Zgodnie z ubiegłotygodniową zapowiedzią dziś chcemy dla Państwa omówić procedurę uzyskiwania zgód Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) na nabycie gruntu rolnego, która wynika z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Co oznacza, że wymagania opisane poniżej nie mają zastosowanie m.in. do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha lub będącymi drogami wewnętrznymi.
Jak już wspominaliśmy w zeszłym tygodniu (#59) nieruchomość rolna o powierzchni równej lub większej niż 1 ha, co do zasady powinna być zbyta na rzecz rolnika indywidualnego. Jej nabycie przez inny podmiot lub przed upływem 5 lat od dnia nabycia wymaga uzyskania zgody KOWR.
Zgoda na nabycie Nieruchomości przez podmiot niebędący rolnikiem
Co do zasady nabycie nieruchomości rolnej przez nie rolnika może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej wydanej na wniosek zbywcy lub nabywcy. Wniosek może złożyć również uczelnia, osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, jak i osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rodzinne. W stosunku do każdego z tych podmiotów UKUR wprowadza inne przesłanki konieczne do wystąpienia ze skutecznym wnioskiem
W dalszej części omówimy procedurę składania wniosku przez zbywcę, jako występującą najczęściej w praktyce i gdzie widzimy też największe możliwości jej uzyskania. Taki wniosek może zaś zostać złożony, jeżeli: (a) zbywca wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej, (b) nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej, (c) w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Wszystkie te przesłanki muszą być spełnione łącznie.
Aby wypełnić przesłankę z lit. (a) zbywca musi poprzez system teleinformatyczny e-rolnik https://erolnik.gov.pl/#/ (udostępniany bezpłatnie przez KOWR) zamieścić ogłoszenie o zamiarze zbycia nieruchomości. Przepisy szczegółowo regulują, co musi się znaleźć w ogłoszeniu, jak i w ofercie nabycia. Ogłoszenie o sprzedaży musi być aktywne w systemie e-rolnik przez co najmniej 30 dni licząc od dnia jego zamieszczenia.
Dopiero, jeżeli nikt w tym terminie nie złoży odpowiedzi na ogłoszenie zbywca będzie mógł złożyć do Oddziału Terenowego KOWR właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości przez podmiot niebędący rolnikiem. Przepisy nie nakładają obowiązku posługiwania się sformalizowanym formularzem. Wniosek powinien jednak zawierać wskazanie osoby, od której pochodzi, jej adres i żądanie oraz być podpisany przez wnioskodawcę. Powinien zawierać również oznaczenie zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej (wraz z podaniem ich adresów), oznaczenie nieruchomości, która ma podlegać zbyciu oraz uzasadnienie wniosku, a w szczególności cel, dla którego nieruchomość rolna jest nabywana oraz przewidywany sposób jej wykorzystania.
Do wniosku dołącza się m.in. dokumenty potwierdzające spełnienie warunków do uzyskania zgody, w tym wydruk z systemu e-rolnik potwierdzający fakt zamieszczenia ogłoszenia. W treści wniosku lub jako jego załącznik powinno się znaleźć oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o: (i) braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego, (ii) ustalonej z nabywcą nieruchomości rolnej cenie sprzedaży nieruchomości rolnej. Wniosek o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości podlega opłacie skarbowej w wysokości 10 zł. Do wniosku należy dołączyć także oświadczenia nabywcy, w których (i) zobowiąże się on do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości oraz (ii) informuje o powierzchni wszystkich posiadanych nieruchomości rolnych (zarówno tych, których jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, posiadaczem samoistnym czy też dzierżawcą).
Trzeba pamiętać, że jeżeli wniosek o wyrażenie zgody zostanie złożony po upływie 6 miesięcy od dnia upływu terminu składania odpowiedzi na ogłoszenie Dyrektor Generalny KOWR odmówi wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej.
Jeżeli KOWR wyda decyzję odmowną stronom przysługuje odwołanie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.
Zgoda na zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat
Zgodnie z UKUR nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany jest prowadzić gospodarstwo rolne w skład, którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości. Zobowiązanie to obejmuje także rolnika indywidualnego, który nie musiał uzyskiwać zgód na nabycie. Co więcej, jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, to zobowiązana jest do prowadzenia gospodarstwa osobiście. W okresie tym grunt rolny nie może być ani zbyty ani nawet oddany w posiadanie innym podmiotom (np. wydzierżawiony).
Istnieje jednak możliwość uchylenia się od tego zobowiązania poprzez uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (czyli centrali KOWR w Warszawie). Podmiot, który chciałby zbyć grunt rolny powinien złożyć wniosek o wyrażenie takiej zgody w drodze decyzji administracyjnej. Zgoda jest udzielana w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Do uzyskania omawianej zgody konieczne jest wykazanie ważnego powodu osobistego lub społecznego. Klasycznym przykładem może być ciężka choroba rolnika indywidualnego, która uniemożliwia mu prowadzenie gospodarstwa rolnego. Względy ekonomiczne czy pojawienie się lukratywnej okazji nie są w ocenie KOWR wystarczającą przesłanką do wyrażenia zgody. Jeżeli chodzi o przesłankę interesu publicznego to wydaje się, że mogłoby to być np. przekazanie nieruchomości na rzecz fundacji lub gminy, która chce na niej zrealizować inwestycję służącą społeczności lokalnej.
Przepisy nie nakładają obowiązku posługiwania się wzorem wniosku ani nie wprowadzają formularza wniosku. Powinien on jednak spełniać wymogi przewidziane w kpa, zawierać co najmniej wskazanie wnioskodawcy, jego adres oraz żądanie. Jak również powinien zawierać oznaczenie nieruchomości rolnej i wskazanie czy nieruchomość ma zostać zbyta czy oddana w posiadanie innemu podmiotowi. Wniosek podlega opłacie skarbowej w wysokości 10 zł.
Zgoda wydawana jest w drodze decyzji administracyjnej, a wnioskodawcy przysługuje odwołanie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.
Podsumowując, obrót gruntami rolnymi podlega ograniczeniom, które szczegółowo reguluje UKUR. Dlatego też każdy przypadek obrotu nieruchomości rolnymi powyżej 1 ha wymaga indywidualnej analizy pod kątem możliwości uzyskania zgód KOWR na zawarcie transakcji.
Za tydzień przeanalizujemy przypadki, gdy co prawda nie rolnik może nabyć grunt rolny, ale KOWR ma pierwszeństwo nabycia, a więc o pierwokupie i przy okazji też o wykupie.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor:
