W dzisiejszym artykule z cyklu p.n. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” dotyczącym podziałów nieruchomości omawiamy temat, który często pojawia się dopiero po zakończeniu procedury podziałowej, a mianowicie opłatę adiacencką.
Dla wielu właścicieli nieruchomości podział działki kojarzy się przede wszystkim z kosztami sporządzenia dokumentacji, czynności geodety i samą decyzją zatwierdzającą podział. Tymczasem w niektórych przypadkach po podziale może pojawić się dodatkowy koszt, jakim jest opłata adiacencka – uregulowana w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami („UGN”).
Opłata adiacencka jest związana ze wzrostem wartości nieruchomości wynikającej z dokonanego podziału. W uproszczeniu: jeżeli w wyniku podziału nieruchomość zyskała na wartości, gmina może żądać od właściciela części tej korzyści. Nie chodzi więc o sam fakt podziału, ale o to, czy podział spowodował wzrost wartości gruntu.
Poza samą ustawą o gospodarce nieruchomościami, która przewiduje uprawnienie do naliczenia opłaty, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie wartość nieruchomości, przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, to dla ustalenia tej opłaty istotna jest też uchwała rady gminy/miasta w tym przedmiocie.
To ważne: organ nie musi zawsze ustalać takiej opłaty. Jest to uprawnienie gminy, a nie automatyczny skutek każdego podziału, dla której ustalenia muszą być spełnione określone warunki.
Po pierwsze, podział musi nastąpić na wniosek właściciela albo określonego użytkownika wieczystego. Jeżeli podział następuje z urzędu albo w innych szczególnych trybach, trzeba osobno ocenić, czy przepisy o opłacie adiacenckiej znajdą zastosowanie.
Po drugie, musi dojść do wzrostu wartości nieruchomości. Samo zatwierdzenie podziału nie wystarcza. Potrzebne jest porównanie wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Podstawą jest operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego.
Po trzecie, rada gminy musi wcześniej określić stawkę procentową opłaty adiacenckiej w drodze uchwały. W przypadku opłaty związanej z podziałem nieruchomości stawka nie może być wyższa niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Jeżeli więc podział zwiększył wartość gruntu, gmina może ustalić opłatę tylko w granicach stawki przyjętej w uchwale.
Przykładowo: właściciel miał jedną dużą działkę, której wartość przed podziałem wynosiła 100 000 zł. Po podziale na kilka mniejszych działek ich łączna wartość wzrosła do 120 000 zł. Różnica wynosi 20 000 zł. Jeżeli w gminie obowiązuje stawka 30%, potencjalna opłata adiacencka może wynieść 6 000 zł. Jeżeli stawka wynosi 10%, opłata może wynieść 2 000 zł. Jeżeli zatem właściciel dzieli dużą działkę na kilka mniejszych działek budowlanych, wzrost wartości może być znaczący. Wtedy opłata adiacencka może stać się realnym kosztem projektu.
W praktyce największe znaczenie mają więc dwie kwestie: czy rzeczywiście nastąpił wzrost wartości oraz jaka stawka obowiązuje w danej gminie. Właściciel powinien sprawdzić uchwałę rady gminy jeszcze przed rozpoczęciem podziału. Pozwala to lepiej oszacować ekonomiczne skutki całej procedury podziałowej.
Co ważne, wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może zostać może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Dlatego fakt, że opłata nie została naliczona od razu, nie zawsze oznacza, że temat jest zamknięty.
Nie oznacza to jednak, że każdą decyzję o opłacie należy przyjąć– wręcz przeciwnie zawsze warto dokonać analizy, którą może przeprowadzić właśnie kancelaria prawna. W praktyce warto sprawdzić m.in., czy w dniu ostateczności decyzji podziałowej obowiązywała właściwa uchwała rady gminy, czy zachowano termin do wydania decyzji, czy operat szacunkowy prawidłowo porównuje wartość nieruchomości przed i po podziale oraz czy rzeczoznawca właściwie przyjął cechy nieruchomości i rynek porównawczy.
Podsumowując: opłata adiacencka nie pojawia się przy każdym podziale, ale może znacząco wpłynąć na ekonomiczny sens całej procedury podziałowej. Jeżeli podział zwiększa wartość nieruchomości, a w gminie obowiązuje odpowiednia uchwała, właściciel powinien liczyć się z możliwością naliczenia opłaty. Dlatego warto uwzględnić ją już na etapie planowania podziału, a nie dopiero wtedy, gdy przyjdzie decyzja z urzędu.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 26 lipca 2026 r.
Autor / Redaktor cyklu:
