W Polsce od kilku lat brakuje gruntów pod budownictwo mieszkaniowe i jest to jedna z głównych przyczyn wzrostu cen mieszkań. Z tego względu regularnie pojawiają się apele o zwiększenie dostępu do zakupu gruntów rolnych, szczególnie tych zlokalizowanych w miastach i na ich obrzeżach. W dzisiejszym artykule przedstawimy Państwu najważniejsze, wprowadzone w ostatnim czasie, zmiany dotyczące w szczególności obrotu ziemią rolną przez nierolników. Wskażemy także na przepisy, które zdecydowanie utrudniają cały proces nabywania tychże gruntów przez podmioty nieprowadzące działalności rolniczej.
W dniu 5 października 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy i kształtowaniu ustroju rolnego („UKUR’’), ustawy o gospodarce nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz Kodeksu cywilnego.
W pierwszej kolejności zwracamy uwagę na dużą zmianę dotyczącą instytucji zasiedzenia, bowiem zgodnie z ostatnimi zmianami już nie tylko rolnicy indywidualni będą mogli zasiedzieć grunt rolny. Ze względu na uchylenie art. 173 § 3 k.c., warunkiem zasiedzenia nieruchomości rolnej nie będzie już konieczność posiadania statusu rolnika indywidualnego. Warto wskazać, że po nowelizacji z 2016 r. – zasiedzenie nieruchomości rolnej przez nierolnika w zasadzie było niemożliwe. W oparciu o te zmiany, odpadł również wymóg prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat po dokonaniu zasiedzenia. Naszym zdaniem usunięcie § 3 z art. 173 k.c. to bardzo korzystne rozwiązanie, bowiem dotychczasowy przepis był niejasny i utrudniał obrót niewielkimi działkami rolnymi. Co więcej w przypadku zasiedzenia gruntu, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie będzie już mógł skorzystać z tzw. prawa nabycia.
Nowelizacja zmieniła również rygorystyczny przepis, zgodnie z którym do UKUR miału już zastosowanie nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Przed dniem 5 października 2023 r., grunt o powierzchni 0,3 ha lub większej, gdzie tylko mały fragment tego gruntu był użytkiem rolnym, był kwalifikowany w całości jako działka rolna. Z tego właśnie względu do takich nieruchomości stosowane były wszystkie ograniczenia wynikające z UKUR. Natomiast zgodnie z nowymi przepisami, użytek rolny będzie musiał mieć minimum 0,3 ha, aby cała nieruchomość mogła zostać oznaczona w ewidencji gruntów symbolem ,,R’’ – jako rolna. Dzięki temu takie grunty będą łatwiej mogli nabyć także nierolnicy. Dla przykładu warto wskazać, że jeżeli cała nieruchomość ma powierzchnię 1 ha, a tylko 0,29 ha jest zakwalifikowana jako użytki rolne, nieruchomość ta nie będzie już nieruchomością rolną w rozumieniu UKUR. Uważamy, że zmiana ta z pewnością usprawni transakcje dotyczące nieruchomości, w których udział użytków rolnych będzie znikomy i które nie są oczywiście wykorzystywane na cele rolne. Nie ulega wątpliwości, że dla branży mieszkaniowej jest to zmiana bez wątpienia na lepsze.
Warto również zwrócić uwagę na dotychczasowe brzmienie trudnego do interpretacji art. 2 ust 3 pkt 11 UKUR, który wzbudzał wiele wątpliwości w zakresie nabycia działki rolnej przez nierolnika w wyniku m.in. przekształceń. W głównej mierze nabywcą gruntu rolnego może być wyłącznie podmiot mający status rolnika indywidualnego. Niemniej UKUR od powyższej zasady wprowadza wiele wyjątków, dzięki którym nierolnik również może nabyć nieruchomość rolną. Nowelizacja usunęła ww. wątpliwość, wskutek czego teraz bez wątpienia istnieje możliwość nabycia gruntu rolnego w przypadku przekształcenia jakiegokolwiek przedsiębiorcy, spółki cywilnej w spółkę handlową. Niemniej należy pamiętać, że w takiej sytuacji Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa będzie uprawniony do złożenia oświadczenia o nabyciu tejże działki rolnej.
Odnosząc się jeszcze do kwestii prawa handlowego, warto dodać, że zmieniono art. 3a UKUR. Niestety zmiana ta spowoduje wydłużenie i skomplikowanie transakcji sprzedaży udziałów i akcji w spółkach. Znowelizowany przepis przyznaje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółkach dominujących posiadających udziały i akcje w spółkach, które są właścicielami/użytkownikami wieczystymi gruntów rolnych o minimalnej powierzchni 5 ha albo gruntów rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. Na wykonanie swojego prawa Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa będzie miał aż 2 miesiące, co bezpośrednio przełoży się wydłużenie transakcji.
Zmiany dotyczą także cen działek rolnych, bowiem nowelizacja UKUR rozszerzyła m.in. katalog zgód na nabycie nieruchomości rolnej wydawanych przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Dotychczasowe przesłanki: (i) wykazanie przez zbywcę, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego, (ii) zobowiązanie się nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej oraz (iii) niedojście w wyniku nabycia do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych, zostały poszerzone o wykazanie kolejnej (czwartej) przesłanki, która dotyczy zapewnienia, że cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie będzie niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej.
Istotną zmianą wprowadzoną nowelą jest także zlikwidowanie uprawnienia fundacji rodzinnych do nabywania działek rolnych o powierzchni od 1 ha na tych samych zasadach, co podmioty mające status rolnika indywidualnego. Zgodnie ze zmianami, będą one musiały najpierw uzyskać status rolnika indywidualnego.
Podsumowując obrót gruntami rolnymi został ułatwiony tylko w niewielkim stopniu, a tym samym wciąż większość działek będzie poddana istotnym ograniczeniom wynikającym z uprawnień przyznanym Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Należy podkreślić, że wprowadzone zmiany, szczególnie te dotyczące zasiedzenia oraz zwiększenia powierzchni użytków rolnych są dobre, ale z pewnością niewystarczające. Oczywiście zgadzamy się, że ograniczenia powinny dotyczyć wartościowych użytków, mających doniosłe znaczenie dla produkcji rolnej, niemniej trudno wytłumaczyć obostrzenia nałożone na grunty miejskie i podmiejskie, które mogłyby rozwiązać problem braku działek pod zabudowę i przyspieszyć proces rozwoju miast.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 24 października 2023 r.
autor:
