W dzisiejszym artykule z cyklu p.n. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” bierzemy pod lupę kolejna odsłonę rządowego projektu nowelizacji ustawy o własności lokali – w wersji z dnia 17 kwietnia 2026 r. („Projekt”, wersja dostępna na stronie Związku Powiatów Polskich). Pisaliśmy już o tym projekcie kilkukrotnie, ale nowa wersja projektu zawiera kolejne, nowe pomysły na zmianę treści ustawy o własności lokali.
Uchwały wspólnot – mniej paraliżu, ale więcej pytań o reprezentatywność
Jedną z najistotniejszych zmian jest nowy mechanizm podejmowania uchwał dotyczących m.in. planu gospodarczego, sprawozdania finansowego oraz absolutorium dla zarządu. Jeżeli na zebraniu właścicieli nie uda się uzyskać większości bezwzględnej liczonej udziałami, zarząd będzie mógł kontynuować głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów. W takim przypadku uchwała miałaby zostać podjęta zwykłą większością głosów właścicieli biorących udział w głosowaniu.
Rozwiązanie to może przeciwdziałać wieloletnim impasom decyzyjnym, które w praktyce często utrudniają bieżące zarządzanie nieruchomością. Z drugiej strony, przy niskiej aktywności właścicieli, pojawia się ryzyko, że o istotnych sprawach finansowych wspólnoty będzie decydowała relatywnie niewielka grupa najbardziej zaangażowanych osób. Dotyczy to zwłaszcza decyzji związanych z kosztownymi remontami, modernizacjami czy zaciąganiem zobowiązań przez wspólnotę.
W tym zakresie Projekt niewątpliwie przesuwa akcent z formalnej większości właścicieli na sprawność podejmowania decyzji. Pytanie, czy przyjęty mechanizm zapewnia wystarczającą ochronę właścicielom mniej aktywnym, ale nadal ekonomicznie obciążanym skutkami uchwał?
Aparthotele i condohotele – większa kontrola gmin, mniejsza przewidywalność inwestycji
Projekt w wersji 17 kwietnia 2026 r. przewiduje nowy mechanizm na ograniczenia dotyczące wyodrębniania i sprzedaży lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, w tym w aparthotelach i condohotelach. Zasadniczo, sprzedaż pojedynczych lokali w takich obiektach miałaby być dopuszczalna tylko wtedy, gdy lokale spełniają standardy właściwe dla lokali mieszkalnych, m.in. w zakresie minimalnej powierzchni czy nasłonecznienia, a dodatkowo zgodę na takie rozwiązanie wyrazi rada gminy.
Cel tej regulacji jest zrozumiały – ustawodawca chce ograniczyć obchodzenie standardów mieszkaniowych poprzez realizację inwestycji formalnie niemieszkalnych, lecz faktycznie oferowanych nabywcom jako lokale do stałego lub okresowego pobytu.
Wątpliwości może jednak budzić zakres uznania pozostawiony gminom. Brak precyzyjnych kryteriów podejmowania uchwał może prowadzić do sytuacji, w której podobne inwestycje będą oceniane odmiennie w zależności od lokalizacji. Dla inwestorów oznacza to większą niepewność już na etapie planowania przedsięwzięcia.
Dodatkowo znaczenie może mieć projektowana data graniczna dotycząca wniosków o pozwolenie na budowę. Według aktualnego projektu to 31 grudnia 2025 r., co oznacza, że ograniczenia obejmą również projekty będące już w przygotowaniu, co może to prowadzić do sporów dotyczących ochrony interesów w toku oraz zasad zaufania do państwa i stanowionego prawa.
Zmiana przeznaczenia lokalu – ochrona wspólnoty czy ograniczenie właściciela?
Kolejna projektowana zmiana dotyczy obowiązku uzyskania zgody wspólnoty na zmianę przeznaczenia lokalu. W praktyce może to dotyczyć m.in. przekształcenia mieszkania w lokal biurowy, usługowy albo wykorzystywania go na potrzeby najmu krótkoterminowego.
Z perspektywy wspólnoty mieszkaniowej rozwiązanie to może być postrzegane jako narzędzie ochrony przed uciążliwym sposobem korzystania z lokali. Nie każda działalność prowadzona w budynku mieszkalnym jest bowiem neutralna dla pozostałych właścicieli.
Jednocześnie projektowana regulacja istotnie wzmacnia wpływ wspólnoty na sposób korzystania z lokalu stanowiącego odrębną własność. W praktyce może to prowadzić do sporów, zwłaszcza tam, gdzie sprzeciw wobec zmiany przeznaczenia będzie wynikał nie tyle z realnych uciążliwości, ile z konfliktów sąsiedzkich albo prewencyjnej niechęci do określonego rodzaju działalności.
W takich przypadkach właścicielowi pozostanie zapewne droga sądowa, co oznacza dodatkowe koszty, czas oraz niepewność co do możliwości wykorzystania lokalu zgodnie z planowanym celem.
Wady części wspólnych – potrzebne ułatwienie, ale z ryzykiem procesowym
Projekt przewiduje także zmiany mające ułatwić wspólnotom dochodzenie roszczeń związanych z wadami części wspólnych nieruchomości. Kierunek ten należy ocenić co do zasady pozytywnie, ponieważ w obecnym stanie prawnym dochodzenie takich roszczeń bywa skomplikowane organizacyjnie i procesowo.
Wątpliwości może jednak budzić mechanizm dotyczący roszczeń odszkodowawczych. Projekt zakłada m.in. 6-tygodniowy termin na zgłoszenie sprzeciwu przez właściciela, który nie chce, aby wspólnota dochodziła jego roszczeń. Takie rozwiązanie może w praktyce rodzić pytania o zakres legitymacji wspólnoty, zwłaszcza gdy część właścicieli zgłosi sprzeciw albo gdy pojawią się zarzuty dotyczące prawidłowości zawiadomienia. Nie można wykluczyć, że w sporach z deweloperami kwestie te będą wykorzystywane jako argumenty procesowe, co może wydłużać postępowania i komplikować dochodzenie roszczeń.
Podsumowanie
Mimo odważnych rozwiązań, Projekt zawiera regulacje, które nie są wolne od ryzyk. Mogą one m.in. prowadzić do ograniczenia swobody właścicieli w korzystaniu z lokali, zwiększenia roli wspólnot i gmin w procesach decyzyjnych oraz pogłębienia niepewności po stronie inwestorów.
Ważne będzie więc nie tylko samo przyjęcie nowych przepisów, ale również sposób ich stosowania. To od niego również będzie zależało, czy nowelizacja rzeczywiście ograniczy patologie i usprawni funkcjonowanie wspólnot, czy też stanie się źródłem kolejnych sporów pomiędzy właścicielami, inwestorami, gminami i deweloperami.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Stan prawny na dzień 27 kwietnia 2026 r.
Autor:
Redaktor cyklu:
