W pierwszym wrześniowym artykule w ramach cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcielibyśmy Państwu przedstawić Projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym (UDER89), który pojawił się w dniu 22 sierpnia 2025 r. w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów.
Proponowana zmiana dotyczyć ma przede wszystkim dotyczyć dalszych znaczących zmian zwiększeniu poziomu cyfryzacji rejestru i ułatwić uzyskiwanie dokumentów, które będą miały charakter dokumentów urzędowych.
Planowane zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece
Najważniejsza zmiana ma dotyczyć zrównania mocy prawnej dokumentów elektronicznych pochodzących z systemu teleinformatycznego elektronicznego ksiąg wieczystych („EKW”), znajdującego się na stronie https://ekw.ms.gov.pl/. Obecnie pozwala on na dostęp do przeglądania treści elektronicznej księgi wieczystej, co oznacza możliwość weryfikacji stanu prawnego każdej księgi wieczystej, przy czym do poznania jej treści konieczne jest wprowadzenie numeru, na który składa się oznaczenie sądu rejonowego, prowadzącego księgę, ciągu 8 cyfr oraz wskazania cyfry kontrolnej. Po wprowadzeniu takiej sekwencji cyfr, stanowiącej jednocześnie numer danej księgi wieczystej, każda osoba mająca dostęp do Internetu może zapoznać się z treścią wpisów w elektronicznej księdze wieczystej.
Przypomnijmy, znajdują się tam m. in. dane identyfikacyjne samej nieruchomości, informujące o jej położeniu, powierzchni czy aktualnym przeznaczeniu (dział I-O), informacje o właścicielu lub użytkowniku wieczystym (dział II), czy też informacje o wpisach ustanowionych hipotekach (dział IV). Wszystkie te informacje mają duże znaczenie dla samej wartości nieruchomości i w obecnych czasach, weryfikacja treści elektronicznej księgi wieczystej stanowi absolutnie fundamentalny element każdej transakcji.
Dlatego też ważne z punktu widzenia obrotu jest nie tylko samo istnienie systemu, ale też jego dostępność i aktualność zawartych w nim treści. Przedstawione założenia do nowelizacji zakładają nadanie jej status rejestru, z którego pobierane informacje (w postaci „Wydruków elektronicznej księgi wieczystej”) zrównane będą w mocy z odpisami wydanymi przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych, które to dokumenty są obecnie płatne. Mianowicie, wprowadzona ma być przy tym możliwość uzyskiwania dokumentów stwierdzającego stan prawny ujawniony w treści księgi wieczystej (lub zaświadczenia o zamknięciu konkretnej księgi wieczystej) samodzielnie bez konieczności występowania o dokument z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Według projektodawców, taka forma postępowania, tj. potwierdzenia liczby i treści wpisów w danej księdze wieczystej może przy tym znacząco zwiększyć tempo samego procesu i odciążyć w tym samym zakresie pracę sądów rejonowych.
Obecnie, celem uzyskania odpisu z treści księgi wieczystej trzeba złożyć wniosek i go dodatkowo opłacić art. 361 ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zaś w założeniach nowelizacji postuluje się, żeby dokument z EKW miał charakter dokumentu urzędowego (art. 244 k.p.c.) oraz żeby mógł być przy tym uzyskiwany samodzielnie przez przeglądającego.
Wyszukiwanie numerów ksiąg wieczystych poprzez numer PESEL
Istotna zmiana dotyczyć ma także wyszukiwania samych danych, jako że wprowadzane ma zostać rozwiązanie pozwalające na wyszukiwanie ksiąg wieczystych za pomocą numeru PESEL danej osoby fizycznej ujawnionej w treści EKW, tj. będącej podmiotem uprawnionym w dziale II poszczególnej księgi wieczystej. Oznacza to, że zgodnie z treścią zapowiedzianej nowelizacji powinny się użytkownikowi mObywatel wyświetlić wszystkie należące do niego nieruchomości, w których to jest ujawnieni jako podmiot uprawniony.
Co ciekawe, z aktualnie znajdujących się informacji na stronie Rady Ministrów, wynika także, że analogicznie możliwe będzie wyszukiwanie nieruchomości należących do osób prawnych za pomocą numeru REGON lub NIP. Biorąc pod uwagę aktualny charakter działania aplikacji, oraz wyjaśnienia przedstawione przez Ministerstwo, należy się spodziewać, że powiąże ona dane PESEL wpierw z danymi z KRS (sprawdzając dane wspólników konkretnej spółki), a dopiero potem dane KRS tak wyszukanej spółki posłużą do identyfikacji konkretnej księgi wieczystej.
Warto także zauważyć, że nowelizacja wymagać ma przy tym dokonania uwierzytelnienia w aplikacji użytkownika, która ma następnie ułatwić identyfikację numerów ksiąg wieczystych. Oznacza to zatem, że nowelizacja zwrócona jest w kierunku natychmiastowego odnajdywania numerów ksiąg wieczystych w sytuacji, gdy osoba na przykład takiego numeru nie zna.
W praktyce znajdują się bowiem przypadki, że sprzedający jest przekonany o swoim prawnym tytule do danej nieruchomości (np. ze względu na akt własności ziemi z okresu PRL, lub na podstawie spadku, który został otwarty kilkadziesiąt lat temu), lecz nie jest w stanie podać kupującemu numeru księgi wieczystej, ponieważ zagubił wszystkie dokumenty, lub z różnych przyczyn nigdy informacji o numerze księgi wieczystej prowadzonej dla swojej nieruchomości nie powziął. W tej sytuacji weryfikacja stanu prawnego jest utrudniona, a weryfikacja wpisu wymaga niekiedy podjęcia kontaktu z Sądem Rejonowym, co nowelizacja ma znacząco uprościć. W przypadku przyjęcia proponowanych rozwiązań, taka osoba miałaby możliwość błyskawicznego sprawdzenia numeru, co w naturalny sposób ma przyczynić się do przyspieszenia i ułatwienia procesu weryfikacji stanu prawnego takiej nieruchomości.
Jednocześnie, nowelizacja pokaże, jak bardzo istotne jest zabezpieczenie kont w aplikacji mObywatel. Zalogowanie się do portalu przez osobę niepożądaną może powodować w takiej sytuacji poważne problemy w zakresie utrzymania bezpieczeństwa ochrony danych osobowych i ich bezpieczeństwa, jako że powzięcie informacji o numeru PESEL będzie umożliwiało weryfikację np. wszystkich nieruchomości, których jest właścicielem, ale też ilości istniejących zobowiązaniach na podstawie wpisu w dziale IV, którymi obciążony jest konkretny podmiot.
Z dużym zainteresowaniem będziemy śledzić dalsze losy planowanej nowelizacji. Przy czym wskazujemy, że artykuł powstał jedynie na podstawie dostępnych na stronie Rządowego Centrum Legislacji założeń i nie pojawił się jeszcze projekt ustawy. Biorąc pod uwagę fakt, że zmiana ta ma dotyczyć kluczowego dla prawa nieruchomości rejestru jakim są niewątpliwie księgi wieczyste, jak tylko projekt zostanie opublikowany, zajmiemy się analizą już konkretnych propozycji.
Jednocześnie przypominamy wszystkim deweloperom o nowelizacjach ustawy deweloperskiej, tj.:
- 11 września 2025 r. będzie pierwszym dniem obowiązywania nowelizacji dot. jawności cen w stosunku do wszystkich inwestycji,
- 25 sierpnia 2025 r. została opublikowana ustawa z dnia 9 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadzająca odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi. Nowelizacja wejdzie w życie po upływie 14 dniowego okresu vacatio legis, tj. w dniu 9 września 2025 r.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 1 września 2025 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
