Projekt Planu Ogólnego m.st. Warszawy – kluczowe informacje dla inwestorów i mieszkańców
Wprowadzenie do projektu Planu Ogólnego Warszawy
W dzisiejszym artykule w cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” postanowiliśmy przedstawić Państwu wybrane informacje wynikające z opublikowanego w dniu 14 listopada 2025 r. przez Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawa („BAiPP”) projektu planu ogólnego miasta stołecznego Warszawy. Miasto już przystąpiło do rozpoczęcia konsultacji społecznych, które zakończą się 19 stycznia 2026 r.
Na wstępie, zwracamy uwagę, że obecnie trwający etap konsultacji społecznych to realna możliwość wpływu na przyszły ład przestrzenny Warszawy, w którego kształtowaniu jako Kancelaria możemy Państwu pomóc.
Krótka charakterystyka planu ogólnego
Przypominamy, że plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, i obejmuje terenie całej gminy, z wyjątkiem tzw. terenów zamkniętych (art. 13a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, „u.p.z.p.”). Przeznaczenie konkretnych terenów w ramach jednej z 13 stref planistycznych będzie wiążące zarówno przy uchwalaniu planów miejscowych, jak i przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.
Co istotne, możliwość wydania decyzji WZ może zostać w całości przez gminę wstrzymana, jeżeli nie zostanie w planie ogólnym wyznaczony obszar uzupełnienia zabudowy. Na tych terenach do chwili uchwalenia planu miejscowego praktycznie nie będzie możliwa realizacja nowych zamierzeń inwestycyjnych.
Zagadnienie planów ogólnych jest przy tym bardzo szerokie, w związku z czym zapraszamy do lektury naszych poprzednich artykułów w tym temacie. Cz. I, Cz. II, Zmiany w innych ustawach, Przepisy wykonawcze, Przepisy przejściowe.
Uwagi do projektu – jaki mogą mieć charakter?
BAiPP wyjaśnia w oficjalnej instrukcji, że mieszkańcy mogą kierować swoje uwagi dotyczące na przykład przeznaczenia danych terenów w ramach stref planistycznych, wskaźników urbanistycznych lub zasięgu obszaru uzupełnienia zabudowy („OUZ”).
Oznacza to, że osoby zainteresowane mogą wnosić i uzasadniać:
- rozszerzenie danego terenu, na którym będzie można uzyskiwać decyzje WZ,
- wskazanie powodów, dla których należy dopuścić inwestycje na danym obszarze,
- argumenty, dlaczego np. wprowadzenie zieleni i rekreacji może negatywnie wpłynąć na rozwój konkretnego fragmentu miasta.
Istotne będą tu powody ekonomiczne, społeczne i urbanistyczne.
Miasto musi rozpatrzyć wszystkie uwagi – nie może pominąć żadnej bez weryfikacji treści. Uwagi podlegają ocenie m.in. w kontekście przepisów prawa, bezpieczeństwa siedlisk gatunków, ograniczeń wokół lotniska Chopina, prawa wodnego czy prawa rolnego.
Uzasadnienie tekstowe projektu planu ogólnego
Do przedstawionego projektu planu ogólnego załączono uzasadnienie tekstowe i graficzne, które zgodnie z u.p.z.p. wyjaśnia przyczyny wyznaczenia poszczególnych stref planistycznych.
Z dokumentu wynika m.in.:
- które obszary pozostaną bez większych zmian – np. rejony nadwiślańskie przy Moście Południowym (1200SN – strefa zieleni i rekreacji).
- dlaczego konkretne tereny będą przechodzić dużą przemianę – np. tereny pokolejowe na Odolanach czy fragment lotniska Bemowo,
Strefy planistyczne będą rozłączne
W projekcie potwierdzono, że strefy planistyczne mają być ustalane wyłącznie w sposób rozłączny. Oznacza to, że teren usługowy nie będzie mógł mieć przeznaczenia mieszkaniowego jako uzupełniającego.
Praktyczne konsekwencje
Na przykład w południowej części Czerniakowa:
- fragmenty wskazane jako strefa usługowa 555SU,
- sąsiednie jako strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną 969SW,
co oznacza jednoznaczne rozgraniczenie tych typów przeznaczenia.
Wyznaczenie strefy usługowej wykluczy możliwość uchwalenia dla tego terenu zabudowy mieszkaniowej w planach miejscowych oraz uniemożliwi lokalizowanie budynków mieszkalnych obok dużych kompleksów handlowych.
Nowe strefy komunikacyjne i inwestycje infrastrukturalne
W ramach przedstawionego projektu widać, że Warszawę czeka wiele zmian w obszarze infrastruktury drogowej, kolejowej i tramwajowej.
Najważniejsze propozycje:
Nowy most przez Wisłę
- Nowa przeprawa na wysokości ul. Z. Krasińskiego, łącząca Żoliborz z Pragą-Północ (195SO).
Praga-Południe
- Tramwaj na Gocław,
- przebudowa ul. Marsa,
- budowa III linii warszawskiego metra – od Stadionu Narodowego do stacji Gocław.
Białołęka
- Budowa Trasy Olszynki Grochowskiej (od S8 do Trasy Mostu Północnego),
- w tym tramwaj w jej ciągu.
Lewobrzeżna część Warszawy
- Odciążenie trasy S8 przez potwierdzony przebieg odnogi S7: od Węzła Maczka przez lotnisko Bemowo do Łomianek.
Ochota
- Nowe akademiki przy ul. Furmańskiej i Banacha 2A.
Inwestycje w okolicy linii M2 oraz Odolan
Projekt planu przewiduje nową zabudowę mieszkaniową wielorodzinną:
- na Odolanach,
- wokół planowanych stacji linii M2: Chrzanów i Karolin.
To szczególnie istotne dla inwestorów, ponieważ część terenów Bemowa nadal nie jest objęta planami miejscowymi, a plan ogólny będzie decydował o możliwości ich zmiany.
Dalsza procedura przyjmowania planu ogólnego
Po zakończeniu konsultacji społecznych:
- Projekt planu + raport z konsultacji trafi do Rady m.st. Warszawy.
- Rada może go uchwalić na sesji.
- Zgodnie z art. 13k u.p.z.p. uchwała zostanie przekazana do Wojewody Mazowieckiego.
- Wojewoda oceni zgodność z prawem i:
- zatwierdzi plan do publikacji w Dz. Urz.,
- lub wyda rozstrzygnięcie nadzorcze (art. 91 ustawy o samorządzie gminnym) stwierdzające nieważność całości lub części planu.
Po publikacji plan wejdzie w życie.
Podsumowanie
Uwagi do projektu planu ogólnego można składać:
- elektronicznie (formularz, ePUAP, mail),
- papierowo (korespondencyjnie lub osobiście),
- w urzędach dzielnic lub siedzibie BAiPP.
Jeśli potrzebują Państwo wsparcia przy analizie projektu lub przygotowaniu uwag – zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią.
Z treścią projektu można zapoznać się tutaj:
https://mapa.um.warszawa.pl/mapaApp1/mapa?service=mapa_plan_ogolny
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 18 listopada 2025 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
