W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Poranki dla Budowlanki” pochylimy się nad procesem wdrażania nowych regulacji dotyczących efektywności energetycznej budynków. Dla rynku nieruchomości oraz sektora budowlanego szczególne znaczenie ma obecnie Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD), która zastępuje wcześniejsze regulacje w tym zakresie. Jednocześnie Komisja Europejska przyjmuje kolejne akty wykonawcze związane z wdrażaniem nowych zasad raportowania i oceny energetycznej budynków, w tym najnowsze Rozporządzenie Komisji (UE) 2026/52. Regulacje te wyznaczają kierunek zmian dla państw członkowskich, w tym również dla Polski.
W praktyce jedną z najważniejszych zmian będzie stopniowe zwiększanie znaczenia klas energetycznych budynków i lokali mieszkalnych. Jeszcze w tym miesiącu wzory świadectw energetycznych powinny ulec zmianie by dostosować je do jednolitego wzoru we wszystkich państwach członkowskich. Zobaczymy, czy Polsce uda się dotrzymać terminu do 29 maja 2026 r., bo na razie nie został opublikowany projekt takich zmian.
Klasy energetyczne budynków zaczną mieć realne znaczenie rynkowe
Nowe przepisy zakładają bardziej przejrzysty i jednolity system oceny charakterystyki energetycznej budynków na poziomie całej UE. System klas energetycznych ma funkcjonować analogicznie do oznaczeń znanych z urządzeń AGD — od klasy A do G.
W uproszczeniu:
- klasa A będzie oznaczała budynki najbardziej efektywne energetycznie, o bardzo niskim zużyciu energii,
- klasy B–C obejmą budynki o dobrych parametrach energetycznych,
- klasy D–E będą dotyczyły przeciętnych energetycznie nieruchomości,
- natomiast klasy F–G obejmą budynki najbardziej energochłonne i generujące najwyższe koszty eksploatacyjne.
Dla rynku nieruchomości oznacza to, że świadectwo charakterystyki energetycznej przestanie być wyłącznie dokumentem formalnym wymaganym przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości.
W praktyce może to prowadzić do sytuacji, w której dwa podobne mieszkania — o zbliżonym metrażu i lokalizacji — będą istotnie różnić się atrakcyjnością rynkową ze względu na parametry energetyczne.
Co oznacza to dla inwestorów?
Dla inwestorów oraz deweloperów nowe przepisy oznaczają przede wszystkim konieczność uwzględniania parametrów energetycznych już na etapie projektowania inwestycji.
Rosnące znaczenie mogą mieć:
- standard energetyczny budynku,
- rozwiązania ograniczające zużycie energii,
- efektywność instalacji technicznych,
- zgodność inwestycji z przyszłymi wymaganiami regulacyjnymi UE.
Może to wpływać zarówno na koszty realizacji inwestycji, jak i późniejszą atrakcyjność sprzedażową projektu.
W praktyce lokale o wyższej klasie energetycznej mogą być:
- łatwiejsze do sprzedaży,
- bardziej atrakcyjne dla banków finansujących zakup,
- oraz mniej narażone na presję negocjacyjną ze strony kupujących.
Co oznacza to dla nabywców?
Z perspektywy kupujących coraz większe znaczenie będą miały nie tylko cena zakupu nieruchomości, ale również koszty jej późniejszego użytkowania.
Nowe regulacje mogą spowodować, że nabywcy będą częściej analizować:
- wysokość przyszłych kosztów eksploatacyjnych,
- klasę energetyczną budynku,
- efektywność systemów ogrzewania,
- oraz potencjalny wpływ parametrów energetycznych na wartość nieruchomości w przyszłości.
W konsekwencji efektywność energetyczna może stać się jednym z istotniejszych parametrów wpływających na wycenę nieruchomości oraz decyzje zakupowe klientów.
Podsumowując, choć szczegółowe rozwiązania krajowe będą wdrażane stopniowo, kierunek zmian wynikający z Dyrektywy EPBD oraz aktów wykonawczych Komisji Europejskiej wydaje się jednoznaczny: efektywność energetyczna budynków ma stać się jednym z kluczowych elementów funkcjonowania europejskiego rynku nieruchomości.
Dla sektora budowlanego oznacza to konieczność coraz większego uwzględniania kwestii energetycznych zarówno na etapie projektowania, realizacji, jak i sprzedaży inwestycji. Już teraz warto zapoznać się z dokumentem „Development of NBRP: Policy guidelines for Poland”, przygotowany w ramach projektu EPBD.wise i opublikowany na platformie BUILD UP (https://build-up.ec.europa.eu/en/resources-and-tools/publications/development-nbrp-policy-guidelines-poland), który pokazuje kierunek zmian dla rynku nieruchomości i budownictwa w Polsce.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 12 maja 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
