Szanowni Państwo,
w dniu 1 kwietnia 2020 r. weszła w życie ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, tzw. „tarcza antykryzysowa”.
Poniżej przedstawiamy podsumowanie rozwiązań przyjętych w kwestiach związanych z nieruchomościami:
1. Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w centrach handlowych
Ustawa stanowi, iż w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.
Jest to znaczna zmiana przepisu, która w wersji przyjętej przez rząd odnosiła się do najemcy i płaconego przez niego czynszu. Obecnie przepis mówi o stronach umowy i w istocie wygasza wzajemne obowiązki od dnia 13 marca 2020 r.
W ocenie Kancelarii warunkiem do skorzystania z tego zwolnienia jest złożenie przez najemcę bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony przez sześć miesięcy. Oferta ta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.
Jeżeli oferta nie zostanie przez najemcę w wymaganym terminie złożona, to zgodnie z treścią przepisu „umowy będą uważane za niewygaszone czasowo”. Należy to więc rozumieć w ten sposób, że jeżeli najemca oferty nie złoży, to zaktualizuje się ponownie obowiązek zapłaty przez niego czynszu, mimo pierwotnego „wygaszenia wzajemnych zobowiązań stron umowy”. Jeżeli jednak oferta zostanie złożona (i to po okresie zniesienia zakazu, a nie w chwili obecnej), to umowa zostanie automatycznie przedłużona na dotychczasowych warunkach, w tym wysokości płaconego czynszu.
Taka treść przepisu będzie budzić w praktyce wiele wątpliwości interpretacyjnych, można więc się spodziewać, że ustawodawca ponownie dokona zmian w omawianym przepisie tzw. tarczy antykryzysowej.
Z uwagi na fakt, że dochodzi do „wygaszenia” umów najmu, a najemcy dalej korzystają z lokali w ten sposób, że przechowują tam swoje wyposażenie i produkty do sprzedaży, to należałoby przyjąć, że korzystają z nich bezumownie. Dlatego też Kancelaria proponuje zawarcie pomiędzy dotychczasowym najemcą i wynajmującym umów o przechowanie rzeczy pozostawionych w lokalach przez najemców. Umowa taka powinna mieć charakter odpłatny i mogłaby pomóc wynajmującym w pokryciu przynajmniej części stałych kosztów utrzymania galerii handlowych. Z kolei najemców uchroni przed potencjalnymi roszczeniami o nieodpłatne korzystanie z lokali.
2. Umowy najmu lokali (inne niż w sklepach o powierzchni pow. 2000 m2
Umowy najmu lokali zawarte przed dniem wejścia w życie ustawy, których okres obowiązywania upływa w okresie epidemii, mogą zostać przedłużone na tych samych warunkach do 30 czerwca 2020 r. W takim przypadku najemca powinien złożyć oświadczenie najpóźniej w ostatnim dniu obowiązywania umowy. Uprawnienie nie przysługuje m.in. najemcy, który w okresie 6 miesięcy przed wprowadzeniem ustawy zalegał z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub oddał go w najem innej osobie bez zgody wynajmującego.
W okresie do dnia 30 czerwca 2020 r. wynajmujący nie ma prawa wypowiedzieć umowy najmu lub wysokości czynszu. Ustawa ustanawia kilka wyjątków, które należałoby przeanalizować w danym stanie faktycznym.
Ustawa przewiduje także dodatkową ochronę najemców lokali mieszkalnych. Zgodnie z jej treścią jeżeli do wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego doszło przed dniem wejścia w życie ustawy, czyli przed dniem 1 kwietnia 2020 r. i okres wypowiedzenia upływa po tym dniu, to okres ten wydłuża się automatycznie do dnia 30 czerwca 2020 r. Warunkiem przedłużenia okresu wypowiedzenia umowy najmu lub przedłużenia terminu wypowiedzenia wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego jest złożenie przez najemcę oświadczenia, najpóźniej w dniu upływu tego terminu.
3. Obniżenie stawki podatku od nieruchomości
Rada gminy /miasta zyskała kompetencję do obniżenia w 2020 r. stawki podatku od nieruchomości: gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
4. Możliwość zwolnienia z podatku od nieruchomości przez radę gminy /miasta
W tym zakresie rada gminy/ miasta zyska uprawnienie do podjęcia uchwały zwalniającej od podatku od nieruchomości za część roku 2020: gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, w stosunku do wskazanej grupy przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu.
5. Uprawnienie wójta do zmiany terminu płatności podatku od nieruchomości
Wójt (burmistrz, prezydent miasta), w drodze zarządzenia, będzie miał prawo przedłużyć, wskazanym grupom przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu na skutek COVID-19, terminy płatności rat podatku od nieruchomości, płatnych w kwietniu, maju i czerwcu 2020 r., nie dłużej niż do 30 września 2020 r.
6. Zmiana terminu płatności opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
Przepis zakłada, że opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami za rok 2020 wnosi się w terminie do dnia 30 czerwca 2020 r. Oznacza to przesunięcie terminu płatności o 3 miesiące z urzędu, nie trzeba będzie w tym zakresie składać żadnych dodatkowych wniosków.
7. Zmiana terminu płatności opłaty przekształceniowej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność
Zgodnie ze znowelizowaną ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów opłatę należną za rok 2020 wnosi się w terminie do dnia 30 czerwca 2020 r.
Podobnie, jak powyżej oznacza w praktyce odroczenie terminu płatności o 3 miesiące. Warto zwrócić uwagę, że zmiany te dotyczyć będą zarówno przedsiębiorców, jak i osoby fizyczne, jako że projekt nie zakłada tutaj rozróżnienia.
8. Umorzenie należności pieniężnych za najem nieruchomości komunalnych lub Skarbu Państwa
Starosta lub wójt (burmistrz /prezydent miasta) zyska kompetencje do umarzania w całości lub w części należności pieniężnych z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie albo rozłożenia ich na raty za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. Starosta (bez zgody wojewody) / wójt (burmistrz/prezydent miasta) będzie także mógł odstąpić od dochodzenia w/w należności, na wniosek podmiotu, którego płynność finansowa (zdolność do terminowego spłacania zobowiązań) uległa pogorszeniu z przyczyn spowodowanym koronawirusem.
9. Działania samorządów lokalnych
Niezależnie od rozwiązań przyjętych na szczeblu centralnym, na poziomie samorządów władze gmin i miast sami wychodzą z inicjatywą, wprowadzając udogodnienia dla przedsiębiorców. Pierwszym przykładem jest prezydent miasta Krakowa, który 17 marca 2020 r. przedstawił program „Pauza”, w ramach którego zadeklarował odraczanie lub rozkładanie na raty płatności podatków lokalnych, w tym m. in. podatku od nieruchomości czy środków transportu, na wniosek przedsiębiorcy. Udogodnienia te obowiązywać mają za okres od marca do maja włącznie. Z kolei, prezydent m.st. Warszawy, zdecydował o wstrzymaniu wysyłki decyzji o wysokości podatku od nieruchomości na 2020 r. Dopiero po doręczeniu decyzji podatnicy zobowiązani są do zapłaty podatku od nieruchomości, wobec tego osoby, które ich nie otrzymały nie muszą na razie płacić.
Niniejszy materiał został opracowany na podstawie ustawy o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (wersja opublikowana Dz.U. 2020 poz. 568)
