąsiada, wezwanie do zaprzestania immisji, konflikt o nocne żniwa lub uciążliwość zapachową mogą oznaczać nie tylko stres, lecz także ryzyko zakłócenia produkcji, opóźnienia zbiorów i realne straty finansowe.
W dzisiejszym artykule z cyklu „Prawnik na roli” omawiamy rządowy projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony rolniczych funkcji produkcyjnych wsi. Rada Ministrów przyjęła go 18 sierpnia 2026 r. Projekt rzecz jasna nie ma mocy obowiązującego prawa, ale jego kierunek jest istotny zarówno dla gospodarstw, jak i dla osób kupujących dom lub działkę na terenach wiejskich.
Gdzie zaczyna się problem
Współczesna wieś coraz częściej łączy funkcję produkcyjną, mieszkaniową i rekreacyjną. Obok gospodarstw rolnych powstają nowe domy, często nabywane przez osoby, które wcześniej mieszkały w mieście i nie miały styczności z realiami produkcji rolnej. Problem pojawia się kiedy chęć spokojnego korzystania z nieruchomości zderza się z sezonową i biologicznie uwarunkowaną pracą gospodarstwa.
Działalność rolnicza nie może być prowadzona wyłącznie między godziną 8.00 a 16.00. Pogoda, okres żniw, zagrożenie deszczem, potrzeba szybkiego zebrania plonów, transport płodów rolnych czy obowiązki związane z hodowlą zwierząt często wymuszają pracę wieczorem, nocą, a także w dni wolne od pracy. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi wskazuje, że to właśnie hałas maszyn, zapachy oraz odgłosy zwierząt są źródłem coraz częstszych konfliktów między rolnikami a nowymi mieszkańcami terenów wiejskich.
Obecnie podstawowym punktem odniesienia dla sporów sąsiedzkich jest art. 144 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten zakazuje właścicielowi nieruchomości podejmowania działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W praktyce oznacza to konieczność każdorazowej oceny konkretnej sprawy: rodzaju działalności, lokalizacji gospodarstwa, charakteru okolicy, skali oddziaływania oraz zgodności działania z przepisami.
Sąsiad może w szczególności próbować wystąpić z roszczeniem negatoryjnym na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, domagając się przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. W zależności od okoliczności spór może dotyczyć ograniczenia określonych prac, sposobu składowania nawozów naturalnych, transportu, wentylacji budynków inwentarskich albo częstotliwości określonych działań.
Co rząd chce zmienić
Projekt UPRO8 zakłada zmianę podejścia do typowych oddziaływań działalności rolniczej. Zgodnie z komunikatem rządu, hałas, zapachy i inne zwykłe następstwa produkcji rolnej mają być uznawane za mieszczące się w granicach przeciętnej miary, jeżeli działalność jest prowadzona zgodnie z przepisami oraz zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Ochrona ma objąć produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym także ogrodnictwo, sadownictwo oraz rybactwo.
Nie oznacza to jednak wprowadzenia ogólnego „prawa do uciążliwości” ani immunitetu dla każdego gospodarstwa. Projekt wyraźnie zakłada, że ochrona nie obejmie działalności prowadzonej z naruszeniem prawa lub zasad prawidłowej gospodarki rolnej. Nie będzie również dotyczyć działalności prowadzonej poza obszarami, na których – zgodnie z aktami planowania przestrzennego – działalność rolnicza jest albo może być prowadzona.
To istotne zastrzeżenie. Rolnik nadal będzie musiał przestrzegać przepisów dotyczących ochrony środowiska, gospodarki nawozami, dobrostanu zwierząt, ochrony wód, odpadów, prawa budowlanego oraz decyzji administracyjnych. Projekt ma ograniczyć bezzasadne roszczenia wobec legalnej, prawidłowo prowadzonej produkcji, a nie legalizować działania, które rzeczywiście wykracza poza dopuszczalne standardy.
Oświadczenie w akcie notarialnym
Projekt przewiduje również zmianę ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W określonych przypadkach nabywca nieruchomości położonej na terenach rolniczych będzie składał w akcie notarialnym oświadczenie, że ma świadomość, iż w tym samym obrębie ewidencyjnym jest lub może być prowadzona działalność rolnicza oraz że mogą występować jej zwykłe następstwa – między innymi hałas, zapachy, zwiększony ruch maszyn i pojazdów rolniczych czy okresowe zakłócenia związane z pracami polowymi.
Obowiązek ma być powiązany z terenami przeznaczonymi pod działalność rolniczą w planie ogólnym gminy albo miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W praktyce przed zakupem nieruchomości konieczne będzie więc nie tylko sprawdzenie księgi wieczystej, dostępu do drogi i uzbrojenia, lecz także bardzo dokładna analiza dokumentów planistycznych oraz rzeczywistego otoczenia nieruchomości.
Oświadczenie nabywcy nie powinno być traktowane jako bezwarunkowe zrzeczenie się wszelkich roszczeń wobec sąsiada. Ma ono przede wszystkim funkcję informacyjną i prewencyjną. Nie pozbawi kupującego ochrony przed działalnością prowadzoną niezgodnie z prawem, lecz może znacząco utrudnić późniejsze twierdzenie, że typowe cechy produkcyjnej wsi były całkowicie nieprzewidywalne.
Jak działać rozsądnie
Kancelaria może w takiej sytuacji pomóc uporządkować sprawę od początku do końca: przeanalizować status planistyczny nieruchomości i gospodarstwa, ocenić ryzyko roszczeń sąsiedzkich, zweryfikować zgodność działalności z przepisami szczególnymi, przygotować odpowiedzi na wezwania i pisma procesowe, a w razie potrzeby reprezentować klienta przed organem lub sądem. W przypadku nabycia nieruchomości na wsi warto natomiast zbadać nie tylko dokumenty nieruchomości, lecz także faktyczny charakter sąsiedztwa i funkcję terenów wynikającą z MPZP albo planu ogólnego gminy.
Dla właściciela gospodarstwa w przypadku sporu najważniejsza będzie dokumentacja potwierdzająca legalność oraz racjonalność prowadzonych prac. Dla nabywcy domu lub działki kluczowe będzie świadome zbadanie, czy wybierana lokalizacja rzeczywiście odpowiada jego oczekiwaniom. Im wcześniej strony konfliktu zidentyfikują jego źródło, tym większa jest szansa na rozwiązanie sporu bez kosztownego postępowania sądowego.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 19 sierpnia 2026 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
